Cómo impacta la derogación total de la Ley de Alquileres en 10 millones de inquilinos

En el marco del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) dado a conocer este miércoles por el gobierno nacional con el fin de “desregular la economía” uno de los ejes a los que se apuntó tiene que ver con la derogación total de la Ley Nacional de Alquileres, que había sido modificada en octubre pasado por el Congreso. ¿Qué cambios traerá esta decisión para los 10 millones de inquilinos en todo el país? En términos concretos significa retroceder a plazos "acordados" por las partes o en su defecto a dos años de duración de los contratos, dejar de contar un plazos de referencia para la actualización del precio (podría actualizar por mes, quincena o semanal) así como la inexistencia de un índice oficial (podría tomarse la inflación, el dólar, los combustibles o lo que definan los propietarios), además tampoco habrá moneda de referencia por lo que podrán exigirse pagos en dólares u otras divisas extranjeras, y se suma la carga de gastos extraordinarios en los bolsillos de inquilinos, el aumento de los depósitos requeridos y una mayor arbitrariedad en cuanto a las exigencias de garantías. 

En este escenario agrupaciones de inquilinos señalaron a este portal que la desregulación genera un estado de “ley de la selva” en tanto profundiza situaciones que ya vienen registrándose vinculadas a la dolarización de la vivienda y la tierra, el incumplimiento de los plazos de la ley vigente, y mayor incertidumbre lo que lleva a condiciones para alquilar exorbitantes tanto en montos de ingresos como en pagos extra. Solo en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) el 60% de quienes alquilan vienen sufriendo aumentos por fuera de la ley. Con la retirada total Estado el acceso a la vivienda se hace cada vez mas imposible para las y los trabajadores del país.

Especialistas del Derecho consultados por El Destape explicaron que la derogación impacta en los artículos de la ley hasta el momento vigente por lo que vuelve a considerarse, en este caso, la norma general del Código Civil y Comercial con las modificaciones pautadas ´por el DNU, en tanto que la validez recae sobre los nuevos contratos que se firmen a partir de que entre en vigencia el mencionado, no así sobre los ya existentes dado los derechos adquiridos por parte de los inquilinos que tienen un contrato firmado.

Resta ver qué sucederá, por un lado, con el camino que recorrerá el reciente decreto nacional en la Comisión Bicameral del Congreso (aún no constituida) o en las Cámaras respectivas pasado el plazo fijado para la comisión, así como en la posible instancia legal que ya fue anticipada por diferentes organizaciones inquilinas y del mundo del trabajo, no obstante mientras se dirima en la Justicia tiene vigencia el DNU actual. Un aspecto no menor en ese sentido y que señalan especialistas consultados tiene que ver con la inexistencia de fundamentos que den legalidad al decreto presidencial vinculados a por qué existiría en el presente un contexto de necesidad y urgencia que imposibilite esperar el tiempo que demanda la sanción de una ley en el Congreso, para las más de 300 reformas propuestas. 

Qué sucederá sin la ley actual

El acceso a un techo para vivir es una derecho que depende, cada vez más, de la posibilidad de alquilar: al menos el 20% de la población, unas 10 millones de personas, depende de un alquiler en nuestro país. Al respecto solo en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) el 50% de quienes alquilan lo hace sin contrato, el 60% tiene aumentos por fuera de la ley, el 32% de los hogares destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler y un 62% está endeudado, de acuerdo a datos de una encuesta realizada de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS). Además un informe reciente agregó que en el caso de quienes habitan en barrios populares y alquilan piezas y conventillos de CABA, destinan más del 50% ingresos al pago del alquiler, sumado a que el 40% está endeudado y el 70% toma deuda para pagar justamente el alquiler.  En este panorama que en rasgos generales se repite a lo largo y ancho del país, el DNU publicado esta medianoche por el presidente, Javier Milei, apunta directamente contra la única normativa existente a nivel nacional derogando su vigencia para dar paso a un nuevo escenario que podría recrudecer la crisis habitacional y social de gran parte de la población bajo la justificación de que así "el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas", según dijo el propio mandatario. 

¿Cuáles son los cambios principales? Por un lado se modifica la duración de los contratos hoy fijados a tres años para fijar que "el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido" y "en caso que no se haya establecido plazo en los contratos de locación con destino a vivienda permanente será de dos años" al tiempo que un aspecto central tiene que ver con que no se determinan ya los plazos para la actualización del precio del alquileres. Organizaciones de inquilinos analizan que esto dará lugar a aumentos mensuales, quincenales e incluso semanales, así como tampoco de determina un índice de referencia para ajustar ese valor ya que se indica que "será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres", es decir, que podría ser según la evolución de la inflación, el tipo de cambio, los combustibles o la referencia que principalmente la parte propietaria considere oportuna. 

Se agrega a lo anterior uno de los puntos que más preocupa vinculado a la dolarización de los contratos. La “libertad” para pactar en “en cualquier moneda”, dólar, euro, u otra moneda extranjera condicionaría aún más a los inquilinos, generalizando y legitimando una práctica que se fue expandiendo cada vez más, sobre todo entre 2022 y 2023 pese a que según la ley hasta ahora vigente, únicamente podían publicarse los anuncios y pactar los contratos es en pesos: "los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes", dice ahora el decreto de Milei. Los depósitos podrían también ser exigidos en moneda extranjera ya que "las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía". ¿Cómo accederá un inquilino a los dólares para pagar cada mes un alquiler? Nada dice sobre esto el gobierno.

También se suma la posibilidad de que se exija a una familia que necesita alquilar garantías sin un marco de referencia que obligue a considerar opciones como las que fijaba la ley actual respecto de bienes inmuebles, recibos de sueldo, seguros bancarios, de hecho, crece la preocupación por la posibilidad de que se terminen por generalizar los seguro de caución, altamente costosos, como requisito obligatorio. De acuerdo a los cambios incluidos en el DNU libertario, los inquilinos deberán hacerse cargo de los gastos ordinarios y también de los extraordinarios que en general tienen que ver con arreglos edilicios u otras cuestiones que afectan al bien común así como del pago de impuestos que recaen sobre la vivienda (ejemplo el impuesto inmobiliario), todo lo que corresponde por lo tanto a los dueños de la propiedad. Además ya no existirá obligación de registrar los contratos en AFIP, al tiempo que no se exigirá un domicilio electrónico que facilite la comunicación con propietarios, los que tampoco tendrán la obligación de avisar con suficiente antelación si renuevan o no el contrato del alquiler. 

El panorama es más que preocupante para la parte en desventaja en esta relación contractual que depende de un alquiler para tener un techo donde vivir con su familia y que destina una porción cada vez más grande de sus ingresos a ese fin mientras “la libertad de partes” asegura a propietarios las condiciones para imponer los intereses de rentabilidad por sobre el derecho a la vivienda. “Básicamente se podrá imponer cualquier tipo de condición, por ejemplo, en las expensas si en el contrato dice que tenés que pagar absolutamente todo, así va a ser, es lo que pedía el mercado, que ya no haya ningún tipo de control del Estado en la actualización del precio, ni en la moneda en la que se paga, ni en la temporalidad. Podrían decir el precio se va a actualizar cada 15 días por el valor de la nafta o el IPC”, señaló a este medio Gervasio Muñoz, referente del espacio Inquilinos Agrupados. 

El entrevistado también se refirió a la “libertad de contratación” y analizó que “hoy existe el libre acuerdo pero dentro de un marco regulatorio de derechos y de obligaciones mínimas. Esto no es libertad para negociar, es la libertad de imponerte cualquier tipo de condición, y la verdad es inimaginable las consecuencias que puede tener una derogación total”, resaltó. También valoró que “el problema fundamental que tenemos las organizaciones es el reclamo de los inquilinos y de las inquilinas porque esto ya sucede, con todas las amenazas de derogación de la ley en estos años, aunque ahora se va a intensificar por muchos motivos”. 

En sintonía, Emmanuel Canelli, referente de la Asociación de Inquilinos Rosario, explicó que “hubo un momento en el que el Estado ya intervino en algunos artículos y modificó la relación contractual a la hora de alquilar a través de un DNU que fue en medio de la pandemia, cuando congeló los precios de los alquileres, prohibió los desalojos y prorrogó los contratos, pero fue una intervención en esta relación que establece un contrato del Código Civil y Comercial, pero claramente tiene que haber una situación de necesidad y de urgencia, que hoy no existe” y valoró que “lo que el gobierno busca es que no haya plazo mínimo, no haya tope de aumento, y que sea un alquiler que suba cada cinco días, cada quince días, por mes o cada seis meses”.

Avanza la dolarización de la vivienda

Uno de los planteos de las organizaciones de inquilinos tiene que ver con el impacto de la dolarización de la vivienda en la economía actual, así como frente a un posible programa de dolarización a futuro. “La vivienda ya está dolarizada por lo tanto si nos queremos preguntar qué puede pasar con la Argentina si se dolariza la respuesta está en el acceso a la vivienda, un negocio de pocos, excluyente y que genera graves consecuencias sociales”, señaló Muñoz al respecto. 

En igual sentido desde Observatorio de Coyuntura y Políticas Públicas (OCEPP) analizaron que “la dolarización del mercado inmobiliario desde hace, al menos, 40 años, se ha convertido en un destino para los flujos de ahorro en moneda local, motorizando la construcción y posterior dolarización de activos. Allí es donde se encuentra el mayor negocio de la construcción, y por ello la puesta en alquiler no es una consecuencia necesaria de la mayor producción de viviendas”.

El referente de Inquilinos Agrupados sumó además la situación de los comercios ya que entiende que “la dolarización de los alquileres de vivienda se va a trasladar al alquiler de los comercios” y agregó que “las consecuencias son inimaginables” para esas fuentes de trabajo, además de que “un sector muy grande de los que tienen viviendas en alquiler también van a ser muy afectados porque va a haber judicialización por suspensión de pago del alquiler y eso va a profundizar la crisis social”. Desde el espacio sostienen un equipo legal que venía trabajando en el cumplimiento de la ley y ahora sumarán otro que se enfocará en acompañar posibles situaciones de desalojos.