Vivienda: qué proponen los principales candidatos para resolver un problema que afecta a más del 30% de la población

Uno de los temas que será parte del segundo debate presidencial de estas elecciones 2023, el próximo domingo en la Universidad Nacional de Buenos Aires (UBA) tiene que ver con el acceso a la vivienda y el desarrollo urbano. El eje temático había quedado afuera del cronograma inicial y fue elegido por la propia ciudadanía a partir de la consulta online que realizó la Cámara Nacional Electoral en un marco donde, a menos de veinte días de los comicios, continúa la discusión parlamendtaria para modificar la Ley Nacional de Alquileres, se sostienen las propuestas electorales de dolarización y licuación salarial, y se refuerzan promesas de desregulación y freno total de la obra pública. 

Según datos relevados por diferentes organizaciones, en nuestro país 1 de cada 3 hogares padece, desde hace décadas, la falta de servicios básicos y hacinamiento, en tanto que 2,6 millones de viviendas necesitan ampliación y mejoras, las grandes urbes crecen 1,5 veces más que el aumento real de la población, y baja diez puntos la cantidad de quienes tienen vivienda propia siendo ya 8 millones la población inquilina en el país (20,7%). Además, de acuerdo al informe del CIPPEC, TECHO y ACIJ, al menos 1,17 millones de familias viven en los 5.687 barrios populares y más de la mitad no accede regularmente a más de dos servicios básicos (luz, agua de red, cloacas) ni cuenta con títulos de propiedad del suelo, lo que a su vez se vincula directamente con las dificultades de grandes sectores de la población de acceder a un lugar para vivir mediante el mercado formal y la creciente expulsión desde los centros urbanos.

Sin embargo, el tema parecía alejado de la agenda electoral y los planteos más públicos reacen en la derogación completa de la norma y poner fin a toda intervención del Estado en el mercado inmobiliario, un eje central de la oposición, o en el fomento de nuevas construcciones pese a que los datos destacan que su número crece por arriba de la cantidad de población. Aún así, buscan también su lugar propuestas de mayor acceso a tierra para vivir y producir.

Qué dijeron los candidatos

En el próximo debate presidencial en la Facultad de Derecho (UBA) las y los candidatos volverán a presentar sus propuestas en este caso en torno a los temas "Seguridad", "Trabajo y Producción" y se sumará por pedido de la población “Desarrollo Humano, Vivienda y protección del Ambiente”. ¿Qué dijeron hasta ahora sobre vivienda y alquileres los principales candidatos a gobernar el país?

Por un lado, el candidato de La Libertad Avanza, Javier Milei, rechazó cualquier regulación en materia de acceso a una vivienda para vivir. "No se necesita una nueva ley de alquileres, hay que eliminarla y dejar de interferir en contratos privados pulverizando el derecho de propiedad", había señalado en sus redes sociales en marzo pasado y ratificó esa postura en el debate reciente en Diputados. En este punto, considerando que el candidato libertario propone además la dolarización de la economía, si hoy el 45% de un salario promedio privado se destina a pagar un alquiler (sin contar expensas y otros gastos) en una economía dolarizada, que quita más poder adquisitivo a los ingresos actuales (perderían entre 65% y 90% en dólares) y que además no garantiza de por sí el fin de la inflación, ese porcentaje sobre el sueldo irremediablemente crecería, agravado por la ausencia de una ley que fije piso de referencia a los incrementos. 

En relación, en materia de infraestructura, puede leerse en las propuestas volcadas en la página web de este partido político: “promoveremos este esquema de fidecomisos al costo que se basa en el principio de que la vivienda se financia porque se paga, y se paga porque se financia” y se agrega el impulso al “desarrollo masivo de obras particulares financiadas por el sector privado”. Puntualmente sobre obra pública Milei señaló, "vamos a eliminar la obra pública e ir a un sistema de obra a la chilena. A riesgo del sector privado, sin que se involucren los políticos”, según dijo ante empresarios en el foro del Consejo Interamericano de Comercio y Producción (Cicyp). Se agrega que en su plataforma refirió que buscará “eliminar impuestos inmobiliarios rurales de todo el país” y “derogar la Ley 26.737 del Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad”, que limita la propiedad a extranjeros. 

Por otro lado, el actual ministro de Economía y candidato de Unión por la Patria, Sergio Massa, no detalló al momento políticas concretas para un posible futuro gobierno, sin embargo, en su gestión impulsó la ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda que extendió el régimen de blanqueo para la construcción, "es una herramienta que brinda orden para que el ahorro de miles de argentinos se transforme en trabajo y desarrollo" señaló en redes sociales en 2022. Sobre la Ley de alquileres nacional dijo en declaraciones televisivas que “no es lo mismo en ciudad de Buenos Aires, donde tenés una distorsión adicional por la presencia de Airbnb como producto para los turistas, que el mercado inmobiliario en el resto del país” y que “en algún momento planteé no con mucho éxito que el tema de la legislación sobre alquileres debía tener un marco general en el Código Civil argentino. Y que después cada legislatura de cada provincia debía reglamentar de acuerdo a la oferta de cada una".

En cuanto a los barrios populares, en septiembre el ministro lanzó el Registro Único de Solicitantes de Lotes (RUS), una herramienta que permite que familias de sectores populares puedan inscribirse para acceder a tierra para vivir y para producir alimentos. La iniciativa había sido presentada por su contrincante en las PASO, Juan Grabois, y busca fortalecer la política de integración socio-urbana ya en marcha. 

En el caso de la candidata de Juntos por el Cambio, Patricia Bullrich, aseguró públicamente que en caso de ser presidenta pondrá fin a la Ley de Alquileres, porque “fue un error y los errores se tienen que cambiar”, según dijo ante interesados en el Colegio Profesional Inmobiliario. Una de las prioridades de su gestión sería “la derogación de 500 leyes que frenan la inversión y el desarrollo en nuestro país, y la Ley de Alquileres será una de las primeras”. Asimismo, rechazó la regulación de los alquileres temporarios, proyecto impulsado por el oficialismo en el Senado, “estamos totalmente en contra”, indicó. Más allá de los rechazos a toda regulación que fije valores de referencia y controle la escalada de precios del mercado -solo en el último año los valores de los alquileres que se registraron en el mercado inmobiliario subieron más de 30 puntos por arriba en la inflación- la candidata al momento no difundió propuestas concretas sobre el tema.

Por qué es necesario que esté en agenda

La planificación del territorio, el ordenamiento urbano, el acceso al suelo, y el derecho a una vivienda forman parte de las principales problemáticas habitacionales del país a 40 años de democracia ininterrumpida. Los últimos datos del censo nacional dan cuenta de que en una década cayó 8 puntos el número de quienes pueden acceder a un techo propio: el 65% de los hogares eran propietarios en 2022, porcentaje que en 2010 llegaba al 73%. 

“En Argentina el 20,7% de los hogares alquila y no sin dificultades, ya que hay una menor oferta de vivienda, una demanda creciente, y valores en aumento. La realidad de muchas personas probablemente va a ser la del alquilar a lo largo del tiempo, por lo que es necesario que existan políticas con vistas a atender esta situación”, señaló en la presentación del informe Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda en agosto de este año, Fernando Bercovich, integrante del programa Derecho a la Ciudad de ACIJ.  Según datos de una Encuesta Inquilina realizada por ACIJ y el CELS, el 32% de quienes alquilan en el AMBA destina más de la mitad de su salario al pago de ese alquiler, el 63% le debe dinero a una persona o entidad y el 60% sufre aumentos por fuera de la Ley de Alquileres ya sea semestrales, trimestrales o mensuales. Por su parte, crece el porcentaje de vivienda ociosa, en CABA aumentó un 45% solo entre 2018 y 2023 (pasando de 118 mil a 200 mil las viviendas sin uso, según datos de CEDESU). Esto se da a la par del avance general de los alquileres temporarios y turísticos, para este año se relevaron 30.000 unidades ofertadas por Airbnb en Argentina, según el Centro de Estudios Metropolitanos. 

“El Estado no puede hacer política sin regular el mercado y la crisis en la vivienda no se puede resolver sin la intervención del Estado”, analizó en diálogo con este medio Juan Arrizabalaga, referente de la Federación de Inquilinos Nacional. En esa línea agregó que “hay que regular, integrar y producir para superar la crisis de la vivienda en Argentina” y detalló “lo primero implica una regulación integral del mercado de la vivienda, que le dé ordenamiento, sostenibilidad y que permita a los inquilinos sobrevivir. Tiene que ver con fuertes multas a la vivienda vacía, con limitaciones al alquiler temporario y con regulación del alquiler habitacional, que implica también controlar los precios al inicio de los contratos, con una fuerte autoridad de aplicación en todo el territorio nacional, lo que hoy no existe. Es un horizonte al cual hay que ir de base para abordar la crisis de la vivienda”. 

Sobre los otros dos puntos, amplió que “la integración tiene que ver con profundizar la política de integración de los barrios populares de la Secretaría de Integración Socio Urbana, donde ya han creado más de 1.200 barrios con obras de servicios básicos y de mejoramiento de vivienda, pero hay más de 5.700 barrios populares en el país. Y la tercera es producir, lo que implica un debate sobre el paradigma progresista en torno a la vivienda que dice que el Estado acompaña mientras el mercado conduce con pequeños planes o crédito hipotecario, pero como herramienta de política para abordar la crisis hoy ya no sirve, hay que probar otras opciones”. Según analizó “hay que poner en marcha, en simultáneo o no, una política de vivienda pública en alquiler que sea masiva, desde las organizaciones inquilinas estamos insistiendo en esto, y también una política masiva de acceso a lotes con servicios por fuera del esquema del mercado, o sea, con el Estado como desarrollador urbano”.

En esta coyuntura, este martes 10 de octubre desde el mediodía habrá sesión en Diputados y en la agenda de temas está previsto abordar las modificaciones a la Ley de Alquileres. Por un lado, la propuesta del oficialismo, que viene del Senado, apunta a sostener contratos con duración de tres años, fijando una actualización semestral de precios e incorporando el Coeficiente Casa Propia que considera el promedio de variación salarial del último año y el promedio de la inflación en ese mismo periodo para pautar los incrementos de precios de contratos. Por otra parte, la oposición de Juntos por el Cambio insistirá con el proyecto que ya había logrado aprobar en la Cámara Baja y que retrotrae contratos a dos años, con actualización de precios cada cuatro meses y deja a “libre” consideración el índice de referencia para actualizar precios, que podría ser el índice de precios al consumidor, el índice de precios mayoristas o el índice de salarios. 

“Sin dudas, el Estado tiene que, además de integrar y producir, regular lo existente. El debate contra el Estado, lo que propone Milei en términos de coyuntura electoral, claramente atenta contra cualquier posibilidad de abordar y, por supuesto, de resolver la crisis de la vivienda en Argentina”, cerró Arrizabalaga.