A la crisis habitacional existente se sumó en los últimos años la proliferación de plataformas de alquileres temporales que le restan inmuebles en oferta al mercado tradicional de arrendamientos de tiempo completo. Actualmente existen casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas analizadas; el 89 por ciento son viviendas que se pueden alquilar a tiempo completo, según revela un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM). Solo en la Ciudad de Buenos Aires, donde el problema habitacional es mayor, 15.000 propiedades fueron desplazadas del mercado de alquileres permanentes.
En todas las ciudades en las cuales se desplegaron las plataformas de alquileres temporarios, se agravó el problema del acceso a la vivienda para quienes viven en esas ciudades. En la Argentina existen actualmente 29.656 ofertas totales en Airbnb, de las cuales 26.469 corresponden a propiedades completas, es decir que el 89 por ciento de las ofertas son viviendas que se alquilan enteras. La mitad de las ciudades relevadas superan ese promedio, como Pinamar que alcanza el 97 por ciento.
La aparición de estas plataformas, además del desplazamiento de viviendas en condiciones de alquiler permanente a opciones temporales, comienza a configurar la construcción de tipologías específicas de departamentos, que van desde el diseño de unidades mínimas hasta edificios desarrollados en su totalidad para alquileres temporarios. Junto con la distribución de competencias en los niveles de gobierno y los instrumentos de regulación existentes a nivel local son determinantes del tipo de regulación que se logra en cada ciudad.
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"Es crucial que la legislación nacional o provincial defina los alquileres temporarios como una actividad diferente al uso residencial y por lo tanto sujeta a un tipo de regulación específica (por ejemplo, con registros y licencias) más allá de las disposiciones de usos de suelo de la planificación local", señala el informe del CEM. El aumento de los anfitriones corporativos y multi-anfitriones, por otro lado, también indica que se está produciendo una concentración en el mercado de alquileres temporarios, lo que podría dificultar la competencia y reducir aún más la oferta de viviendas para aquellos que buscan alquilar a largo plazo.
Un fenómeno global
El fenómeno de los alquileres temporarios trasciende las dinámicas del turismo, que no es sólo un problema comercial sino que, a su vez, implica impactos urbanos y habitacionales. La legislación nacional o provincial tiene que ser capaz de definir los alquileres temporarios como una actividad diferente al uso residencial y para que tenga una regulación específica. Los alquileres temporarios se caracterizan, además de por cierta flexibilidad para los propietarios, por su opacidad -es muy difícil vincular una oferta con una persona física- y por su informalidad, dado que los usos turísticos de unidades residenciales no encajan en general en ninguna normativa.
Algunos casos muestran que en barrios de ingresos medios ofertar una propiedad en Airbnb es más rentable que alquilarla a residentes permanentes; además, en barrios que ya han sido gentrificados, donde ya se desplazó a la población original y se transformaron en zonas de mayores ingresos, aumentan las ganancias generadas por la plataforma. Los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa. En noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares.
Diversos estudios coinciden en que en ciudades donde el acceso a la vivienda está limitado ya de por sí por otros factores, este tipo de alquileres contribuye a profundizarlo introduciendo un nuevo tipo de brecha de renta, especialmente en barrios gentrificados o en proceso de gentrificación. Coinciden, además, en que es un mercado crecientemente dominado por anfitriones corporativos, es decir, gestores inmobiliarios profesionales cuyo objetivo es mejorar las ganancias a través de un servicio más sofisticado de alojamiento.
“Dejar la planificación urbana y el derecho a la vivienda en manos del mercado aleja la posibilidad de acceso a la vivienda ya no solo en propiedad sino también en alquiler. El alquiler temporario es sin duda una amenaza más y por eso es imprescindible que, como sucede en todo el mundo, el estado intervenga garantizando este derecho”, señala el director del CEM y legislador porteño por el Frente de Todos, Matías Barroetaveña.
Los números temporales
La cantidad de ofertas activas en ciudades de grandes aglomerados urbanos en febrero último era de 4927 plazas. La evolución entre 2018 y 2023 muestra tres momentos diferentes: una tendencia general de crecimiento hasta el inicio de la pandemia de COVID-19, luego una caída que se prolonga hasta comienzos de 2022 y, a partir de allí, un nuevo ciclo de crecimiento.Mientras que en Jujuy, La Plata, Santa Fe, Tucumán y Neuquén la cantidad de ofertas es menor y las variaciones son menos pronunciadas, los ciclos de crecimiento en Córdoba, Mendoza, Salta y Rosario son significativos. En general, si bien la cantidad de ofertas actuales de este grupo no alcanza los niveles pre-pandemia, se ha recuperado la tendencia de crecimiento y, en el caso de Mendoza, se ha acelerado: en abril de 2022 había 713 y en febrero de 2023 1.277, es decir que la oferta creció 79 por ciento en menos de un año.
"Resulta significativo subrayar que mientras que la cantidad de ofertas cayó durante la pandemia, la reserva de propiedades mostró aumentos y descensos durante 2020 y 2021, evidenciando que la actividad comercial de aquellos inmuebles ofertados no cesó durante el aislamiento social preventivo y obligatorio", señala el informe.
MÁS INFO
Las ofertas crecen en todas las ciudades. En Ushuaia aumentaron 100 por ciento y en Bariloche, un 220 por ciento entre octubre de 2021 y febrero de 2023. En Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020). Incluso aumentaron durante la pandemia. En Puerto Iguazú el aumento de las propiedades reservadas desde junio de 2021 hasta febrero de 2023 fue de 438 por ciento. En Mendoza, junto con un aumento de la oferta de propiedades del 79 por ciento, las ganancias totales crecieron más del 150 por ciento en menos de un año (abril/mayo 2022 - marzo 2023) y actualmente rondan el millón de dólares por mes.
En julio de 2022 en Bariloche se generaron ingresos totales por casi 3.500.000 dólares. En esa temporada de invierno, en San Martín de los Andes una propiedad generó en promedio 2540 dólares al mes. Las ganancias totales generadas en Puerto Iguazú entre junio de 2021 y enero de 2023 -es decir, en menos de dos años- crecieron más del 2400 por ciento. Las tipologías ofertadas son en su mayoría pequeñas propiedades. El 95 por ciento de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes.
También se registra un fuerte incremento de los anfitriones corporativos. En Buenos Aires casi el 2 por ciento corresponde a identidades digitales con más de diez anuncios; dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 inmuebles y hay cuatro anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno. El 45 por ciento de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio creció 62 por ciento.
Los números tampoco se reducen un tema de política turística. Una de cada cinco ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos, es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico. En Palermo hay una oferta de Airbnb cada 21 viviendas; en tanto en 2019 había una cada 31, "esta proporción viene avanzando aceleradamente", concluye el documento del CEM.
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