Viviendas: hay más escrituras, pero pocos alcanzan el sueño de la casa propia

El sector inmobiliario cerró el 2022 con números más que favorables en la Ciudad de Buenos Aires ya que fue el mejor año de los últimos cuatro si se mira el total de escrituras firmadas. Solo en diciembre se escrituraron más de 4.000 compraventas mensuales, un 26% más que el año anterior. La mayoría fue en barrios como Palermo, Belgrano, Villa Urquiza y Caballito, con un promedio de los montos de más de $16.900.000. La oferta del mercado condiciona el acceso a la vivienda para los sectores de ingresos medios y bajos.

Según un revelamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad, en los 12 meses del año pasado las escrituras crecieron en un 17,1%, lo que equivale a un total de 33.753, siendo el “mejor año” desde 2018. En diciembre se escrituraron 4.253 compraventas mensuales, número similar al del año 2012, lo que equivale a un incremento del 25,7%. Si se miran los montos totales de las transacciones realizadas crecieron un 45,9%, llegando a $72.175 millones, según la misma fuente.

Estos números permiten hablar de una recuperación en el nivel de operaciones similar al registrado en la pre-pandemia, en tanto que también dan cuenta de “la inexistencia de crédito hipotecario”, ya que de las 33.753 operaciones, solo 1.441 son hipotecas en el año. En todo 2022, se registró una caída en las escrituras formalizadas con hipotecas del 7,4%, y en diciembre solo llegaron a 140, con una caída del 17,4% respecto al año anterior. 

Los datos del portal inmobiliario Zonaprop para el mes de enero indican que el valor promedio del metro cuadrado se ubica en USD 2.193, un 0,3% por debajo del mes anterior. Un monoambiente tiene un valor medio de USD 95 mil y un departamento de dos ambientes de 114 mil dólares, mientras que un tres ambientes supera los 160 mil dólares.

Vale recordar que según los datos provisorios del último Censo de Indec que se conocieron esta semana, en Argentina hay 46.044.703 habitantes y un total de 17.780.210 viviendas particulares, al tiempo que 2.962 personas viven en situación de calle. Si se mira qué pasa en CABA, la cantidad de habitantes es de 3.120.612, en tanto que existen unas 1.638.764 viviendas particulares, y la jurisdicción encabeza el porcentaje de habitantes que se encuentran durmiendo en la vía pública (903 personas).

¿Quiénes acceden?

De acuerdo a datos del Centro de Estudios Sociales para el Desarrollo Territorial (Cesdet) entre 2011 y 2019 se autorizaron 7,5 millones de metros cuadrados de construcción en CABA, la mitad de lo solicitado en el Área Metropolitana. En relación analizan que “en el distrito porteño sólo 3 de las 15 comunas concentraron más de la mitad de la superficie permitida. Las áreas que el sector inmobiliario escogió se ubican en el eje norte (Comuna 12, 13 y 14) y, en menor medida, el eje oeste (Comuna 6 y 11), históricas zonas de alta renta”, por lo que “no hay una asociación entre construir y favorecer la demanda habitacional de manera integral para todos los estratos sociales”. 

En línea con lo anterior, desde el centro de estudios marcan que “pasan los años y la información de permisos de construcción permite detectar una participación creciente del uso residencial en los proyectos inmobiliarios”, tal es así que “el 98% de la superficie solicitada para construir fue destinada a este uso”. 

Al respecto, “cuando se analiza la categoría de vivienda que se autorizó para construir, se observa que el 40% de los m2 correspondió a la tipología residencial suntuosa, mientras que un 12% fue destinado a vivienda lujosa. La superficie residencial destinada a los sectores de ingresos medio–bajos y bajos, la “multivivienda sencilla”, es sólo un quinto de la superficie permisada”.

En relación, desde el espacio de Inquilinos Agrupados advierten que “para muchas personas y generaciones el sueño de la vivienda propia es una utopía y alquilar es la única forma de acceder a una vivienda”. Según resultados de su Encuesta Nacional a Inquilinos “un 87% cree que nunca va a lograr ser propietario” y un “64% averiguó por un crédito hipotecario”. 

Agregan además que “se construyeron más de 150 mil viviendas en los últimos 10 años, siendo el mayor boom inmobiliario del cual tiene registro la Ciudad, una vivienda cada 2 personas” sin embargo a la par creció el número de inquilinos ya que “de 22,1% en 2001 se pasó a más del 40% en la actualidad, lo que representa alrededor de 1 millón de personas alquilando unas 500 mil propiedades”. 

Para comprar una propiedad de 60 metros cuadrados en el centro de la Ciudad se necesitan más de 27 años de ingresos promedio, según la consultora Reporte Inmobiliario. Al tiempo que se tarda al menos 62 años de alquiler en recuperar el valor invertido.

Misma lógica: Rosario y Córdoba

En dos grandes urbes como Rosario y Córdoba la tendencia en cuanto a crecimiento de la actividad en construcciones y valor del metro cuadrado es similar.

“El boom inmobiliario que vivió nuestro país en la última década, estuvo signado por restricciones en el mercado cambiario, la elevada inflación, la consecuente desconfianza en el peso como reserva de valor y la baja sofisticación de muchos inversores nacionales, obteniéndose como resultado una insuficiente canalización del ahorro al sistema financiero. Este fenómeno tuvo como contrapartida la denominada inversión en ladrillos, una alternativa que incluso transformó el paisaje urbano de los distritos más importantes del país”, detalla el informe Lo que el boom inmobiliario nos dejó del Observatorio Económico Social de la Universidad Nacional de Rosario.

Puntualmente sobre lo ocurrido en la ciudad señala que “parte de los excedentes del auge de la producción sojera de la provincia se han volcado a la construcción, sobre todo de unidades pequeñas, con el objetivo de formar un activo que actúe como refugio de valor”. De esa manera, “la fisonomía de Rosario se ha visto drásticamente modificada por countries, edificios inteligentes, barrios cerrados”, con “5.000.000 de m2 que se han creado aunque no necesariamente de manera coordinada con la demanda”. 

En el caso de Córdoba, datos de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia (Cacic) señalan que a fines de 2022 se registró un incremento en el sector residencial del 16,7% en términos interanuales y de un 72% en el segmento comercial. Se destacan los departamentos con una suba del 61,3% sobre todo en la zona de Nueva Córdoba.

Políticas públicas

En enero de este año el actual ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, señaló que desde el gobierno nacional evalúan poner en marcha una línea de crédito hipotecario con los bancos públicos que sea ajustable por salario. 

"Intentamos promover la construcción de viviendas en desarrollo urbanístico, porque construir una vivienda vale alrededor de 700 dólares el metro cuadrado, y cuando uno va a comprar quien vende pide 1.500 o 2.000 dólares el metro cuadrado", dijo el funcionario en la radio Futurock. Según indicó “ya se entregaron viviendas a casi 77 mil familias y tenemos en construcción 148 mil viviendas más", y aseguró que este año “el ministerio cuenta con una partida de $360 mil millones”. 

Cabe recordar que en el 2017 se lanzaron los llamados créditos hipotecarios UVA, un préstamo en pesos ajustable por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue la evolución de la inflación, y expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Desde 2018, con la fuerte suba inflacionaria, las cuotas se incrementaron considerablemente. 

Según el último informe de Estabilidad Financiera del Banco Central de la República Argentina (BCRA) “si bien este tipo de financiaciones permitieron un mayor acceso a la vivienda entre 2017 y 2018, dieron lugar a una mayor exposición de las familias a eventuales contextos macroeconómicos adversos. Escenarios de estas características se materializaron en el segundo semestre de 2018 y en 2019, agudizándose ante el impacto de la pandemia de COVID-19 sobre la economía local”. En ese sentido, la entidad agrega que “las acciones de política llevadas a cabo –congelamientos de cuotas, facilidades para deudores cuya cuota superase el 35% de ingresos- buscaron atemperar un crecimiento excesivo de la carga financiera”. 

En ese marco, datos del BCRA indican que actualmente existen 95.270 familias con deudas hipotecarias UVA en vigencia (septiembre 2022) y “1,6% muestra algún grado de irregularidad” en tanto que “las familias con este tipo de financiaciones representan menos de 1% del total de familias que toman recursos del sistema financiero”.

Finalmente, a nivel local, de acuerdo al informe de Accesibilidad a la Vivienda a través del crédito hipotecario elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos de CABA, “en el segundo trimestre de 2022, el Índice de accesibilidad (IACH) para la adquisición de un departamento de 2 ambientes (43 metros cuadrados) se ubicó en 48,2. Es decir que el ingreso de la pareja aspirante representó menos de la mitad del mínimo necesario para acceder a un crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires”. Por lo que “una pareja de calificación ocupacional alta debería más que duplicar sus ingresos para poder calificar a un préstamo convencional para la compra de un departamento de 2 ambientes”.