Alquileres en AMBA: el 60% sufre aumentos por fuera de la ley

En estos días trascendió la posibilidad de que el Gobierno nacional suspenda la Ley de Alquileres sancionada en 2020, lo que finalmente fue desestimado por la vocera presidencial. A la par, el Gobierno porteño anunció medidas para “aliviar” a inquilinos y propietarios, aunque al mismo tiempo insistió con derogar la única normativa que regula el acceso a este derecho. Actualmente, el 50% de quienes alquilan en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) lo hace sin contrato, el 60% tiene aumentos por fuera de la ley, el 32% de los hogares destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler y un 62% está endeudado. En otro extremo, en solo tres meses creció 19% la oferta de alquileres temporales dolarizados.

La incertidumbre se impone en la población inquilina que, según detalló un informe al que accedió este portal, no tiene seguridad alguna sobre si podrá o no acceder a un lugar para vivir en los meses inmediatos y menos aún si podrá mejorar las condiciones de vida en una próxima vivienda. El menor poder adquisitivo en los ingresos, el mayor endeudamiento de las economías domésticas y un mercado de alquileres que parece moverse más allá de las regulaciones existentes agravan la situación. 

Un 62% del total de la población inquilina tuvo que cambiar de vivienda una o más veces en los últimos cinco años, el 22% lo hizo porque no pudo continuar pagando el alquiler, mientras que otro 22% debió mudarse porque la persona propietaria decidió finalizar o no renovar el contrato. En otras palabras, el 44% de las personas que alquilan en el AMBA cambian de vivienda por motivos ajenos a su voluntad.

Alquilar en el AMBA

El 50% de quienes alquilan en el AMBA lo hace sin contrato y más del 60% tiene aumentos por fuera de la ley, mensuales o trimestrales, cuando corresponderían subas anuales. Es decir que, pese a la normativa vigente, quedan desprotegidos de las imposiciones del mercado inmobiliario. Se suma que el 76% tuvo dificultades para cumplir con los requisitos de los contratos de alquiler, más del 60% está endeudado y cada vez es mayor la parte de los ingresos que se destina al pago del alquiler.

Estos datos se desprenden del informe La situación de los hogares inquilinos en el AMBA, de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), que implicó un relevamiento en viviendas de CABA (38%), el sur del Conurbano (19%), el norte del Conurbano (225) y la zona oeste bonaerense (19%). “La situación de las personas que alquilan en el AMBA es grave”, alertaron y consideraron que “es necesario que el Estado regule el mercado de alquileres para garantizar el derecho humano a la vivienda”. 

Uno de los puntos que más se destaca tiene que ver con que “pese a que les inquilines tienen mayor ocupación laboral que en 2021-en línea con los datos del INDEC sobre la población en general-, aumentó la incidencia del alquiler sobre los ingresos. Mientras que en el 2021 el 24% de los hogares destinaban más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler, en 2022 esa proporción aumentó al 32%". En directa relación, aparece el crecimiento del endeudamiento para poder hacer frente al pago del alquiler y a la propia subsistencia cotidiana. “Más del 63% está endeudado formal o informalmente. Se observa un endeudamiento sostenido con familiares, amigues o prestamistas particulares (el 51%) o con bancos (el 35%)”, agregó el informe. Y el 62% que tomó deuda lo hizo puntualmente para pagar el alquiler.

​​​​​​El menor poder adquisitivo de los ingresos y el mayor endeudamiento familiar reflejan una complicada situación financiera para las y los inquilinos del AMBA que registran, por ejemplo, un 56% de atrasos en el pago de algún servicios o cuotas de prestaciones en general, al tiempo que un 40% dejó de pagar impuestos, cuotas de colegios o prepagas. Además, un 52% tiene demoras en el pago de tarjetas de crédito y solo un 19% pudo ahorrar algo.

Ello se profundiza aún más en hogares en los que las mujeres son sostén de familia ya que “están más atrasados tanto en el pago de impuestos y servicios (41% vs. 37%) como de tarjetas de crédito, fiado en comercios, préstamos bancarios e informales (54% vs. 48%). También están más endeudados con bancos (36% vs. 30%), y con familiares y amigues (55% vs 46%)”, detalló el informe realizado también por el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR/CONICET), la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios (EIDAES) y el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires.

En este marco, en 2022 la ley de alquileres “funcionó positivamente para quienes alquilan, en un contexto en el que ha crecido la incidencia del alquiler en los ingresos”. El Índice de Contratos de Locación (ICL), que define la actualización de los montos, depende en partes iguales de las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). En todo el 2022 la inflación fue del 94,8%, mientras que el ICL fue del 81,4%, más de diez puntos por debajo. “Esta diferencia se explica, porque el RIPTE tuvo variaciones inferiores al IPC, es decir, la evolución de esos salarios fue menor a la de la inflación”. 

En la misma línea, desde la organización Inquilinos agrupados publicaron el resultado de la evolución de la Inflación-Índice alquileres desde julio 2020 a marzo 2023, “la inflación fue 329% y el alquiler subió 263%, es decir, 66 puntos porcentuales menos” y, si solo se observa el período de marzo del año pasado al de 2023, se detecta que “la inflación fue de 104,3% y el alquiler subió 92%, es decir, 12 puntos porcentuales por debajo de la inflación en el último año”. Y consideraron que “por eso el mercado quiere terminar con la ley de alquileres” y que es necesario “defender” la ley vigente “insistiendo con el cumplimiento de la ley, y luego lograr tener contratos más largos y regular el precio inicial como en otros países”. 

Vale agregar que las restricciones de acceso al alquiler no son sólo económicas. “Casi el 70% tuvo dificultades por falta de garantías, el 38% por tener personas a su cargo y el 16% por su género, preferencias sexuales, cultura o país de origen”, explicaron. De esta manera los hogares que más protección necesitan terminan alquilando en lugares más precarios y aceptando condiciones arbitrarias e ilegales.

Más construcciones, menos oferta

En el AMBA, casi la mitad de los hogares que alquilan (46%) tiene hasta tres integrantes. Además, en el 80% hay personas que requieren cuidados. Más de la mitad de los hogares vive con hacinamiento y casi un tercio registra más de tres personas por ambiente (hacinamiento crítico). En aquellos que destinan un tercio o más de los ingresos al alquiler el hacinamiento asciende al 58% y en aquellos que alquilan o subalquilan habitaciones alcanza el 75%.

Dicho panorama relevado en el informe de ACIJ y otros, contrasta con el aumento sostenido del número de construcciones en los últimos años. Datos proporcionados por Inquilinos agrupados dan cuenta de que entre 1991 y 2022 el crecimiento poblacional en CABA fue de 8,7% mientras que las viviendas crecieron en esa etapa un 68%, de igual modo, la población de Provincia de Buenos Aires ascendió un 40,8%, y las viviendas aumentaron un 374,2%.

Esto da cuenta de que “no faltan viviendas sino una distribución justa y democrática” y que “el aumento de inquilinos, la reducción de propietarios y la concentración de las propiedades generó una creciente asimetría en el poder de negociación de los distintos actores involucrados en el mercado de alquileres. Por un lado, los propietarios y las inmobiliarias. Por otro, las familias que alquilan su vivienda”, señalaron desde la agrupación.

En una línea semejante, la diputada nacional del Frente de Todos por la Ciudad de Buenos Aires, Paula Penacca, de activa participación en torno al debate legislativo de la normativa, señaló públicamente que “la complejidad arranca con que en Argentina las propiedades no solo tienen la función de vivienda y son motivo de inversión para obtener una renta sino que también son resguardo de valor. Esto entró en crisis desde 2018 y aún hoy lo vivimos. Los inmuebles salieron del alquiler por no ser rentables pero no se venden porque son caros y nadie puede pagarlos”. 

De esa manera, lo que sucedió fue que “duplicaron el precio del alquiler (crisis de vivienda) y a la vez bajaron a la mitad el precio de las propiedades (crisis de reserva de valor), los propietarios están recuperando su rentabilidad”. Según la diputada “la destrucción de los salarios en dólares entre 2018 y 2021, aumentó la tensión entre lo que un trabajador podía pagar de alquiler y la pretensión de aumento de renta de los propietarios. Ahí la ley de alquileres jugó a favor de los inquilinos al darles aumentos solo una vez al año”.

Por su parte la legisladora porteña del FDT, Ofelia Fernández, difundió que en CABA “hay 200 mil viviendas vacías, es como si Barracas, Palermo, Parque Patricios, La Boca fuesen enteros barrios fantasmas”, ejemplificó y puso la lupa sobre el rol del Estado para habilitar determinadas construcciones ya que “hay más viviendas construidas, pero cuesta cada vez más vivir en la ciudad". "Casas sin gente, gente sin casas, alquileres muy caros, compras inalcanzables”, agregó y mencionó acciones de otros países como Berlín que “aprobó la expropiación de 240 mil viviendas y 15 mil para alquiler social, en Montevideo las viviendas vacías de un año tienen que pagar un impuesto progresivo y en Chile existe un subsidio de hasta cinco años para irse de la casa familiar”. 

Dos factores más se suman a este escenario. Por un lado, la falta de una política de crédito hipotecario. De acuerdo al informe de Accesibilidad a la Vivienda a través del crédito hipotecario elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos de CABA, “en el tercer trimestre de 2022, el Índice de accesibilidad (IACH) para la adquisición de un departamento de 2 ambientes (43 metros cuadrados) se ubicó en 37,3. Es decir que el ingreso de la pareja aspirante representó poco más de un tercio del mínimo necesario para acceder a un crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires”. Por lo que “una pareja de calificación ocupacional alta debería casi triplicar sus ingresos para poder calificar a un préstamo para la compra de un departamento de 2 ambientes”.

El otro factor tiene que ver con los alquileres temporales. Según indicó Penacca, “eso dolarizó el mercado y no le dio una solución fija a ninguna persona ni grupo familiar. Pagar 643 USD por mes no es una solución a la vivienda para nadie. Necesitamos mejores salarios y mejorar la ley que, por otra parte, se cumple poco y nada para, encima, ser la culpable de algo”. Desde Inquilinos Agrupados detallaron que “la oferta de vivienda en AirBnb en septiembre de 2022 fue de 15.000 viviendas completas y para diciembre de 17.823 viviendas completas, aumentó 19% en tres meses”. 

Finalmente, las expectativas de quienes alquilan respecto a su futuro habitacional no son favorables ya que “sólo el 47% de los hogares inquilinos espera permanecer en la misma vivienda en los próximos seis meses y el 31% se va a tener que ir antes de que termine el acuerdo de alquiler o le gustaría renovar pero no será posible”.