Alquileres en CABA: subas desmedidas y desalojos mientras las viviendas vacías aumentaron casi 50% en cuatro años

En la Ciudad de Buenos Aires hay más de un millón de inquilinos que, tras la derogación de la ley de Alquileres vía el DNU 70/2023, se enfrentan a mayores obstáculos al momento de intentar acceder a un techo donde vivir: subas de más del 300% para renovar un contrato, exigencias de nuevos aumentos por fuera de lo pautado, recargo de comisiones y gastos extraordinarios, y amenazas de desalojo frecuentes. Los datos fueron relevados por la Defensoría del Pueblo porteña y reflejan el acceso desigual al alquiler en una jurisdicción que tiene, comparada con el resto del país, la menor proporción de viviendas propias (cayó diez puntos en la última década y ya llegan a 37% los hogares inquilinos). Como contracara a la difícil situación aparece otro dato directamente vinculado: en solo cuatro años las viviendas vacías aumentaron casi 50% en la ciudad.

En complemento, otro informe privado reveló que si bien CABA tiene la misma población desde 1947 (alrededor de 3 millones de habitantes) desde hace décadas no paran de construirse viviendas: “Entre 2001 y 2022 se construyeron 530 mil viviendas. Si antes había una vivienda cada 2,6 personas ahora hay una vivienda cada 1,9 personas; sin embargo, si prácticamente se duplicaron las viviendas disponibles, los propietarios se redujeron a  la mitad”.

Tal radiografía fue presentada por el espacio Inquilinos Agrupados que analizó que “si se tiene en cuenta la relación vivienda-hogar en la ciudad la conclusión es que sobran viviendas, y en este contexto el mercado inmobiliario bajo ningún punto de vista va a aceptar la regulación del precio del alquiler. Cuanto más se construye más caro es el suelo, la vivienda y el alquiler”. Todo ello, además, en una coyuntura que desde las últimas décadas se caracteriza por una oferta habitacional cada vez más dolarizada.

Asimismo, hay que considerar que en el contexto actual de suba generalizada de precios de la economía y pérdida del poder adquisitivo de los ingresos (más del 20% entre noviembre y enero, que se suma al deterioro de los ocho años previos) el encarecimiento del costo de vida agudiza la situación de las familias y el gasto en alquiler pesa cada vez más en el presupuesto de un hogar.

Según los últimos datos de la Dirección de Estadística de CABA, una familia tipo (dos adultos y dos menores) necesitó en febrero más de un millón de pesos para seguir siendo considerada de clase media, ello suponiendo que es propietaria de la vivienda en la que vive. Es decir que, si esa familia es inquilina, debe sumar a ese millón de pesos para vivir al menos 500 mil pesos extra, que es el valor promedio de un departamento de dos ambientes en igual mes. Hoy la remuneración promedio de un trabajador estable ronda en total los $555.269.

Números de la desigualdad de acceso

Desde que el gobierno nacional de Javier Milei dio luz verde a la desregulación total de precios en el mercado inmobiliario vía la derogación de la ley Nacional de Alquileres y algunos artículos del Código Civil, las familias inquilinas se enfrentan a diario a barreras que hacen cada vez más difícil poder encontrar, pagar y permanecer en un techo donde vivir. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires vive el mayor porcentaje de inquilinos del país (37%) y, pese a que el número de construcciones ha ido en aumento en la última década, el porcentaje de propietarios se reduce mientras crece el proceso de inquilinización de la población.

En ese sentido, desde finales del 2023 quienes alquilan se enfrentan a la desprotección de un Estado que se desentiende por completo de la problemática de acceso a la vivienda en un “libre” juego de oferta y demanda que deja con menos herramientas a quien necesita, generalmente con urgencia, un hogar para los propios. Lo anterior se comprueba en números concretos: el problema que más enfrentan los inquilinos en la actualidad se vincula con subas en el precio de entre el 200% y 300% para renovar un contrato, a esto se suma la negativa a continuar dichos contratos si no se aceptan las condiciones impuestas, aparecen también pedidos de incrementos por fuera de lo acordado inicialmente, y todo bajo la amenaza de poner fin de forma intempestiva a los contratos, lo que ahora es más fácil dado que no existe obligación específica de preaviso para propietarios.

Tales situaciones fueron relevadas por el área de Derecho a la Vivienda y Hábitat de la Defensoría del Pueblo de CABA que dio cuenta de las situaciones más denunciados por inquilinos tras la derogación de la ley. En la lista se agrega la exigencia del pago de gastos extraordinarios por cuestiones edilicias y estructurales de la propiedad, así como el cobro de comisiones inmobiliarias lo que está prohibido en la ciudad por la ley 5.859. Todo esto en un marco donde no son pocos los casos de desalojo. A diferencia, según el organismo con la ley 27.550 antes vigente los principales problemas denunciados se focalizaban en falta de arreglo o infraestructura del departamento/casa, la no entrega de comprobantes de pago y la firma de contratos de corta duración (el mínimo eran tres años). 

Por barrio, aquellos en los que se observaron mayores abusos en los últimos meses fueron: Balvanera, Palermo, Caballito, Flores, Recoleta, Almagro, Belgrano, Villa Crespo, Villa Urquiza y Barracas.

Cómo se vive en CABA

De acuerdo con los datos censales del Indec, la Ciudad de Buenos Aires es la jurisdicción con la menor proporción de viviendas propias en todo el país: solamente el 52% de las viviendas particulares ocupadas son propias, diez puntos menos que a nivel nacional, y con una caída de alrededor de ocho puntos si se compara con la situación registrada en el 2010.

Sobre las condiciones generales de las viviendas, un informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (CEDESU) indicó que entre el 11 y 30% de las viviendas, según cada comuna, presentan déficit habitacional (insatisfacción bienes, servicios, y factores que garantizan el derecho que a una vivienda digna y adecuada) al tiempo que el peso relativo de la población en villas con respecto al total creció un 80% desde el año 2006, mientras el 7% de los hogares tienen algún tipo de hacinamiento y, de hecho, las comunas del sur exhiben valores que hasta cuadruplican la media.

Los datos mostraron también que el 77% de los hogares viven en departamentos y el 2,6% habitan en viviendas precarias (hoteles, pensiones, inquilinatos). En materia de construcción, “entre 1995 y 2018 se solicitó la construcción de 281.000 nuevas viviendas y ampliaciones, siendo el 40% de tipo lujosa suntuosa" y entre 2019 y 2022 "se autorizaron 9 millones de metros cuadrados, de los cuales el 80% está destinado a vivienda (casi en su totalidad edificios)". 

Respecto de la situación de la población más vulnerable, desde la Defensoría del Pueblo sumaron un relevamiento en 91 hoteles residenciales de la Capital entre noviembre de 2022 y julio de 2023 que mostró que “la mitad de los espacios presentan situaciones de hacinamiento, exhibiendo casi un 20% de hacinamiento crítico” lo que se relaciona con “el aumento de la pobreza y la falta de políticas públicas eficientes que garanticen el acceso a la vivienda”. La población alojada en hoteles residenciales, concentrados principalmente en la zona centro, es de 38.000 personas, cifra que asciende a casi 80.000 si se consideran además las piezas de inquilinatos y conventillos.

En el informe se observó también que el 90% de los hoteles no son accesibles para personas con discapacidad, en el 26% de los establecimientos se observaron filtraciones de agua y en el 46%, presencia de humedad. A su vez, el 38% tenía rajaduras o caídas de mampostería y el 28% de los hoteles condiciones de iluminación y ventilación inadecuadas. En cuanto a las condiciones de seguridad, se mencionó que "el 43% de los establecimientos tienen balcones sin la debida protección, el 53% no cuenta con ventanas adecuadamente protegidas, y la mitad de las escaleras relevadas no tienen protección". Además, el 55% de los establecimientos no tenía tableros eléctricos identificados y en términos de equipamiento, se destacó que el 90% no contaba con artefactos de climatización o ventilación, solamente el 44% contó con servicio de Internet, y el 29%, con teléfono fijo.

Debate pendiente: viviendas ociosas 

En solo cuatro años las viviendas vacías aumentaron casi un 50% en CABA, así lo indicó un estudio del CEDESU. Según lo investigado, la tasa de vivienda ociosa se ubica en un 12,6%, y hay más de 200.000 viviendas en esta situación en la ciudad. En relación, un informe de Inquilinos Agrupados planteó esta semana que “entre 2001 y 2022 se construyeron 530 mil viviendas, si antes había 1 vivienda cada 2,6 personas ahora hay 1 vivienda cada 1,9 personas, pero si bien se duplicaron los hogares los propietarios se redujeron a la mitad”. Según detallaron, “la conformación del hogar es 2,3 personas promedio. En el 1991 había 970 mil viviendas y en 2022 había 1.600.000, pero el porcentaje de propietarios pasó de 58,3% en 2010 a 48,5% en la actualidad, mientas que los inquilinos crecieron de 29,6% a 36,8%”. 

Además desde dicho espacio señalaron que "La ciudad remata viviendas del Estado al negocio inmobiliario". Según sus datos, "entre los años 2018 y 2023 se pusieron a subasta a través del Banco Ciudad 461 inmuebles, de los cuales 455 corresponden a inmuebles ubicados en la Ciudad" y agregaron que "entre estos últimos, hay viviendas (departamentos, casas y PHs), lotes, edificios de oficinas, locales comerciales, cocheras y depósitos".

En la misma línea se detalló que "las viviendas rematadas comprenden una totalidad de 59.356 metros cuadrados a razón de 69,5 metros cuadrados en promedio por vivienda. Entre los inmuebles rematados se encuentra el famoso edificio de  oficinas “Mercado del Plata” donde funcionaron hasta el año 2011 las  oficinas administrativas del Gobierno porteño a un valor de $68.114.00  dólares y con una superficie de 42.256 metros cuadrados. Este inmueble  fue adquirido por Eduardo Elsztain (IRSA y Banco Hipotecario) y será destinado a alquileres temporarios tipo Airbnb". Por su parte, los terrenos rematados comprenden una superficie de 98.524 metros cuadrados. 

En ese marco hay varios proyectos que buscan grabar a nivel local las viviendas ociosas, aunque al momento nunca lograron ser tratados, al tiempo que se propone con lo recaudado conformar un fondo para la construcción de viviendas para sectores con más dificultades. Así como se busca que las viviendas con herencia vacantes no sean rematadas y se establezca un programa de alquiler público administrado por el Estado, similar a grandes ciudades del mundo: "en Alemania se destina al alquiler público 4%, en Austria 24%, Bélgica 6.5%, Dinamarca 21%, Finlandia 13%, Holanda 30%, España 2,5%, Suecia 19%", indicaron desde la agrupación inquilina. 

Finalmente, en el documento del CEDESU se subrayó que “considerando la experiencia internacional, los proyectos presentados y el crecimiento del fenómeno es fundamental que la Ciudad empiece a tomar con mayor seriedad el problema, desarrollando iniciativas de registro, estímulo y sanción para detener esta peligrosa tendencia. Así como identificamos lateralmente dos fenómenos que también evidencian un preocupante crecimiento, como son la dolarización de avisos de alquiler o el desplazamiento hacia la oferta de alquileres temporarios-turísticos. El estado de la Ciudad no puede desentenderse de las viviendas vacías", cerraron.