El Banco Central oficializó el nuevo método de cálculo para establecer los aumentos anuales en los alquileres. Según la ley sancionada durante la cuarentena, los mismos sólo pueden ser anuales y en base a un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Según confirmaron fuentes del BCRA, el directorio aprobó el método de cálculo, un índice que será elaborado por ese organismo, tendrá un carácter diario y posibilitará el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato.
Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, aseguró que se terminó "con uno de los abusos más importantes que sufrimos los inquilinos. El aumento trimestral o semestral es profundamente injusto y perjudicial. Ahora esperamos que pronto esté lista la reglamentación para registrar todos los contratos de alquiler en AFIP”.
Desde el organismo detallaron que "se terminan las indexaciones trimestrales o semestrales como venía implementando el mercado inmobiliario. El primer índice de actualización deberá fijarse en julio del 2021, cuando se cumpla el primer año del contrato de alquiler bajo la nueva ley". Además, recordaron "que los contratos de alquiler de vivienda deben tener un plazo mínimo de tres años".
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Es importante señalar que la nueva ley de alquileres regula los aumentos pero no el precio inicial. En el caso de las renovaciones, a pesar de existir continuidad de vivienda, cuando se vuelve a firmar contrato el precio inicial no está regulado. Se trata de un nuevo convenio legal. Con esta base, desde la Defensoría del Pueblo de la Ciudad aclararon que el contrato solamente puede establecer el valor del alquiler para el primer año. Para el segundo y el tercero dependerá del índice que publicado por el Banco Central como resultado del coeficiente entre inflación (IPC) y salario (RIPTE) del mes. La publicación del primer índice deberá hacerse en julio de 2021. En esa fecha recién aumentarán todos los contratos firmados en igual mes de este año.
Más allá de que es común ir con una pila de billetes a la inmobiliaria y recibir un comprobante no válido ante ningún organismo, el contrato tiene que especificar un medio de pago electrónico, según la Resolución 3997 de AFIP, que data del año 2017 y fue reforzado pro el DNU 320 firmado este año. En caso de detectar un incumplimiento, “es importante reclamar formalmente que cumplan las normas citadas y brinden la información. Esta comunicación es por carta documento. También se puede denunciar el hecho ante la AFIP y el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC)” en el caso de la Ciudad de Buenos Aires. De todos modos, Gervasio Muñoz, titular de la Federación Nacional de Inquilinos, aseguró que jamás en la historia le “cayeron” a una inmobiliaria por acusaciones de evasión.
Los beneficios económicos del nuevo cálculo
La ley entró en vigencia el 1 de julio y rige para todos los contratos y renovaciones firmadas a partir de esa fecha. El Observatorio de Economía Urbana del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) realizó proyecciones e impactos de la normativa en el área de la Ciudad de Buenos Aires y cuáles son los beneficios económicos del nuevo cálculo.
Para hacerlo, tomaron el caso de un alquiler entre enero de 2017 hasta diciembre de 2019. Entre ambos escenarios, la brecha está en $1.200 a sólo seis meses de comenzado el contrato. A partir de enero de 2018, con el ajuste anual de la nueva norma, la brecha se reduce a $ 850. En julio de 2018, con la actualización semestral del escenario sin regulación, la diferencia se estira a $2.500, lo que lleva la diferencia entre las dos modalidades a más del 20%. Con la actualización anual de enero de 2019 se reduce la distancia a $ 540 pero seis meses después vuelve a crecer para tocar los casi $ 2.700 pesos, nuevamente cerca del 20%.
La situación simulada lleva a la conclusión de que un alquiler paga $ 15.471 a fines de 2019, mientras que con la nueva Ley pagaría $ 12.792. O sea, casi $ 2.700 de diferencia. Para nada despreciable.
Problemas y desafíos para un sector de 9 millones de personas
El próximo 30 de septiembre vencerá el Decreto de Necesidad y Urgencia que congela los precios de los alquileres, prorroga contratos y prohíbe desalojos. Desde la Federación Nacional de Inquilinos manifestaron la necesidad de prorrogarlo hasta el 31 de marzo de 2021 para evitar que cientos de miles de personas queden en la calle.
Pero, además, sostuvieron que es menester lanzar una política de desendeudamiento. Gracias al decreto, muchas familias postergaron el pago del alquiler por problemas económicos sin la amenaza de perder su hogar. El lado B fue la generación de una deuda que deberá saldarse en cuotas y con un leve interés pero que de todos modos complicará a muchas familias.
Hasta el momento, desde el Ministerio de Vivienda y Hábitat no corroboraron la extensión o modificación del DNU, por lo que la incertidumbre es alta. Si bien el 30 de septiembre vence la norma, la fecha límite de muchas familias puede llegar antes.
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