Cada quien como pueda: los puntos centrales del plan de vivienda que impulsará el gobierno de Milei

Los datos del censo 2022 confirman que cada vez menos familias pueden acceder a un techo propio para vivir, al tiempo que crece de forma sostenida la demanda de alquiler, con una oferta de viviendas más concentrada, y persiste la falta de acceso a servicios básicos en muchos barrios del país. Al respecto, en una década, la cantidad de personas con casa propia cayó por debajo del 70% y ya son más de 8 millones las personas que dependen de un alquiler, a la vez que solo el 57% de las viviendas cuenta con cloacas, y el acceso a gas de red se mantiene estancado sin superar el 50% del total. El escenario se agrava además en los más de 5 mil barrios populares del país donde en más de la mitad la mayoría de sus habitantes no tiene acceso formal a energía eléctrica, en el 97% a cloacas y en el 99% a gas.

Dichos números reflejan las asignaturas pendientes vinculadas a la planificación territorial, el acceso a la tierra, y la imposibilidad para gran parte de la población de contar con condiciones dignas de vivienda y acceso a servicios esenciales, así como ponen sobre la mesa los desafíos de la política pública en relación a estas problemáticas estructurales. En relación, de cara al recambio de gobierno nacional, se conocieron los primeros lineamientos del plan de vivienda que pondría en marcha el presidente electo, Javier Milei. 

Según se detalló en el programa del nuevo gobierno, desde la secretaría de Vivienda -se eliminará el actual Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat- buscarán “fomentar el desarrollo masivo de obras particulares financiadas por el sector privado a través del crédito privado donde cada familia decidirá qué obra realiza”, en sintonía con uno de los ejes centrales de la política económica vinculado a la reducción total de la obra pública nacional que pasará a depender de la actividad privada. De esa manera, serían los propios vecinos –las familias o vía sociedades de fomento o entidades similares- quienes tendrán en sus manos la realización de las obras de vivienda y la extensión o mejora de redes de servicios en sus barrios, para llegar al objetivo de que “3 millones de familias puedan construir”.

Ricardo Inti Alpert, es el nombre señalado para hacerse cargo de la secretaría, y fue quien estuvo a cargo del armado del plan que Milei eligió para sus propuestas en la materia. 

Radiografía habitacional 

En poco más de una década la cantidad de personas que pueden acceder al sueño de la casa propia se redujo al pasar del 73% en 2010 al 68,9% de los hogares en 2022, según los datos definitivos del último censo nacional. A nivel país el diagnóstico muestra que si bien hay diferencias entre regiones, los porcentajes de vivienda propia se encuentran entre el 60% y 70%, destacándose la provincia de Santiago del Estero con el porcentaje más alto (86% de propietarios) mientras que enfrente aparece CABA, que registra la menor cantidad de propietarios (54,5%) aunque paradójicamente es la jurisdicción donde más crecieron las construcciones inmobiliarias en los últimos años. En ese esquema, como contracara, en doce años subió al menos cinco puntos el porcentaje de quienes dependen de un alquiler para tener un techo donde vivir (llegó al 17,4% de la población, casi 8 millones de inquilinos), por lo que la cantidad de viviendas que son alquiladas o están dentro de las categorías de vivienda a préstamo, para trabajo y “otras” según define el relevamiento, superó ya el 30% del total relevado.

Respecto de la situación de la capital del país, cabe mencionar que un informe del espacio Inquilinos Agrupados advirtió que entre 1991 y 2022 el crecimiento poblacional fue de 8,7% mientras que las viviendas crecieron en esa etapa un 68%, y pese a ello bajó el número de población con acceso a una casa propia. Similar es la situación en provincia de Buenos Aires -registra un 69% de viviendas propias- en los últimos 30 años la población ascendió un 40,8% pero las viviendas aumentaron un 374%, según la misma fuente. 

Se suma que, de acuerdo con el último informe de condiciones de vida difundido por el Indec, el porcentaje de población que vivía en condiciones de hacinamiento (de dos a tres personas en una habitación) en el primer semestre del 2023 llegó al 19,7% de la población, en tanto que quienes vivían en hogares con hacinamiento crítico (más de tres personas por cuarto) se ubicó en 4,1%. 

Problemas estructurales

Respecto de las condiciones habitacionales, los datos oficiales indican que el 57,4% de las viviendas cuenta con cloacas, un crecimiento de nueve puntos en relación al 2010, a su vez el 96% de los hogares posee baño o letrina adentro y un 24% cuenta con dos o más baños en la vivienda. El menor porcentaje en el acceso a este servicio básico lo registran las provincias de Misiones (23,2%) y Santiago del Estero (25,0%), mientras que CABA tiene el porcentaje más alto del país (98,5%). Por su parte se mantiene sin grandes cambios el acceso a gas de red, en torno al 48,6% de las viviendas, y en el caso de gas para cocinar, el relevamiento nacional arrojó que poco más de la mitad de las viviendas cuenta con acceso a la red o electricidad (58,4% frente al 57,3% en 2010). Al respecto, las provincias de Formosa, Chaco y Corrientes apenas alcanzan cobertura de entre el 1% y el 2%, mientras que las provincias del sur del país rondan en torno al 90%.  En cuanto al acceso a agua, el 93% posee agua por cañería dentro de la vivienda y en el 83,9% de los casos el agua para beber y cocinar proviene de la red pública. 

Por otra parte, datos privados mostraron que 4 millones de familias no cuentan en el país con una vivienda adecuada, es decir, con un techo seguro donde resguardarse y con acceso a servicios básicos, con costos mensuales posibles de pagar, y con algún grado de seguridad en la tenencia (título de propiedad, contrato de alquiler). Según el informe Desafíos de la planificación del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), “el 32% de los hogares no cuenta con una vivienda adecuada, de ese total 1,3 millones necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones (el 66%) tienen necesidades de ampliación o mejoras”. A su vez, entre 2010 y 2016 los principales aglomerados urbanos del país se expandieron hasta 1,5 veces en comparación con el crecimiento de su población y, en muchos casos, sin una planificación territorial adecuada, lo que dio lugar a ciudades sin la infraestructura ni conectividad necesarias.

A lo anterior hay que agregar que al menos 1,17 millones de familias -más de 5 millones de personas- viven en 5.687 barrios populares que fueron registrados en todo el país a partir de los relevamientos realizados por el Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP) creado a nivel del Estado nacional para obtener información precisa sobre la situación de dicha población. Se detectó así que en el 66% de esos barrios la mayoría de sus habitantes no tiene acceso formal a energía eléctrica, en el 90% a la red de agua, en el 97%, a la red cloacal y en el 99% a la red de gas, de acuerdo a datos del Ministerio de Desarrollo Social nacional. Según la misma fuente, en el 80,5% de los casos se trata de asentamientos y en el 19,5% a villas, en tanto que prácticamente la totalidad (99,9%) no cuenta con título de propiedad. 

Cómo será el plan de vivienda de Milei

El programa de vivienda que el gobierno del presidente electo, Javier Milei, pondría en marcha a partir del 10 de diciembre próximo se vincula directamente con el objetivo de reducción a cero de la obra pública nacional. En ese sentido, en el plan de gobierno de La Libertad Avanza (LLA) se detalló que, en materia de infraestructura, se apuntará a “a eliminación total de la obra pública estatal reemplazándola por un esquema de iniciativa privada a la chilena con waivers a la peruana y esquema de incentivos a la suiza” para lograr “una avalancha de obras que el sector privado necesita para su desarrollo sin la intromisión del Estado”. Dentro de esta área, el gobierno libertario apuntaría a “un programa nacional de fomento de fideicomisos de urbanización, infraestructura vecinal y construcción al costo”.

Los números que manejan desde la gestión entrante indican que existe “un déficit habitacional de alrededor de 3 millones de viviendas, al menos 10 mil barrios que necesitan mejorar su infraestructura y más de 200 mil edificios multifamiliares que necesitan repararse”. Ante tal diagnóstico, las respuestas pasarían por “fomentar el desarrollo masivo de obras particulares financiadas por el sector privado a través del crédito privado donde cada familia decidirá qué obra realiza, en dónde, cuándo y de qué manera”.

En ese sentido, a una semana del inicio del nuevo gobierno, desde el entorno libertario sostienen a Ricardo Inti Alpert como futuro titular de la Secretaría de Vivienda en la órbita del Ministerio de Infraestructura de la Nación. Destacan la experiencia en desarrollo urbano de quien hoy es coordinador general de la consultora Tecnopolítica, dedicada a “desarrollar un modelo de fideicomisos al costo para la urbanidad ´4.0´”, según se detalla en su sitio web. El funcionario fue quien le acercó al presidente electo el programa de viviendas que ahora podría poner en marcha en el gobierno, y que justamente tiene como eje el impulso de “fideicomisos al costo que se basan en el principio de que la vivienda se financia porque se paga y se paga porque se financia, que no tenga costo fiscal sino que cree riqueza”. Es decir que el mecanismo se focaliza en incentivar el aporte privado y el sostenimiento mediante fondos de particulares interesados en concretar las obras de vivienda.

“Si las viviendas que se construyen por obra pública se la cedemos a una familia que la quiera comprar, no se va a parar la obra, va a pasar a ser una obra particular que será dominio de una familia” dijo sobre el tema Inti Alpert, en una nota en la radio Urbana Play y aclaró que la idea sería que “sociedades de fomento, cooperativas y vecinos” puedan hacerse cargo de las viviendas a poner en marcha con el objetivo de que “3.000.000 de familias puedan construir su vivienda”. Para que pueda concretarse, el financiamiento sería vía crédito bancario, aunque aún no están claras las condiciones que "incentivarían" al sector financiero a prestar, y al mismo tiempo garantizar que sea una herramienta accesible para la población. 

Asimismo, la capacidad de pago y la subsistencia misma de las familias -con ingresos golpeados por el alza inflacionaria de los últimos años- puede verse todavía más perjudicada por el proceso de estanflación que el propio Milei anticipó y que conllevaría un periodo próximo de estancamiento del crecimiento económico, con pérdida salarial y suba generalizada los precios, lo que a su vez repercute en el consumo y la actividad productiva, lo que puede derivar en crecientes despidos y un aumento de la desocupación. Sobre esto último crece además el alerta por los 400 mil puestos directos e indirectos de la construcción que tanto en sector empresarial como gremial  consideran que se verán afectados por la privatización de la obra pública, a lo que se suman los posibles despidos en dependencias estatales que el gobierno también adelantó, y los mecanismos de retiros voluntarios que algunas empresas privadas comenzaron a implementar esta misma semana, todo lo que en definitiva agravaría la situación social de las familias que hoy enfrentan una creciente crisis habitacional.