Para entender qué significa una economía bimonetaria como la nuestra, no es necesario ser un experto calificado en Economía. Basta sólo estar en contacto con cuestiones esenciales a la calidad de vida para darse cuenta de sus consecuencias. Tal es el caso de la vivienda. Hay quienes apuestan a la dolarización de la argentina toda, mientras que hay otros que bregan por la revalorización de la moneda nacional. En el medio, un debate muy importante: el déficit habitacional y la desdolarización de la vivienda. ¿Es posible o no? ¿Es necesaria? ¿Hay receta para pesificar las propiedades? El Destape dialoga con testimonios de distintos ámbitos en busca de respuestas y recetas para pensar la pesificación.
Aquí hay dos problemas: La dolarización de las casas, lo que hace que sus precios sean más volátiles respecto a los salarios, y la falta de vivienda e infraestructura, lo cual también encarece su valor. Se junta con el déficit de transporte y servicios, dejando concentrada la demanda en determinadas localidades. Así, todo se encarece. Aunque la desdolarización de la vivienda sea un proyecto a largo plazo y podría dar respuesta a una problemática más estructural que actual, como el déficit habitacional, es importante tener a mano últimos datos sobre la situación de los inquilinos: En primer lugar, el 56% de los ingresos totales del hogar se destinan a pagar el alquiler, mientras que el endeudamiento asciende al 40% de los hogares inquilinos. Los datos se desprenden de una encuesta de la organización liderada por Gervasio Muñoz, Inquilinos Agrupados, realizada a nivel nacional.
Por otra parte, el 58% manifestó que sufrió aumentos durante la pandemia, acto prohibido por el Decreto 320/2020 -y su extensión hasta el 31 de enero- En este contexto, la previsibilidad no se hizo amiga de quienes alquilan: El 39,6% de los consultados no sabe a dónde irá a vivir en los próximos meses.
Las cifras de Zonaprop también tienen lo suyo: El precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumula una suba del 52,3% en lo que va del año. La escalada marca casi el doble del nivel de inflación de octubre (26,9%). Es así que un departamento medio de dos ambientes y 50 m2, en octubre se ubicó en $28.913 (promedio) por mes, un 4,1% más que en septiembre. Ningún dato es menor, sin embargo, hay uno que, tal vez, pueda encauzar todas estas alarmas en un solo túnel: Casi 95% de los inquilinos cree que no hay control de los derechos al acceso a la vivienda en alquiler. Ahora sí: aunque haga mención específica a los alquileres, también podría extrapolarse a la compra de viviendas.
Estanislao Malic, economista especializado en Bancos y Finanzas, explicó a El Destape que, aunque “no es totalmente necesario” desdolarizar la vivienda porque “Argentina ha tenido etapas de desarrollo y distribución del ingreso conviviendo con una vivienda dolarizada”, la dolarización del mercado inmobiliario trae aparejadas consecuencias negativas. En primer lugar, el ahorro en dólares para adquirir el inmueble genera presión en el mercado cambiario y reduce las reservas disponibles. Segundo, si en términos de salarios, el precio de la vivienda se vuelve muy volátil frente a una devaluación, “el valor de las propiedades puede hasta duplicarse en términos de sueldos y poder adquisitivo.” Además, obliga a manejar dos unidades de referencias dependiendo de la operación. Para comprar cotidianamente se piensa en pesos, para hacer inversiones a largo plazo, en dólares.
Frente a estas problemáticas, las posibles soluciones no tardan en llegar. Hay una propuesta formal materializada en el Congreso mediante un proyecto de ley, presentado por el diputado oficialista Federico Fagioli, que directamente prohíbe dolarizar los alquileres. “En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal”, detalla el Artículo 1. Entre sus fundamentos, el proyecto, articulado con la organización Inquilinos Agrupados, explica que la última dictadura cívico-militar “entregó al mercado inmobiliario una de las llaves principales para multiplicar sus ganancias: la dolarización del negocio de viviendas” para aumentar obscenamente el valor del metro cuadrado.
Hasta el golpe de 1976 las propiedades se compraban y vendían en pesos. La dolarización del mercado inmobiliario inició en 1977: el 16 de julio de ese año aparecieron los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares. Según un texto de los economistas e integrantes del CONICET, Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña, en menos de un año más tarde casi el 20% de los avisos clasificados estaban nominados en la divisa norteamericana, y en mayo de 1980, en 9 de cada 10 avisos los precios de las propiedades estaban indicados en dólares. En menos de tres años, el mercado inmobiliario se había dolarizado prácticamente por completo. La libre entrada y salida de capitales, compra y venta de divisas y falta de determinación de las tasas de interés y los plazos de depósito sentaron las bases para el primer ciclo de endeudamiento externo y promovieron la financiarización de la economía, que alcanzó a un público más amplio la posibilidad de ahorrar en dólares, según el texto de los académicos. “En nuestro país, el gobierno de facto aplicó un modelo económico rentístico-financiero que afectó gravemente la industria nacional, dejando como consecuencia el incremento de la pobreza pasando de un 3% en 1974 al 25% en 1983” agregó el Director de Instituto de Investigación Social, Económica y Política Ciudadana (ISEPCi) Salta, Federico Maigua.
Ya en democracia, el régimen de convertibilidad le otorgó valor legal a la divisa extranjera y los contratos se dolarizaron significativamente, compromisos asumidos que hicieron tocar fondo a más de uno en 2001. ”Terminada la ficción que arruinó al universo de trabajadores que engrosaron el ejército de desocupados, y a los inquilinos que ya no podían cumplir las condiciones de sus absurdos contratos, todos los intentos por hacer entender que el dólar es una moneda que depende de factores económicos externos han fracasado”, concluye el proyecto. El ex presidente Ricardo Alfonsín, en el marco de la presentación de la última Ley de Alquileres, la 23.091, dijo: “La corrupción se terminaba evitando los pagos o los depósitos en moneda de otro país”
Receta nº1: incidir en la producción de suelo y los costos de producción. ¿Es posible en grandes urbes?
Además del proyecto de ley, surgen iniciativas paralelas. Esta vez, por parte de una fuente del mercado inmobiliario: “Para pensar en la posibilidad de desdolarizar sería pertinente apuntar a la producción de suelo urbano, a los costos de producción, entre otras iniciativas. En ciudades como la de Buenos Aires, se puede apuntar a la recuperación de zonas donde los costos de producción actuales superan el valor de venta de los inmuebles. Esto sucede en muchos barrios céntricos que podrían ser repensados como nuevos distritos residenciales y de usos mixtos (culturales, educativos, etc.)”, detalló. Si bien aclaró que pensar en una desdolarización es importante, asegura que en el valor del mercado influyen dinámicas como “procesos de revalorización, gentrificación y exclusión” que se acentúan en las grandes ciudades, como CABA. “Ello hace que el valor de la tierra esté sujeto a lógicas de especulación y valorización que dificultan pensar los inmuebles en valores de salarios medidos en pesos”, advirtió. Las zonas residenciales de la ciudad porteña, determinadas localizaciones del Gran Buenos Aires, Rosario o Córdoba llevarían un proceso de pesificación más lento que en donde “el suelo no es tan escaso y se pueda intervenir con medidas que incidan en el costo de la producción”, dijo el especialista. En ese sentido, reconoció: “Las iniciativas de lotes con servicios, barrios abiertos con gestión público/privada y el PROCREAR, han tenido bastante éxito”
Receta nº2: el plan oficial de atar Hipotecarios a los salarios
Por el lado del Estado, el plan de la gestión actual para atar las propiedades a la moneda nacional es el proyecto mandado el Congreso para futuros préstamos, que impulsa el crédito hipotecario a partir de ajustar sus cuotas de acuerdo al Coeficiente de Variación Salarial (CVS), o sea a los salarios. Para los acreedores, la medida contempla los préstamos actualizados por inflación, o sea medidos por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), y por el Costo de la Construcción (ICC). Las diferencias entre la variación de los salarios y la inflación se cubrirían a partir de la generación de una caja compensadora, llamada Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) y administrada por la creación de una nueva Sociedad Hipotecaria (S.A.) “Las unidades nuevas se venden en pesos y en la medida que se activen las construcciones le ponen techo al valor de las propiedades del mercado” dicen desde el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
El 19 de noviembre, en la jura como nuevo ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi anunció que hay “dificultades con respecto a una cantidad de planes de vivienda” y 55 mil viviendas paralizadas desde 2015. "Vamos a diseñar lo que será un plan bianual, entre el año 2021 y 2022, para generar en los dos años cerca de 110 mil viviendas", prometió.
Receta nº3: créditos y bancarización de las operaciones
“Es bastante difícil desdolarizar la vivienda porque la moneda argentina es muy volátil. Quizás, la mejor herramienta es una similar a los créditos UVA, parecido a lo que sucede en Chile.” Con esa mirada coincidió la fuente del sector inmobiliario: “Los créditos UVA fueron útiles para el acceso de sectores medios, pero también evidenciaron sus limitaciones en una economía con vulnerabilidades”, aportó. Pese a que la propuesta es interesante si se implementa con políticas que controlen la inflación, y ofrece condiciones más sencillas para acceder a un crédito para comprar una vivienda que uno convencional, hay que saber que desde marzo 2016 hasta agosto 2020, la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) aumentó un 307%, mientras que los salarios se incrementaron un 247%. Las cuotas ocupan un porcentaje significativo en relación a los salarios y, según la organización Hipotecados UVA, 105 mil personas están endeudadas con préstamos que actualmente duplicaron -o más- su valor original. Por otro lado, Malic destacó también la importancia de un sistema “integralmente bancarizado” para evitar la compra de viviendas con ingresos no declarados.
Receta nº4: el Estado como proveedor de un bien social
“La manera óptima de generar terrenos urbanizados en nuestro país debería ser estatal porque se trata de un bien social, pero la realidad es que mayoritariamente esta actividad se encuentra acaparada por la inversión privada, y un lote con servicios se ha convertido en una mercancía a la que cada vez es más difícil acceder, sobre todo para los sectores populares”, reflexionó Maigua. Además, las consecuencias del modelo de los 90, donde el ajuste estructural y la flexibilización laboral fueron en detrimento del pueblo trabajador, “comenzaron a traducirse también en el crecimiento del déficit habitacional hasta hoy vigente.” “Hay una cuestión casi cultural ya instalada, pero el Estado debería prohibir publicar precios en dólares”, respondió Maigua, en consonancia con el proyecto de Inquilinos Agrupados. Su aporte se complementa con el pedido de una estabilidad macroeconómica y del monitoreo e invención de la cadena de producción y comercialización para “atenuar la especulación de los formadores de precios”.
Para lograr dimensionar cuál es la situación real de las dificultades económicas para acceder a una vivienda, “es importante destacar que un m2 de vivienda construida se equipara al costo de una Canasta Básica Total, entre $47000 y $50000”, resaltó Maigua. “Por eso, es inaceptable que los defensores de la dolarización inmobiliaria en su discurso manifiesten que nunca estuvo” ‘tan barato construir’, ya que sus expresiones se refieren en términos del dólar y no del peso. Para los ciudadanos y ciudadanas comunes, construir o comprar una vivienda es cada vez más costoso e inaccesible, sobre todo comprar una casa o un terreno”, manifestó.
“La situación de segregación urbana en la que se encuentra sometida una buena parte de la población carece de presencia efectiva del estado en el territorio para comenzar a revertirla”, sentenció el Director del ISEPCi. En ese sentido, sobre la toma de tierras opinó: “No existen políticas de prevención de asentamientos a través de políticas de abordaje integral, entonces el Estado llega tarde, cuando las tomas ya se han producido y las vías para destrabar los conflictos son la represión y el desalojo, o un largo, costoso y agotador camino a la regularización de las nuevas tierras a urbanizar debido a la presión social que implican las tomas”.
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