Ley de alquileres: evasión y duración de contratos, en el centro del debate

Pese a la instalación de que ley de alquileres promulgada en 2020 contaba con el rechazo de todos los actores del rubro inmobiliario, la Federación Inquilinos Nacional exhibió, durante las audiencias legislativas de los últimos días, su respaldo a los principales puntos de la misma, es decir la extensión de los contratos de alquiler de dos a tres años y la regulación de los precios por parte de un índice oficial y con una actualización anual. Estas audiencias comenzaron la semana pasada y se extenderán durante la presente para llegar a acuerdos que permitan modificar la ley 27.551 sancionada en hace dos años, duramente criticada por inmobiliarias, propietarios, y la alianza Juntos. De hecho, este último partido publicó el jueves pasado un comunicado en el que admitían que a principios de marzo se propusieron derogar la ley pero “no logramos que otros bloques nos acompañaran”. Asimismo, señalaban haber escuchado a “a más de 132 expositores” y haber mantenido diferentes reuniones con inquilinos y propietarios, para modificar los puntos centrales de la nueva ley, es decir los plazos de contrato y el mecanismo de actualización, pues “todos coincidieron, durante el debate parlamentario, que son los cambios centrales”.

Ante esto, la Federación Inquilinos Nacionales acusó a la alianza Juntos de “mentir”, pues sostuvieron: “Las 15 asociaciones que componemos la Federación apoyamos la ley, y solo una organización de todas las que integran el país, la  
Asociación Defensa Inquilinos que tiene vinculación económica con la Cámara Inmobiliaria, propuso modificaciones”. De la misma forma, la Federación apoyó el proyecto del Frente de Todos, que no solo mantiene las regulaciones insertadas en 2020, sino que además incluye la bancarización de los pagos como forma de fijar un mayor control al cumplimiento de los mismos, así como añadir además incentivos fiscales tanto para inquilinos como propietarios.

El debate no es menor, pues según cálculos de la economista Eva Sacco, existen cerca de 3,5 millones de inquilinos en todo el país que destinan entre el 30 y 40 por ciento de sus gastos al alquiler, en un mercado que mueve cerca del 4,3 por ciento del PBI. Pese a ello, agregó Sacco, solo 150.000 contribuyentes declaran rentas por alquiler, lo que implica un potencial de 75 por ciento de evasión fiscal. Según una encuesta realizada el año pasado por la Federación de Inquilinos Nacional, el 94.5 por ciento de los inquilinos cree que no hay control por parte del Estado sobre el mercado inmobiliario, lo cual se alinea con las denuncias de las asociaciones de inquilinos que señalan que los alquileres son el único sector de peso económico en donde los incrementos se fijan de forma unilateral y sin regulación pública, pues existe un incumplimiento por parte de las inmobiliarias de la ley sancionada en 2020.

De hecho, desde que fue promulgada, la ley de alquileres fue muy criticada por los asociaciones propietarias e inmobiliarias, que marcaban no solo la pérdida de prerrogativas que tenían con la anterior regulación, sino que además había generado una mayor retracción de la oferta de propiedades en alquiler, lo cual había incrementado su costo para los inquilinos, junto al hecho de que el último índice de actualización, fijado por una combinación de la inflación y aumentos salariales, había dado un 52 por ciento, es decir por encima de la inflación anual, todo lo cual perjudicaba también a los inquilinos.  En este sentido, Gervasio Muñoz, titular de la Federación Inquilinos Agrupados, señaló a El Destape que “tradicionalmente el índice de renovación de alquileres estuvo muy por encima de la inflación, pero con esta ley en ningún caso los precios van estar por encima de los salarios, y además es un precio fijo durante el año, cuando antes lo era semestral o trimestral,  lo protege el poder adquisitivo de los inquilinos”.

Respecto al perjuicio que puede haber ocasionado la retracción de la oferta, señala que “esta postura es similar a las planteadas sobre las leyes laborales, donde cualquier protección al trabajador es leída como un desincentivo al capital, con lo que la quita de derechos para dejar que el mercado regule se propone como la solución, cuando en verdad siempre perjudicó al sector más débil”.

Desde su Federación, señalaron que en rigor la problemática nació durante la dictadura cívico militar de 1976, pues hasta aquel momento y desde 1921, es decir durante el Gobierno de Hipólito Irigoyen, el precio de los alquileres y el plazo de los contratos tenía una regulación del Gobierno nacional. Incluso, agregaron que desde 1945 hasta 1974 se llevaron diferentes medidas que incrementaron la protección del inquilino, basadas en la disposición con derecho constitucional de la vivienda como de función social, entre las cuales se incluyeron decretos de congelamiento de precios, la prohibición de mantener viviendas vacías por más de tres meses, crédito del Banco Hipotecario por el 100 por ciento del valor de las viviendas para que el inquilino sea propietario, la formulación de decretos para que el precio del alquiler no supere el 25 por ciento del salario del peón rural, o la creación de una cámara de alquileres que tenía poder de intervención. Fue justamente a partir de 1977, señalaron, que se decretó la desregulación absoluta del precio de los alquileres.

Lejos de todo ello, la ley sancionada en 2020 solo le da mayores certezas tanto de plazo como de pagos a los inquilinos, al extender de dos a tres años el plazo de permanencia y que las actualizaciones se realicen anualmente en lugar de semestralmente, además de basarse en un índice oficial en lugar del criterio del propietario o la inmobiliaria. Las resistencias de las inmobiliarias, diversos propietarios, y la alianza Juntos se mantienen igualmente a la orden del día y es por eso que los debates seguirán sosteniéndose, aunque los números parlamentarios parecen indicar que, de haber modificaciones, las mismas no serán regresivas y se mantendrán los principales puntos de la ley de 2020.