El 11 de junio se transformó en una fecha a recordar. Después de años de intentos, el Congreso sancionó de forma definitiva la Ley de Alquileres que comenzó a regir el 1° de julio. La normativa impactará en nueve millones de inquilinos que, con el tiempo, quedarán bajo su paraguas porque sólo vale para los contratos nuevos. Dentro de los puntos centrales se destaca la nueva forma de estipular la actualización de precios: frente a la arbitrariedad de la no regulación, los aumentos serán anuales y bajo índices objetivos, lo que otorgará más certidumbre a los inquilinos y, aunque muchos opinen lo contrario, subas regulares y menores a las actuales.
Hasta el momento no había regulación sobre los ajustes que, en definitiba, se determinaban según la inflación proyectada por el propietario, generando una situación de vulnerabilidad e imprevisibilidad en los inquilinos. Con la nueva norma, quienes firmen contratos a partir del 1° de julio tendrán actualizaciones anuales en base a un promedio entre los salarios -expresados mediante el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)- y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC.
El Observatorio de Economía Urbana del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) realizó proyecciones e impactos de la normativa en el área de la Ciudad de Buenos Aires. En base a situaciones hipotéticas, quedó de manifiesto que los aumentos bajo regulación serán menores a los realizados sin ésta. En el análisis tomaron como ejemplo un departamento de dos ambientes, en base a datos de la Dirección de Estadísticas de la Ciudad de Buenos Aires.
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El alquiler en cuestión corresponde al período abarcado entre enero de 2017 hasta diciembre de 2019. Entre ambos escenarios, la brecha está en $1.200 a sólo seis meses de comenzado el contrato. A partir de enero de 2018, con el ajuste anual de la nueva norma, la brecha se reduce a $ 850. En julio de 2018, con la actualización semestral del escenario sin regulación, la diferencia se estira a $2.500, lo que lleva la diferencia entre las dos modalidades a más del 20%. Con la actualización anual de enero de 2019 se reduce la distancia a $ 540 pero seis meses después vuelve a crecer para tocar los casi $ 2.700 pesos, nuevamente cerca del 20%.
La situación simulada lleva a la conclusión de que un alquiler paga $ 15.471 a fines de 2019, mientras que con la nueva Ley pagaría $ 12.792. O sea, casi $ 2.700 de diferencia. Para nada despreciable.
Este dato es central porque el Observatorio Gente en Movimiento, coordinado por Gisela Marziotta, reveló que más del 50% de los inquilinos no podrá abonar el próximo mes. Esto equivale a aproximadamente 180 mil hogares y 482 mil porteños. Son todos contratos bajo la (des)regulación previa a la Ley.
El impacto será importante. Al cuarto trimestre de 2019, los hogares inquilinos representaban el 32% del total en la Ciudad de Buenos Aires, 22% en La Plata, 30% en Córdoba y 20% en Rosario y Santa Fe.
Pero la actualización no es el único punto clave de la nueva Ley. También lo son la extensión de los contratos a tres años, la regulación de los depósitos en garantía, la diversificación de la garantía y la obligatoriedad de registrar los contratos ante la AFIP lo cual permitirá deducirlos del Impuesto a las Ganancias y ampliar la base de recaudación tributaria.
La rentabilidad inmobiliaria
Se habló mucho de la rentabilidad inmobiliaria. Del mal escenario que atraviesan y cómo esta ley podría jugarles en contra. Sin embargo, el informe del CEPA dejó en claro que la baja en la renta obtenida está atada al efecto de la devaluación del peso frente al dólar. Es que el segmento de venta de inmuebles está dolarizado pero los contratos de alquiler están en pesos.
"La renta obtenida no cae, sino que el precio en pesos de la propiedad aumenta bruscamente por el efecto devaluatorio. De esa forma, se reduce la proporción entre los montos percibidos por alquiler y el valor total de la propiedad", explicaron.
Los precios promedios de alquiler entre 2018 y 2019 tienen una dinámica creciente en términos nominales con una variación interanual de entre 30% y 35%, según el trimestre. En línea con la evolución de los salarios medios. De hecho, esta erogación implicó una proporción estable en los ingresos de los trabajadores en torno al 35%. "La caída de la renta bruta por alquiler, entonces, no parece estar vinculada con una reducción nominal o real de los precios de alquiler", detalla el informe.
Es que "no se verifica una fuerte caída de los precios de alquileres en términos reales. Tampoco una “licuación” de los mismos en el gasto de los hogares inquilinos. Las contracciones de la rentabilidad inmobiliaria parecieran estar afectadas por la dolarización del segmento de venta de inmuebles y, por lo tanto, por la evolución del tipo de cambio".
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