En la Ciudad de Buenos Aires el acceso a la vivienda es uno de los principales problemas que debe afrontar la política pública. Si bien esta problemática tiene su génesis en la última dictadura militar y el viraje hacia un capitalismo neoliberal que desreguló el acceso a la vivienda, desde la llegada de Mauricio Macri a la Ciudad en 2007 se puso de manifiesto la emergencia habitacional dando inicio a un proceso de desplazamiento y expulsión de población.
El último censo indicó que el crecimiento demográfico en la Capital Federal se ha desacelerado. Entre 2010 y 2022 la tasa ha sido de 7,97%, la más baja del país. La Ciudad se ha convertido en un territorio hostil para el crecimiento personal y la planificación familiar, como consecuencia de la consolidación de un modelo de crecimiento urbano que apunta exclusivamente a potenciar el negocio inmobiliario más concentrado, desarrollar el turismo, y priorizar la producción de bienes y servicios culturales para un sector de altos ingresos. Poco tiene que ver el modelo vigente con un formato de desarrollo que apunte a mejorar la calidad de vida del conjunto de la sociedad.
A diferencia de lo que se quiere instalar en el sentido común el crecimiento urbano en la Ciudad no siempre es positivo ni implica un mayor bienestar para sus habitantes y comunidades. Por el contrario, como explica Marcelo Corti en su libro “Glosario de las ciudades”, las dinámicas económicas y políticas influyen directamente en el tipo de desarrollo lo que “habitualmente impulsado o liderado por el capital privado en general, y el inmobiliario en particular, ha generado una producción desigual, caótica y fragmentada de la ciudad, siguiendo racionalidades de valorización capitalista del espacio urbano, diferentes de las necesidades de sus habitantes y de la lógica del bien común”.
Leyes a medida del negocio
La Ley N° 6.255, cuya autoridad de aplicación es el Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires, regula desde 2019 la actividad de alquileres temporarios turísticos. En realidad se trata de una norma permisiva, creada a imagen de los intereses de AirBnB que solo establece el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico (pernoctaciones desde una noche hasta tres meses) que es , en teoría, obligatorio. La información que allí se administra es pública y accesible para todo aquel que quiera conocer la oferta. Paradójicamente al día de hoy la cantidad de inmuebles registrados es de 350 en toda la ciudad, lo que representa una parte minúscula de las más de 20 mil viviendas que figuran en avisos de AirbBnB y las 70 mil que existen contando todas las plataformas.
A pesar de la situación mayormente irregular de la oferta, desde el GCBA solamente se labraron 7 actas de multas por infracciones. ¿Por qué nadie controla? ¿Acaso las plataformas como AirBnB gozan de ciertos beneficios y la complicidad del gobierno porteño? Esta semana se conoció en una nota publicada en Página 12, a partir de un pedido de informe realizado por el exlegislador Facundo Di Filippo, que en mayo de 2021 el gobierno de Larreta firmó un Acuerdo Marco de Cooperación con la empresa AirBnB Irlanda UC que implicó un compromiso a no regularla, la imposibilidad de sancionar un impuesto diferencial, e incluso no generar acciones que permitan a la Legislatura porteña crear algún tipo de régimen fiscal o 'medida económica o legal' contra AirBnB.
Ante la consulta de El Destape, desde el ente de Turismo porteño que encabeza Lucas Delfino, respondieron que el registro mencionado es de carácter obligatorio. Acerca de la posibilidad de aplicar una regulación particular afirmaron que es un tema “en constante diálogo y que hubo mesas transversales de trabajo con otros destinos del mundo que tienen esta problemática como Barcelona, Londres y México DF para buscar una solución”.
Ante la consulta de El Destape, desde el ente de Turismo porteño que encabeza Lucas Delfino, respondieron que el registro mencionado es de carácter obligatorio. Acerca de la posibilidad de aplicar una regulación particular afirmaron que es un tema “en constante diálogo y que hubo mesas transversales de trabajo con otros destinos del mundo que tienen esta problemática como Barcelona, Londres y México DF para buscar una solución”.
Según información oficial de la cartera la finalidad del registro es "conocer la oferta turística en materia de alojamientos, el nivel de ocupación en la Ciudad y a su vez brindar seguridad jurídica a los turistas a la hora de alojarse en una propiedad bajo esta explotación en nuestro destino”. El documento también aclara que el proceso de registración exige “requisitos accesibles y de una manera muy amigable para el prestador (anfitrión). La inscripción es 100% gratuita, remota (por sistema TAD) y no genera ningún hecho imponible para el prestador”. Y agrega que con la inscripción el prestador puede acceder a “Programas del Sistema de Calidad Turística Argentina (certificaciones, sellos y distinciones), capacitaciones gratuitas, publicidad en espacios del GCBA (como el ENTUR y Study BA, entre otros), entre otros beneficios”.
Según información oficial de la cartera la finalidad del registro es "conocer la oferta turística en materia de alojamientos, el nivel de ocupación en la Ciudad y a su vez brindar seguridad jurídica a los turistas a la hora de alojarse en una propiedad bajo esta explotación en nuestro destino”
En la presentación la ley no plantea un modelo de regulación o política de control, ya sea de la oferta o los precios que se manejan que terminan impactando sobre la plaza habitacional permanente. Tampoco se cobra a los anfitriones por registrarse ni existe un impuesto acorde a la renta dolarizada que reciben. Desde la organización Inquilinos Agrupados plantean en este sentido la necesidad urgente de debatir y disponer una serie medidas que permitan poner un freno a esta crecimiento desbordado, como la posibilidad de limitar el alquiler "a corto plazo" por zona y por cantidad de noches por año, y generar un registro nacional obligatorio para viviendas turísticas.
Alquiler turístico y precios dolarizados
En relación al acceso a la vivienda si uno analiza los datos que surgen de la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad, lograda a partir de la Encuesta Anual de Hogares, puede observarse un doble movimiento: a la vez que aumenta la cantidad de inquilinos e inquilinas, se reduce la porción de la población que puede acceder a una casa propia. La Encuesta indica que entre 2006 y 2020 la población que alquila pasó de 27,7% al 34,8 %, mientras que el número de dueños re redujo de 60,7% a 53,5%. A esta compleja situación, de inquilinización permanente, se suma la reducción de la plaza habitacional y el aumento indiscriminado de los precios.
Recientemente la Organización Inquilinos Agrupados dio a conocer un informe sobre el avance indiscriminado de la oferta de alquiler turístico o "temporario" que ha generado la reducción drástica de las ofertas de alquiler residencial y el aumento abusivo del costo de los alquileres. Entre septiembre y diciembre de 2022 en CABA, la cantidad de avisos de oferta de viviendas para alquiler temporal (una semana, diez días o 15 días) en la plataforma AirBnB pasó de 15.000 a 20.085, es decir que aumentó casi un 20% en solo 3 meses. Si se suman todas las empresas con este tipo de propuesta pensada para el turismo se calcula que la cifra asciende a 70.000, casi un 15% del total de los alquileres permanentes que demandan las familias en la Ciudad.
El boom de turistas y la incorporación de las nuevas plataformas digitales, que casi no están reguladas y permite a los extranjeros gestionar sus alojamientos a distancia, han generado que muchos propietarios apunten a este tipo de negocio. La explicación a este proceso es que este tipo de alquiler, al estar los precios dolarizados, genera más rentabilidad. Según datos de Inquilinos Agrupados el precio promedio que se paga por noche con un formato de alquiler temporario en la Ciudad, a diciembre de 2022, era de $16.444, con una renta mensual de $723.000. Esto significa una renta cuatro o cinco veces mayor que la que permite un alquiler tradicional. Según cifras de la consultora PxQ, que lidera Emanuel Álvarez Agis, al tiempo que un alquiler tradicional puede generar 980 mil pesos anuales, el formato temporal de diez días genera $1.8 millones; $2,7 millones anuales en quince días; y $ 3,6 millones anuales si se alquila en períodos de 20 días.
¿Desarrollo urbano o gentrificación?
Las transformaciones que suscita este tipo de desarrollo sobre las dinámicas urbanas y socioculturales termina perjudicando y despojando a la propia comunidad de sus derechos, del acceso al patrimonio tangible e intangible, afectando la calidad de vida y la posibilidad de habitar los espacios. En Palermo por ejemplo, una de las zonas más afectadas, el alquiler temporario concentra el 34% de la oferta total, con un precio promedio por noche de $18.563, lo que significa $556.890 por mes. Sin dudas la dolarización termina presionando los precios de la plaza habitacional hacia arriba afectando a quienes allí viven de forma permanente, realizan sus actividades en el barrio, y cobran salarios en pesos.
Los analistas coinciden que la gentrificación ha tomado el centro de la escena. Cada día somos testigos del desplazamiento silencioso pero ininterrumpido de la población local hacia los márgenes. La llegada de sectores con mayor capital económico y cultural termina expulsando del territorio, directa o indirectamente, a los sectores bajos y medios. Ya sea porque no pueden pagar los precios que se manejan en el mercado de alquileres o porque no consiguen una casa para alquilar en las temporadas altas del ciclo turístico. Este último fenómeno también tiene lugar en otras grandes ciudades como Córdoba Capital, Rosario, Mendoza, Carlos Paz, Bariloche, Ushuaia, Colón de Entre Ríos, o Neuquén Capital, entre otras.
Pero además de los movimientos poblacionales, la multiplicación de construcciones y torres de lujo para especulación financiera y el enfoque en el turismo como actividad económica central en muchas zonas induce a un proceso de transformación completo del hábitat: la identidad barrial, las funcionalidades urbanas, la estética, la oferta de servicios y hasta las formas de consumo. Ya es casi imposible caminar por Palermo, Recoleta, Barracas o Villa Crespo y no chocarse con la aglomeración de bares que ocupan la vereda, parte de las calles y hasta las plazas en detrimento del uso público. El barrio, ese territorio reconocible por su continuidad temática, sus texturas, los ruidos, los olores, y su dimensión simbólica, deja lentamente de ser lo que era.
Muchos comercios de cercanía han optado por orientar sus productos y servicios exclusivamente al turismo y eso provoca el aumento de los precios en restaurantes, supermercados, kioscos, bares, carnicerías o confiterías. La economía diaria y básica de muchos barrios ha virado hacia una hiper dependencia económica y comercial al turismo dolarizado. Esto se suma a los que cierran sus puertas presionados por los precios de alquileres que no pueden sostener o porque les conviene vender a grandes constructoras y empresas internacionales que apuestan al negocio inmobiliario y la especulación financiera. Los únicos que logran sobrevivir al desmantelamiento son las grandes firmas y cadenas que nada tienen que ver con la identidad urbana e historia de los barrios.
Casas para negocio inmobiliario y la complicidad política
En una entrevista con El Destape Radio, el legislador porteño por el Frente de Todos, Manuel Socias, analizó lo paradójico de que a pesar de que en la Ciudad se construye sin parar, cada vez es más grave la crisis habitacional: “¿Por qué si se construye tanto es cada vez más difícil acceder a la vivienda? Básicamente porque el sector privado inmobiliario no construye para satisfacer la demanda de vivienda, sino la demanda de dólares. Es decir la industria de la construcción se convirtió en un vehículo para dolarizar”.
El legislador explica que no se trata de un problema moral ni es un problema de quienes deciden apostar a este negocio sino que es racional y político: “Si la economía dejó pocas opciones de inversión o de dolarización es lógico que el sector privado inmobiliario sea un vehículo para preservar el ahorro. Ese no es un problema de quienes lo hacen sino de los incentivos que genera el Gobierno de la Ciudad, que apalanca y promueve el mercado inmobiliario, aumenta los precios y en vez de mejorar la situación habitacional, empeora”.
La no intervención o regulación del Gobierno de Horacio Rodríguez Larreta, habilita al mercado a destinar los inmuebles como vehículos de inversión y especulación, y no como uso para las personas y familias. “En la ciudad de Buenos Aires los inmuebles no están pensados para ser habitados, entonces distorsionan todo el mercado de la vivienda - advierte Socias – a esto se suma el crecimiento vertiginosos de los alquileres temporarios que están desplazando el alquiler residencial permanente. Los propietarios están volcando sus inmuebles al turismo en vez de al inquilino residencial permanente y se genera la contracción de la oferta residencial. No es un problema de buenos y malos, el propietario compara el retorno de la inversiones, y el alquiler temporario produce una renta cuatro o cinco veces mayor. Es el Estado el que debería intervenir entonces para corregirlo”.
El tema de la crisis de vivienda está en agenda en todo el mundo hace años, en Europa y Estados Unidos preocupa especialmente por el historia de las burbujas inmobiliarias a punto de estallar. La diferencia es que en otras ciudades como Nueva York, Ámsterdam, Londres o Barcelona se han dispuesto algunas regulaciones. En Portugal, por ejemplo, hace unas semanas se anunció la implementación de un paquete de medidas que incluye la prohibición de nuevas licencias para AirBnBs y otros alquileres temporarios para vacaciones, e incentivos fiscales a los propietarios que conviertan las viviendas turísticas en casas de alquiler residencial. Y esta semana en Uruguay el poder ejecutivo envió al Congreso un proyecto para regular las viviendas de uso turístico consideradas por el Ministerio de Turismo local como una “industria informal” en crecimiento y una “competencia desleal” frente a la plaza de hotelera tradicional .
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