Cómo actúan las inmobiliarias y los propietarios tras el congelamiento de los alquileres por la cuarentena

En medio de una crisis global que empieza dentro del sector económico y se extiende hacia diferentes áreas estructurales de las naciones, los gobiernos mundiales buscan salidas transitorias para intentar moderar las devastadoras consecuencias, todavía inimaginables, que dejará la pandemia del Covid-19. 

Más allá de las dificultades que atraviesa el sistema sanitario, que en Argentina no se enfrenta por lo pronto a un colapso como sí sucede en partes de Europa y América, con epicentros en Italia, España, Inglaterra, Estados Unidos y Brasil, ya comenzó la búsqueda por cohibir lo que sin dudas será para nuestro país uno de los capítulos más dramáticos de las últimas décadas.

Por eso, dentro del paquete de medidas de emergencia pública dictadas por el Poder Ejecutivo, el gobierno de Alberto Fernández colocó en un primer plano la situación de los sectores sociales más postergados y dividió en etapas el proceso de contención. Teniendo en cuenta las necesidades, privilegió una respuesta de urgencia para quienes se encontraban en una posición de vulnerabilidad, enfocada a la cobertura de salud y  alimentación, para luego apuntar a soluciones de vivienda, incluyendo en ellas también a la clase media. 

En esa línea, el 29 de marzo de 2020, se publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, mediante el cual se dispuso una normativa excepcional y provisoria para la regulación de alquileres. El mismo establece, entre otras cuestiones, el congelamiento del valor de los alquileres hasta el 30 de septiembre, la suspensión de desalojos por falta de pago, el pago en cuotas de los alquileres con un interés mínimo en línea con la tasa que paga el Banco Nación a los plazos fijos de 30 días, una prórroga en los contratos y la obligación de los propietarios de brindar los datos de una cuenta bancaria para que los inquilinos puedan realizar el pago de sus alquileres a través de transferencias. 

Un problema que crece

El artículo 8 del decreto se transformó rápidamente en uno de los que tomó mayor notoriedad, ya que es el que obliga a los propietarios a dar la posibilidad de pago por medio de transferencia bancaria. Si bien dentro del período de aislamiento social esta norma resulta fundamental para evitar el contacto físico con otras personas, en muchos casos, los inquilinos se encontraron con un problema al advertir la oposición por parte de inmobiliarias y propietarios a facilitar un CBU.  

Negarse a compartir el número de cuenta no es por el momento estrictamente ilegal. Según establece el DNU, la parte locadora tiene un plazo estipulado de hasta 20 días desde la  entrada en vigencia del decreto para brindar los datos, un plazo que vence el 18 de abril. 

Como respuesta a las solicitudes de los inquilinos, las inmobiliarias han desplegado un sinnúmero de respuestas evasivas. Dentro de las justificaciones, la más común es la de posponer el pago, para que se realice en efectivo y de manera presencial una vez finalizado el período de aislamiento preventivo. Otros propietarios, por su parte, accedieron al cobro por CBU pero cargándoles a los locatarios el costo de la transferencia, que es del 2%, lo cual sí es ilegal en tanto no está estipulado en el contrato entre las partes.

Algunos de los testimonios, más o menos insólitos, invadieron las redes sociales de quejas, y pusieron sobre el tapete uno de los mayores problemas que maneja el mercado inmobiliario: la evasión fiscal.  

Según la AFIP, dentro de la primera categoría de declaraciones juradas del Impuesto a las Ganancias, la renta blanqueada que corresponde a alquileres de inmuebles urbanos es extraordinariamente baja. La realización de una transferencia implicaría que los propietarios regularizaran su situación, es decir, blanquearan el ingreso en un sector que funciona con total opacidad.

En Argentina, la mayoría de los contratos de alquiler se realizan de forma irregular y esto es así básicamente por cuestiones impositivas. Mientras que los responsables inscriptos están exentos de pagar el IVA por el alquiler de una casa habitación, estos ingresos sí impactan en la base imponible para el cálculo de Ganancias. A los monotributistas, por su parte, la declaración de los alquileres les aumenta la base anual de ingresos y por tanto, el valor imponible al monotributo. 

Por otro lado, el Estado no cuenta con un registro fiscal que permita estipular la cantidad exacta de locadores y locatarios que existen en la actualidad, aunque se estima que hay cerca de 2 millones de viviendas alquiladas en todo el país, de las cuales medio millón se encuentran en Capital Federal. Desde Inquilinos Agrupados calculan que el fisco pierde por los alquileres no registrados más de 4 mil millones de pesos mensuales.

Según el análisis del sociólogo Daniel Schteingart en base a la Encuesta Permanente de Hogares, del total poblacional el 19% de los argentinos es inquilino y la tasa de inquilinato es muy elevada en los jóvenes jefes de hogar -mayor al 50%- y baja en los mayores.

El papel de la Justicia 

El DNU ya ingresó efectivamente al Congreso y se encuentra sujeto a revisión en la Comisión Bicameral de Trámite Legislativo, presidida por el oficialista Marcos Cleri. Pero mientras aguarda que se le dé tratamiento parlamentario, desde el lado judicial, la Corte Suprema aún podría dar marcha atrás con la medida.

Dentro de los pasillos legislativos no se descarta que la oposición, con aval de los sectores intermediarios y propietarios, presente un recurso de amparo para evaluar su constitucionalidad. En ese sentido, el Estado, en tanto garante de la propiedad privada, está sometido a obligaciones y derechos que no son modificables a través de leyes o decretos, lo cual pondría en peligro su aprobación.

Aunque la puesta en vigencia de la obligatoriedad del pago de alquileres a través de transferencias se limita únicamente a un estado de excepción por la llegada del coronavirus, la medida podría tener un impacto positivo de cara al futuro. Su puesta en marcha a través de una norma de coyuntura, podría ser una prueba piloto para una medida a aplicar a largo plazo, cuyo resultado disminuya de forma superlativa la irregularidad de los contratos y la evasión impositiva.