Alquileres: tanto en Europa como en América Latina existen leyes que regulan plazos y precios de contratos

La problemática de la vivienda trasciende las fronteras de nuestro país. En un mundo donde la renta inmobiliaria gana lugar por sobre el acceso a un techo para vivir, tanto países de Europa como de América Latina se enfrentan a la necesidad de buscar las herramientas para garantizar una vivienda digna. En ese marco, mientras a nivel local se insiste con la derogación de la única normativa nacional, un estudio comparativo de una serie de países mostró que en todos existe un marco legal específico que regula el proceso de alquiler, y algunas naciones europeas avanzaron ya en medidas frente a la concentración de las propiedades así como en ayudas económicas para las familias inquilinas. Crecen, a su vez, la políticas para regular las viviendas vacías.

“La transformación de la vivienda en un activo financiero afecta el derecho a ella no solo en la Argentina, sino también en países desarrollados donde, en algunos, los gobiernos han intervenido con fuertes regulaciones sobre el mercado inmobiliario, aún ausentes en nuestro país”, señaló el informe Políticas de ingreso y regulación del mercado inmobiliario presentado por la Friedrich-Ebert-Stiftung (FES) y el Observatorio de Coyuntura y Políticas Públicas (OCEPP) que indagó sobre las políticas de regulación del mercado inmobiliario en América Latina y Europa.

La presentación de esta investigación se da en una coyuntura donde la discusión por la Ley nacional de Alquileres se metió en la agenda electoral, con una convocatoria a sesión especial en el Congreso para el próximo 23 de agosto, impulsada por el interbloque de Juntos por el Cambio y con apoyo de espacios como el del libertario Javier Milei. Coinciden en señalar, a contramano de las experiencias globales, que no sería necesario una ley que regule las condiciones en las que se accede a un alquiler en el país, y proponen derogar la normativa vigente y dejar que las partes firmen “libremente” los contratos para “no pulverizar el derecho a la propiedad”, de acuerdo a declaraciones públicas. 

En Argentina el porcentaje de inquilinos a nivel nacional asciende al 19% según relevó el informe de la FES que alertó que “resulta acuciante el hecho de que los alquileres representan entre el 30,2% y 40,4% de un salario medio”. Destacaron sobre ello que la dolarización del mercado inmobiliario desde hace, al menos, 40 años, “se ha convertido en un destino para los flujos de ahorro en moneda local, motorizando la construcción y posterior dolarización de activos. Allí es donde se encuentra el mayor negocio de la construcción, y por ello la puesta en alquiler no es una consecuencia necesaria de la mayor producción de viviendas”. 

Estado de situación en el mundo

El informe realizado por el Observatorio de Coyuntura y Políticas Públicas (OCEPP) propuso un análisis comparativo de las políticas en materia de regulación del mercado inmobiliario y acceso a la vivienda en una serie de países seleccionados: Francia, Alemania, España, Uruguay, Brasil y Argentina. 

Según detallaron, en Francia, de acuerdo a datos oficiales del país, el 24% de los hogares tiene al menos una vivienda en propiedad, y concentran el 66% de las viviendas totales, en tanto que en otro extremo la concentración llega al punto de existir hogares con 10 a 19 viviendas, y 20 viviendas o más. “El 50% de las viviendas de alquiler se encuentra en propiedad del 3,5% de los hogares, es decir, que existe una cantidad relevante de hogares multipropietarios”, explicaron. 

En el caso de Alemania, el 54% de la población es inquilina y en las principales ciudades como Berlín, el porcentaje asciende al 85%. Al respecto, “desde 1990 al 2000 los precios de los alquileres se mantuvieron relativamente estables, pero en 2010 comenzaron a elevarse. Entre 2010 y 2018, los valores de alquileres para nuevos contratos se incrementaron 33% en todo el país, especialmente en las ciudades de Berlín, Frankfurt, Hamburgo y Múnich”.

Por su parte Brasil es el país que tiene, entre los analizados, el menor grado de regulación en el acceso a la vivienda. Para 2010, aproximadamente, unos 11.000.000 de hogares accedían a la vivienda por medio del alquiler, representando 21% del total de vivienda urbana. Con datos referidos a la Argentina se señaló que “entre 2003 y 2022 la población inquilina creció de 12% a 18,6% para el total del país”. En CABA, por ejemplo, entre los datos del censo 2001 y los del 2022, la población creció 12,4%, mientras que la cantidad de viviendas se incrementó un 17,4%. 

Los investigadores Andrés Cappa, Julieta Campana y Sergio Rosanovich se refirieron a dos factores que vuelven clave regular el mercado residencial de alquileres. Uno de ellos tiene que ver con “el incremento de los hogares inquilinos que en el segmento de hogares jóvenes se traduce en una imposibilidad de acceder a la vivienda por otro medio que no sea alquilar”. Y otro refiere al persistente aumento de las construcciones de viviendas, “en el caso de Argentina transitó un periodo de 33 años (1943-1976) de regulación de este mercado, que finalizó con el comienzo del gobierno de facto. Es también en ese lapso (1976-1983) cuando comienza a dolarizarse el mercado de compraventa de vivienda”, explicaron. 

Ley de alquileres y regulación de precios

El informe al que accedió este medio hizo hincapié en que un punto en común entre los países analizados es “la necesidad y la decisión desde el Estado de buscar garantizar el derecho a la vivienda”. De esta manera, en todos existe una normativa específica que regula el proceso de alquiler, los precios y actualizaciones. 

Si se mira lo que ocurre en Francia se observa que existe una ley de alquileres vigente desde de noviembre de 2018 y por cinco años, en tanto que dada la alta inflación en ese país, en 2023 se aprobó además una ley de emergencia que fijó un Índice de Referencia de Alquileres, con tope para la suba de precios de actualización de los contratos del 3,5% anual. Esta actualización también corre para los montos de asistencias para la vivienda.

Por su lado, el mercado de alquileres alemán está regulado por una ley aprobada en el 2015 que establece derechos y obligaciones, y que determinó un tope máximo de valor de la renta. Si bien el límite varía según la situación del mercado y la zona, el aumento no puede ser superior al 10% de los índices locales de precios al consumidor. Además se fijan los plazos de aviso de rescisión para los contratos y sobre los depósitos de garantía, se determinó que los propietarios solo pueden pedir un depósito limitado, que debe ser devuelto al final del contrato. 

Respecto de la situación en España, este año se sancionó una Ley de Vivienda, se trata de la primera que referencia de manera directa al mercado inmobiliario a escala nacional. La misma otorga incentivos fiscales a quienes decidan bajar los precios de los alquileres en tanto que establece que las obras nuevas deberán contar con una reserva de hasta el 30% de viviendas destinadas al parque público. En cuanto a los precios, se fijó que el Instituto Nacional de Estadística deberá definir para el 2024 un índice de referencia para la actualización anual de los contratos. 

En la región, la investigación analizó el caso de Uruguay, país en el que ya en 1968 se sancionó la Ley de Alquileres (N°13.292) que posteriormente fue modificada, en 1974, por el Decreto 14.219 de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, hoy vigente. La misma fija límites para el aumento del alquiler que, en general, no puede ser superior a la inflación del periodo, así como para los depósitos de garantía e indica que solo se puede caer en mora por intimación judicial. 
 
Sobre la situación de Brasil, los alquileres se regulan por la Ley de Inquilinatos de 1991, que determina los derechos y obligaciones de las partes. Los contratos tienen una duración mínima de 30 meses, y si bien los montos son resultado de la negociación no se permite que el alquiler esté pactado en moneda extranjera. El valor suele ser ajustado una vez por año. A diferencia de otros casos estudiados, “no se encuentran legislados aspectos inherentes al mercado inmobiliario, tales como la vivienda vacía, la definición de zonas tensionadas o de grandes propietarios, no existe una asistencia monetaria para el alquiler, ni una regulación del precio de acuerdo con valores de referencia”, añadieron. 

En Argentina, se sancionó en el 2020 la Ley de Alquileres que incorporó un conjunto de reglas en un mercado que se mantuvo desregulado durante los últimos 40 años. Entre los cambios se destaca la suba a tres años en la duración mínima de los contratos en tanto que la actualización de precios se fijó de manera anual siguiendo el índice de contratos de locación (ICL) que contempla inflación y salarios. Sobre su implementación en el informe sostuvieron que “aunque la ley lleva tres años de vigencia durante este lapso coexistió con dos factores altamente disruptivos: la pandemia de covid-19 y la aceleración de la inflación, que en el año 2022 alcanzó 94%. Como consecuencia, este mercado se encuentra en constante cambio, al tiempo que adolece de un escaso control por parte del Estado del cumplimiento de la ley”. 

Impuestos a la vivienda vacía

En algunos de los países estudiados existe regulación específica en torno a la vivienda vacía como es el caso de Francia y España. En el primer país, se implementa un impuesto a la vivienda vacía que se aplica al año de cumplida esta condición, siempre que se encuentre en una “zona tensionada” categoría que define a un barrio o municipio donde se fijan índices de referencia del precio de los alquileres para impedir un posible aumento indiscriminado de los precios en esa zona. Así, en caso de encontrarse vacía durante un año, el impuesto equivale a 17% del valor catastral de renta, y si continúa vacía, se eleva a 34% a partir del segundo año. 

Por su parte, España habilitó la suba de la tasa del impuesto al bien inmobiliario (IBI) para todas las viviendas que se encuentren vacías sin justificación durante un periodo de dos años o más y que pertenezcan a propietarios de cuatro o más inmuebles en el mismo distrito. El incremento puede ser de hasta el 150%. También este país utiliza la herramienta de “zona tensionada” y, por ejemplo, el precio medio del alquiler en la zona no puede superar el 30% de los ingresos medios de los habitantes de dicha zona. Otro punto que destacan desde el OCEPP es que se fijó una disposición para propietarios concentrados que incluye a “toda persona física o jurídica con más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida mayor a 1500 m2 de uso residencial, y se aplica a tenencias mayores a cuatro inmuebles en las zonas de mercado tensionado”. 

Un caso particular que mencionan los investigadores ocurrió en Berlín (Alemania) donde en octubre de 2021 se realizó un referéndum no vinculante para consultar a la ciudadanía sobre la expropiación de 240.000 departamentos a grandes empresas inmobiliarias como Deutsche Wohnen. En esta ciudad más del 84% de la población reside en inmuebles alquilados y los resultados arrojaron 56,4% a favor de la expropiación.

Subsidios económicos y alquiler social

Otro factor que incide al momento de analizar las políticas vigentes para el acceso al alquiler tiene que ver con la existencia de subsidios así como de lo que se denomina "alquiler social", medidas que apuntan a la población más vulnerable. 

En esa línea, según se relevó, en Francia existen tres tipos de asistencia para la vivienda: ayudas personales, ayudas de carácter familiar y ayudas de carácter social. También cuentan con una cuarta categoría, para estudiantes. En todos los casos, se trata de una asistencia monetaria para el alquiler o, también, para la tenencia en propiedad por medio de un préstamo. Los montos varían en función del número de hijos e hijas del hogar, de los ingresos, la ubicación de la vivienda y el monto del alquiler. En el caso del alquiler social, se mencionó la experiencia de París donde existen más de 250.000 viviendas de interés social, es decir con alquiler regulado y precio accesible. 

En España, por su parte, la mitad de las viviendas destinadas al alquiler público tienen que ser de alquiler social, como mínimo el 15% del total, es decir, que tienen un precio menor que el de mercado. Además se impulsó la creación de un Fondo Social de Vivienda y un bono de ayuda para el alquiler joven. El primero se refiere a contar con un “parque público de alquiler” y el bono de ayuda tiene como objetivo disminuir la edad en la cual los jóvenes se independizan, el promedio en la actualidad se sitúa en torno a los 29 años en ese país.

Otra regulación vigente en este mismo sentido se observa en Uruguay, donde mediante la ley 18.795, se declaró de interés nacional la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social con beneficios tributarios para proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de interés social. Además, desde 2007, la Agencia Nacional de Vivienda funciona como un organismo descentralizado del Sistema Público de Vivienda y busca promover el acceso y permanencia en la vivienda, así como contribuir a la elaboración de políticas públicas para este derecho.