Alquileres: derogación y desregulación de contratos entre los puntos de la agenda de gobierno de Milei

El presidente electo del país, Javier Milei, anunció este lunes las primeras medidas económicas sobre las que avanzará tras asumir el próximo 10 de diciembre como presidente de la Argentina. Una de ellas será, según declaraciones radiales, la derogación de la Ley Nacional de Alquileres hoy vigente ya que, tal como había anticipado en el Congreso como diputado, el dirigente libertario se opone a la regulación estatal al considerar que se trata de “un contrato libre entre partes”. Al respecto, el acceso a un techo para vivir es una derecho que en nuestro país depende, cada vez más, de la posibilidad de alquilar: los últimos datos del censo nacional dan cuenta de que en una década cayó cinco puntos el número de quienes pueden acceder a una vivienda de su propiedad pasando del 73% en 2010 al 68% de los hogares en 2022. Así, cualquier cambio posible impactará en al menos el 17% de la población, unos 8 millones de inquilinos en el país.

“Se deroga, lo único que ha hecho la Ley de Alquileres es generar daño”, expresó el presidente electo Milei al ser consultado sobre el tema, el día después de resultar ganador en las elecciones 2023.  Al respecto, según señalaron referentes consultados por este medio aún con la derogación de la ley actual -lo que debería contar con la aprobación de un nueva norma que fije la desregulación total de contratos- no se garantiza de forma directa el crecimiento inmediato de la oferta de inmuebles, en tanto que un punto central pasará por ver si el gobierno electo avanza efectivamente en el proceso de dolarización de la economía prometido en la campaña electoral. 

Desde el sector inquilino analizaron tras el anuncio que “lo que se viene es fortalecer la dolarización de la vivienda en Argentina, la burguesía deposita ahí parte de sus ganancias, como deposita dólares en el exterior o en renta agraria o en servicios públicos. Sin duda, se profundizaría el modelo de dolarización de la tierra y de la vivienda imperante y la contracara inevitable de eso es profundizar la crisis de la vivienda”, señalaron desde la Federación de Inquilinos Nacional. Por su parte, desde el sector inmobiliario, evaluaron que “la desregulación y libertad para acordar entre las partes va a ayudar a generar mayor oferta y resolver parcialmente la situación crítica que provoca la ley actual”. Y se esperanzan en que, en el nuevo escenario político “no debería haber problema para modificar la ley”, de acuerdo a la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Qué sucedería con los contratos 

En declaraciones públicas el presidente electo, Javier Milei, señaló que impulsará la derogación de la norma que regula los alquileres, aprobada en 2020 y luego modificada en octubre pasado. "La ley de alquileres hay que derogarla y entender que es un contrato entre partes”, señaló el mandatario libertario y si bien aún no se conocen detalles de cómo llevaría a cabo esta medida, se advierte que va en consonancia con la postura expresada en Diputados cuando al debatirse el tema había planteado “no se necesita una nueva ley de alquileres, hay que eliminarla y dejar de interferir en contratos privados pulverizando el derecho de propiedad". 

Frente al anuncio, que sería parte de las políticas económicas a poner en marcha por el gobierno entrante, Juan Arrizabalaga, referente desde la Federación de Inquilinos Nacional, dijo a este portal que “la derogación de la ley va a dejar un alquiler sin derechos y básicamente una tendencia a la dolarización, que es el objetivo del mercado inmobiliario. Se va a profundizar la crisis del acceso a la vivienda y la crisis que se expresa concretamente en los alquileres. Sin duda vamos a una situación realmente más dramática que la actual”. En ese sentido, evaluó que “el objetivo es que los alquileres habitacionales valgan lo mismo que un alquiler temporario, contratos cortos y en dólares en lo posible. Es la ley de la selva, para que la vivienda fortalezca su carácter de mercancía dolarizada, que es lo que viene sucediendo desde la dictadura hasta acá y que se profundiza cuando no hay ningún tipo de regulación, por lo que la situación crítica se va a profundizar”. 

Según datos relevados las organizaciones CIPPEC, TECHO y ACIJ, en nuestro país 1 de cada 3 hogares padece, desde hace décadas, la falta de servicios básicos y hacinamiento, en tanto que 2,6 millones de viviendas necesitan ampliación y mejoras, las grandes urbes crecen 1,5 veces más que el aumento real de la población, y baja la cantidad de quienes tienen vivienda propia siendo ya 8 millones la población inquilina en el país. Además, de acuerdo al mismo informe, al menos 1,17 millones de familias viven en los 5.687 barrios populares y más de la mitad no accede regularmente a más de dos servicios básicos (luz, agua de red, cloacas) ni cuenta con títulos de propiedad del suelo, lo que a su vez se vincula directamente con las dificultades de grandes sectores de la población de acceder a un lugar para vivir mediante el mercado formal y la creciente expulsión desde los centros urbanos.

En ese marco, el presidente electo agregó también en su declaración de este lunes que buscará que los contratos se puedan realizar “en cualquier moneda” ya que “la libertad monetaria es parte de lo que queremos avanzar”. Según la ley actual, la moneda en la que únicamente pueden publicarse los anuncios de los alquileres y pactar los contratos es en pesos.

“Siempre se puede estar peor. La derogación de la ley de alquileres, tan pedida por el mercado, los medios de comunicación y el propio Sergio Massa, institucionalizará ‘la ley de la selva’ para acceder a la vivienda. Las organizaciones inquilinas del país, por supuesto, seguiremos defendiendo a los inquilinos y si es necesario redoblaremos la pelea”, dijo por su lado Gervasio Muñoz, del espacio Inquilinos Agrupados. En relación, evaluó que “Milei plantea cerrar el ministerio de Hábitat y derogar la ley de alquileres y estas dos medidas encuentran receptividad, también en los propios inquilinos e inquilinas, porque durante estos últimos cuatro años el ministerio no hizo absolutamente nada para que la ley se cumpla”.

Según datos de una Encuesta Inquilina realizada por ACIJ y el CELS, el 32% de quienes alquilan en el AMBA destina más de la mitad de su salario al pago de ese alquiler, el 63% le debe dinero a una persona o entidad y el 60% sufre aumentos por fuera de la Ley de ya sea semestrales, trimestrales o mensuales. Por su parte, crece el porcentaje de vivienda ociosa, en CABA aumentó un 45% solo entre 2018 y 2023 (pasando de 118 mil a 200 mil las viviendas sin uso, según datos de CEDESU). Esto se da a la par del avance general de los alquileres temporarios y turísticos, para este año se relevaron 30.000 unidades ofertadas por Airbnb en Argentina, según el Centro de Estudios Metropolitanos.

Al ser consultado por este medio, Fernando Bercovich, sociólogo y especialista en temas de vivienda, transporte e infraestructura, consideró que resta aún confirmar si el nuevo gobierno buscará derogar la norma tal cual existe en la actualidad, “lo que implicaría volver a la anterior, aunque es dudoso ya que supone aumentos anuales” o irá por un escenario de desregulación completa, es decir, “derogar todas las leyes para pasar a regirse por el Código Civil”. Sobre el impacto que podrían tener los cambios en estos marcos posibles el integrante del programa Derecho a la Ciudad de ACIJ, analizó que “las consecuencias no van a ser buenas porque difícilmente la baja en las ofertas sea exclusivamente responsabilidad de la ley. Hay una cuestión que tiene que ver con la rentabilidad de los departamentos que ha bajado mucho porque están en dólares, que está muy alto, mientras que los alquileres están en pesos, porque la gente no puede pagar alquileres en dólares cuando gana justamente en pesos, e incluso si ganara en dólares igual serían pocos dólares en comparación”. En relación a lo anterior, advirtió que “hay que ver además si desregulando todo aumenta la oferta, siguiendo experiencias pasadas, básicamente con la dictadura que desreguló completamente los alquileres, hasta no hubo un boom de oferta inmediato, además de que era un panorama muy distinto porque había muchísimos menos inquilinos, hoy hay muchas más demanda también, por lo que en principio el panorama no parece alentador”. Los datos relevados por el especialista indican que en Buenos Aires hay más de un 40% de hogares inquilinos, cuando a mediados de los '70 el porcentaje no llegaba al 15%. 

Un aspecto que vienen relevando desde el centro CESO tiene que ver con el crecimiento de las ofertas expresadas en dólares, lo que ocurre “fundamentalmente desde febrero de 2022”. A comienzos de este año el porcentaje de esas ofertas se ubicaba en torno al 30%, luego escaló en marzo al 40% y para mitad de año llegaba a más de la mitad del total. En este escenario, aún no se conocieron más precisiones económicas sobre el programa de dolarización de la economía que pondría en marcha el presidente Milei. “Insistió con ese plan toda la campaña, pero el mercado duda sobre si verdaderamente avanzará, dadas las consecuencias económicas (parece inevitable pasar por una hiper si se quiere eliminar al Peso, por el nivel de deuda del BCRA y porque no hay reservas), financieras (los bancos tendrían pérdidas significativas) y políticas (no están los votos en el Congreso y no es claro que estén los apoyos políticos para lidiar con una hiper)”, señaló un informe reciente de la consultora 1816 al respecto.

Por su parte, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) indicaron al ser consultados, “vemos muy favorable la propuesta del presidente electo. La desregulación y libertad para acordar entre las partes va a ayudar a generar mayor oferta y resolver parcialmente la situación critica que provoca la ley actual”. El presidente de la entidad, Iván Ginevra señaló también que “se comprobó lo que anticipamos, la regulación agrava el problema. Hay que hacer lo contrario y entiendo que los funcionarios políticos deberían haberlo comprendido, así que no debería haber problema para modificar la ley”. En el marco de los comicios de octubre representantes de cámaras inmobiliarias ya se habían expresado pidiendo, en el marco de las elecciones generales, que los candidatos “expresen públicamente su compromiso de poner la derogación de esta nueva Ley como una de las primeras medidas a tomar cuando inicien su mandato”, de acuerdo al comunicado del Colegio Inmobiliario, que agrupa a los corredores de CABA. 

Dolarización de la vivienda

Uno de los planteos de las organizaciones de inquilinos tiene que ver con el impacto de la dolarización de la vivienda en la economía actual, así como frente a un posible programa de dolarización a futuro. “La vivienda ya está dolarizada por lo tanto si nos queremos preguntar qué puede pasar con la Argentina si se dolariza la respuesta está en el acceso a la vivienda, un negocio de pocos, excluyente y que genera graves consecuencias sociales”, señaló Muñoz al respecto. El tema también fue advertido en el informe Políticas de ingreso y regulación del mercado inmobiliario presentado por la Friedrich-Ebert-Stiftung (FES) y el Observatorio de Coyuntura y Políticas Públicas (OCEPP), donde se indicó que “la dolarización del mercado inmobiliario desde hace, al menos, 40 años, se ha convertido en un destino para los flujos de ahorro en moneda local, motorizando la construcción y posterior dolarización de activos. Allí es donde se encuentra el mayor negocio de la construcción, y por ello la puesta en alquiler no es una consecuencia necesaria de la mayor producción de viviendas”.

A su turno, Arrizabalaga indicó que “la vivienda ya está en dólares y por eso nadie puede acceder, por lo tanto la falsa utopía de que la gente va como por alquimia a convertir pesos en dólares para adquirir los bienes en el mercado no va a suceder, la vivienda es el mejor ejemplo quizás de la falacia de la propuesta en términos macroeconómicos y en términos de lo que va a poder hacer la clase trabajadora en Argentina, es quizás la manera más fácil de mostrar que sin Estado no hay acceso a la vivienda, que con un bien en dólares nadie puede acceder, no importa cuántas horas trabaje de su día, de su semana o en un mes. En los últimos 20 años se construyeron más unidades de vivienda que la cantidad de crecimiento de hogares, lo que quiere decir que el problema no es de unidades, lo que hay es un proceso de concentración de la propiedad”. 

En consonancia, Bercovich evaluó que “aunque se gane en dólares, van a ser pocos dólares -como estamos ganando ahora o menos- y va a costar mucho más pagar un alquiler dolarizado. Es bastante complejo e incierto el panorama, y si lo que se busca es ir a una desregulación más agresiva, sin plazos ni referencias, se debería proponer una ley nueva, lo que puede que se complique al menos en el Senado, salvo que logren alguna alianza extraordinaria”. Sobre este punto, se expresó ese martes el diputado nacional de Juntos por el Cambio Daniel Lipovetzky, autor de la norma aprobada en 2020, al señalar en una nota radial que “el presidente no puede derogar una ley por decreto porque sería cuestionable jurídicamente, puede ser por DNU pero sería polémico e insostenible desde el punto de vista judicial. La ley para derogarla tiene que salir por otra ley”.

Qué dice la normativa vigente

El pasado 18 de octubre comenzaron a regir las modificaciones a la ley nacional que había sido aprobada en 2020. Entre sus puntos centrales se destacan la vigencia de los contratos de dos a tres años, la actualización de precios cada seis meses en lugar de un único aumento anual, y que los incrementos ya no son por el Índice de Contratos de Locación del Banco Central sino por el coeficiente "Casa Propia", que toma el menor indicador entre el promedio de variación salarial del último año y el promedio de la inflación de igual período. Además se estableció que el precio de los contratos debe ser en moneda nacional, se prohibió publicitar alquileres en dólares y se sumaron beneficios impositivos para algunos propietarios.

Finalmente, sobre lo que ha sucedido en este último tiempo en materia de precios, el monitoreo mensual del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz mostró, con datos a octubre, que en el último año el precio de oferta de un monoambiente en Capital Federal aumentó 205,1%, en departamentos de 2 ambientes creció 233,3% y en los de 3 ambientes la suba fue de 215,8%, ubicándose por arriba del último dato de inflación de ese mes (suba interanual de 142,7%),del Índice para Contratos de Locación (que aplica a alquileres dentro de un contrato ya vigente) que aumentó 115,3% al primer día hábil de octubre y el dólar oficial que subió 135,8%, en el mismo período.