Radiografía de la crisis habitacional: el 32% de los hogares no cuenta con una vivienda adecuada en el país

Un diagnóstico reciente, que analiza lo sucedido en las últimas cuatro décadas, le puso números a la crisis habitacional en Argentina: 1 de cada 3 hogares no cuenta con condiciones adecuadas por falta de servicios básicos y hacinamiento, 2,6 millones de viviendas demandan ampliación y mejoras, las grandes urbes se expandieron 1,5 veces más que el crecimiento real de la población, en diez años bajó ocho puntos el porcentaje de quienes tienen un techo propio y, como contracara, aumentó la cantidad de población inquilina que llega al 20,7% en el país, al menos 8 millones de habitantes.

Estos datos se desprenden del un informe dado a conocer esta semana por el CIPPEC, TECHO y ACIJ en el que se indagó sobre la planificación del territorio, el ordenamiento urbano, el acceso al suelo, y el derecho a una vivienda a 40 años de democracia ininterrumpida, a fin de poner sobre la mesa “las principales problemáticas habitacionales del país así como un conjunto de recomendaciones para el diseño de la política pública a de cara a los próximos 40 años”. 

Entre las principales propuestas subrayaron “una política integral y masiva de mejoramiento de viviendas, sancionar leyes provinciales de ordenamiento territorial, promover el alquiler asequible, desincentivar la tenencia de viviendas vacías y promover soluciones en contextos de emergencia”. Las organizaciones involucradas señalaron en ese sentido que “durante las últimas décadas se han implementado diversas políticas para atender esta problemática pero se necesita fuerte voluntad política para abordarla con mayor integralidad y articulación entre los diferentes ámbitos de gobierno”.

El problema del suelo y la vivienda

A lo largo y ancho del país 4 millones de familias no cuentan con una vivienda adecuada, es decir, con un techo seguro donde resguardarse, con acceso a servicios básicos como agua, cloacas y electricidad, con infraestructura acorde, con costos mensuales posibles de pagar, y con algún grado de seguridad en la tenencia (título de propiedad, contrato de alquiler).

Al respecto, según datos del informe Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda presentado esta semana por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ y Techo, “el 32% de los hogares en nuestro país no cuenta con una vivienda adecuada. De ese total, 1,3 millones necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones (el 66%) tienen necesidades de ampliación o mejoras en sus viviendas”. 

La investigación se enfocó en realizar un diagnóstico de las principales problemáticas habitacionales en el país desde el retorno de la democracia hasta la actualidad. “Uno de los puntos que evidenciamos tiene que ver con la falta de planificación del crecimiento urbano, las ciudades crecen y de forma desordenada, observamos una creciente densificación y verticalización en áreas metropolitanas, con baja regulación, que termina generando ciudades excluyentes para algunos sectores sociales, mientras ganan protagonismo, por otro lado, los barrios cerrados”, explicó María Victoria Boix, directora del programa Ciudades del CIPPEC.

Entre 2010 y 2016 los principales aglomerados urbanos del país se expandieron hasta 1,5 veces en comparación con el crecimiento de la población y, en muchos casos, sin una planificación territorial adecuada, lo que dio lugar a ciudades sin la infraestructura ni conectividad necesarias. En relación, los investigadores detallaron que fue cambiando el modo de acceso de la población a una vivienda siendo cada vez más bajo el porcentaje de quienes pueden tener un techo propio: “el 65% de los hogares son propietarios, según el Ceso 2022, una tendencia que viene a la baja desde 2010, ya que en ese año se ubicaba en el 73% del total de hogares”. En este punto mencionaron las dificultades de acceso al crédito para adquirir una propiedad, “hoy representa el 0,59% del PIB" y se suma "el desacople entre salarios y precios y un mercado inmobiliario cada vez más dolarizado”. 

En el informe dado a conocer ante la prensa se analizaron las diferentes políticas adoptadas para atender el déficit habitacional. “Se llevaron a cabo distintos programas, desde la construcción de viviendas por parte del Estado, el mejoramiento de los barrios informales, el otorgamiento de créditos para la compra de vivienda, hasta la generación de lotes con servicios. Sin embargo, ninguno de los programas logró abordar de forma permanente la problemática, motivo por el cual el acceso a la vivienda adecuada continúa siendo una asignatura pendiente”, evaluaron las organizaciones. 

En ese sentido, los datos relevados permiten dar cuenta de que la problemática del hábitat y la vivienda está directamente relacionada con la forma en que tiene lugar el crecimiento de las ciudades y la falta de suelo urbano de calidad. “De las 24 jurisdicciones nacionales, solo seis (CABA, PBA, Jujuy, Mendoza, La Rioja y Chaco) cuentan con normativa de ordenamiento territorial, y a nivel municipal ha habido algunos esfuerzos por abordar la problemática pero aún no es una práctica frecuente”, subrayaron. 

En esa línea llamaron la atención sobre la desarticulación de la política habitacional -tanto de construcción de vivienda como de mejoramiento y de integración socio-urbana-, con las políticas de planificación territorial y de suelo, frente a lo que propusieron una serie de políticas públicas posibles. 

Por el lado del ordenamiento del uso del suelo y la planificación de los territorios, “es necesario promover la sanción de una ley nacional de presupuestos mínimos sobre ordenamiento territorial, elaborar manuales de legislación modelo y fortalecer la capacitación y la asistencia técnica y financiera a provincias y municipios e incorporar mecanismos de participación ciudadana en este proceso”, detallaron y destacaron que ello podría fortalecer políticas ya vigentes como el  Plan Nacional de Suelo y el Programa Nacional de Ordenamiento Territorial. Por su parte, en cuanto al acceso a la vivienda agregaron que “si bien hoy en día hay diversos programas que buscan atender esta situación, se podría avanzar en una política integral de mejoramiento de viviendas que tenga un alcance integral y además articule con obras de infraestructura y de integración socio urbana”. La propuesta contempla también la asistencia financiera a las familias mediante subsidios y créditos para, por ejemplo, materiales y mano de obra. 

Alquilar es cada vez más la norma

En 2010 el número de hogares inquilinos a nivel país era del 16%, doce años después escaló al menos cuatro puntos y ya son 8 millones de personas quienes alquilan para tener una casa donde vivir.  “En Argentina el 20,7% de los hogares alquila y no sin dificultades, ya que hay una menor oferta de vivienda, una demanda creciente, y valores en aumento. La realidad de muchas personas probablemente va a ser la del alquilar a lo largo del tiempo, por lo que es necesario que existan políticas con vistas a atender esta situación”, señaló en la misma presentación Fernando Bercovich, integrante del programa Derecho a la Ciudad de ACIJ. 

El sociólogo comentó además que el 32% de quienes alquilan en el AMBA destina más de la mitad de su salario al pago de ese alquiler, el 63% le debe dinero a una persona o entidad y el 60% sufre aumentos por fuera de la Ley de Alquileres ya sea semestrales, trimestrales o mensuales, de acuerdo a los datos de la Encuesta Inquilina de ACIJ y el CELS. Por su lado, también por fuera de lo que dice la ley nacional, el 77% de quienes alquilan establecieron el porcentaje y la frecuencia de los aumentos de antemano, relevó el gobierno de CABA.

Otro aspecto que se destacó tiene que ver con un creciente porcentaje de vivienda ociosa. En CABA aumentó un 45% solo entre 2018 y 2023 (pasando de 118 mil a 200 mil las viviendas sin uso, según datos de CEDESU). Esto se da a la par del avance general de los alquileres temporarios y turísticos, para este año se relevaron 30.000 unidades ofertadas por Airbnb en Argentina, según el Centro de Estudios Metropolitanos.

El informe al que accedió este medio indicó que, frente a dicha coyuntura, es necesario “promover un programa nacional de alquiler asequible” a partir de la aplicación del artículo 17 de la Ley de Alquileres que refiere al alquiler social y conlleva “la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal”. Puntualmente, entre las medidas posibles se mencionó “fijar restricciones tributarias al suelo urbano ocioso (vivienda vacías y baldíos), la regulación de alquileres temporarios a nivel provincial y local para que afecten lo menos posible la oferta de alquileres a largo plazo, e instrumentos de captación de plusvalía urbana (propiciar el cobro en metros cuadrados)”. A su vez se sumaron otros mecanismos como “incentivos tributarios condicionados a la oferta privada de alquiler asequible a largo plazo, oferta pública de unidades de alquiler que incida en el mercado (generar un parque público de vivienda en alquiler) y subsidios para el pago del alquiler por tiempo determinado a la población más vulnerable”. 

Sobre los cuestionamientos que se focalizan en que la ley sería la causante unívoca de las problemáticas de los inquilinos, Bercovich señaló “pedirle a una ley que resuelva sola todo el problema del alquiler es demasiado, además hay que considerar los factores macroeconómicos, sobre todo desde el 2022. Además la rentabilidad en dólares no varió mucho desde 2017 a la actualidad, pedirle a un alquiler que tenga una rentabilidad en dólares, a un nivel que no lo da casi ningún otro negocio en el país, es solo priorizar el negocio con la vivienda, olvidando que es un derecho constitucional”. 

Soluciones antes la emergencia

En el AMBA, el 85% de los barrios populares están expuestos a factores de riesgo (inundaciones, torres de alta tensión, basurales contaminantes, vías del ferrocarril) y se suman otros factores de emergencia como pueden ser las situaciones de violencia de género, los desastres naturales y vivir en situación de calle. Estos datos dan cuenta de que “es clave responder con celeridad para garantizar el refugio, la privacidad y seguridad de las personas”, expresó María Lucía Groos, directora del Centro Investigación en Innovación de TECHO. 

En esa línea explicó que proponen una política que asegure mayor sostenibilidad de los procesos de integración socio-urbana de barrios populares (hay más de 5.600 en todo el país) al tiempo que también buscan “avanzar en soluciones habitacionales temporales para contextos de emergencia” a través de incorporar un componente habitacional a la Ley 27.287 sobre Sistema Nacional para la Gestión Integral del Riesgo.

Si bien se plantea una política de alcance nacional, la implementación correspondería a municipios, en tanto apunta a “fortalecer las capacidades de gobiernos locales” así como “establecer parámetros técnicos generales y tipologías de viviendas transitorias como marco de recomendación y fomentar la participación ciudadana en articulación con organizaciones para el mapeo de riesgos a nivel local y la capacidad de dar respuesta”.