Frente a una retracción de la oferta en medio de la discusión por una ley de alquileres que reemplace la normativa actual, la incertidumbre habitual previa a las elecciones 2023 y la proliferación de plataformas de locaciones temporarias, la proporción de ofrecimientos de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires expresadas en dólares supera el 67 por ciento, según el relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz. La iniciativa acordada entre el oficialismo y el radicalismo, y lista para llevarse el recinto, propone regular y desdolarizar a las plataformas de alquileres temporarios que operan fuera del marco normativo actual.
El proyecto incluso define sanciones por incumplimientos y es muy similar al presentado recientemente por el Frente de Todos ya que estipula la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos. Ya en julio, previo a las PASO, la escasez de oferta de viviendas en el formato tradicional daba cuenta de que más del 60 por ciento de los avisos ya estaban publicados están en dólares y por acuerdos temporarios por fuera de la ley.
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"La media sanción de una nueva ley de alquileres, aumentó la incertidumbre del mercado inmobiliario y generó una pausa en el cierre de contratos a la espera de mayores definiciones sobre las condiciones contractuales que regirán en el caso de que se derogue la ley actual", señaló la consultora que conduce Andrés Asiain. Por otro lado, la devaluación que tuvo lugar al día siguiente a las PASO, aceleró la inflación y explica también en parte los saltos que se dieron en los precios de oferta de último mes.
Aumentos de alquileres
El precio medio de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de 170.000 pesos. El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en septiembre es de 118.000 pesos, cubre el 69,4 por ciento de un alquiler. Esta relación, que había mejorado hacia mediados de 2022, bajó casi 32 puntos porcentuales con respecto a junio de 2022.
El valor medio de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de 220.000 pesos y de 270.000 pesos para los de tres ambientes. Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 11,1 por ciento del costo del precio de oferta de un alquiler.
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Los aumentos con respecto a agosto de 2023 fueron de 21,4 por ciento en los monoambientes, 29,4 por ciento para los de 2 ambientes y 12,5 por ciento para los de 3 ambientes. En los últimos doce meses, el precio de oferta de un monoambiente en Capital Federal aumentó 209,1 por ciento, muy por encima de la inflación (124 por ciento interanual medido a agosto). En los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 238,5 por ciento y de 200 por ciento en los de 3 ambientes.
Por su parte, el Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 113 por ciento al primer día hábil de septiembre. En ese mismo período, el dólar oficial subió 152,1 por ciento.
Regular los excesos
Hace pocas semanas, la UCR y el kirchnerismo se pusieron de acuerdo para avanzar en una legislación destinada para el negocio de los alquileres temporarios, lo que significó en un dictamen conjunto entre las dos fuerzas que dejó listo un proyecto de ley para que sea tratado en la próxima sesión prevista para el próximo jueves. El PRO ya había avisado que no iba a acompañar el proyecto. No solo que no participó de la comisión en donde se debatió ni firmó el dictamen, sino que hizo públicas las diferencias.
La iniciativa, entre otras cosas, propone regular y desdolarizar a plataformas. como Airbnb, que están fuera del marco normativo del Estado, e incluso postula sanciones por incumplimientos. Lista para ser tratada en el Senado, el proyecto busca también acortar el plazo de los contratos, eliminar el índice oficial de precios, y fijar aumentos cada cuatro meses.
A la crisis habitacional existente se sumó en los últimos años la proliferación de plataformas de alquileres temporales que le restan inmuebles en oferta al mercado tradicional de arrendamientos de tiempo completo. Actualmente existen casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas analizadas; el 89 por ciento son viviendas que se pueden alquilar a tiempo completo, según revela un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM). Solo en la Ciudad de Buenos Aires, donde el problema habitacional es mayor, 15.000 propiedades fueron desplazadas del mercado de alquileres permanentes.
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En todas las ciudades en las cuales se desplegaron las plataformas de alquileres temporarios, se agravó el problema del acceso a la vivienda para quienes viven en esas ciudades. En la Argentina existen actualmente 29.656 ofertas totales en Airbnb, de las cuales 26.469 corresponden a propiedades completas, es decir que el 89 por ciento de las ofertas son viviendas que se alquilan enteras. La mitad de las ciudades relevadas superan ese promedio, como Pinamar que alcanza el 97 por ciento.
La aparición de estas plataformas, además del desplazamiento de viviendas en condiciones de alquiler permanente a opciones temporales, comienza a configurar la construcción de tipologías específicas de departamentos, que van desde el diseño de unidades mínimas hasta edificios desarrollados en su totalidad para alquileres temporarios. Junto con la distribución de competencias en los niveles de gobierno y los instrumentos de regulación existentes a nivel local son determinantes del tipo de regulación que se logra en cada ciudad.
Ofertas turísticas
Las ofertas crecen en todas las ciudades. En Ushuaia aumentaron 100 por ciento y en Bariloche, un 220 por ciento entre octubre de 2021 y febrero de 2023. En Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020). Incluso aumentaron durante la pandemia. En Puerto Iguazú el aumento de las propiedades reservadas desde junio de 2021 hasta febrero de 2023 fue de 438 por ciento. En Mendoza, junto con un aumento de la oferta de propiedades del 79 por ciento, las ganancias totales crecieron más del 150 por ciento en menos de un año (abril/mayo 2022 - marzo 2023) y actualmente rondan el millón de dólares por mes.
En julio de 2022 en Bariloche se generaron ingresos totales por casi 3.500.000 dólares. En esa temporada de invierno, en San Martín de los Andes una propiedad generó en promedio 2540 dólares al mes. Las ganancias totales generadas en Puerto Iguazú entre junio de 2021 y enero de 2023 -es decir, en menos de dos años- crecieron más del 2400 por ciento. Las tipologías ofertadas son en su mayoría pequeñas propiedades. El 95 por ciento de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes.
También se registra un fuerte incremento de los anfitriones corporativos. En Buenos Aires casi el 2 por ciento corresponde a identidades digitales con más de diez anuncios; dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 inmuebles y hay cuatro anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno. El 45 por ciento de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio creció 62 por ciento.
Los números tampoco se reducen un tema de política turística. Una de cada cinco ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos, es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico. En Palermo hay una oferta de Airbnb cada 21 viviendas; en tanto en 2019 había una cada 31, "esta proporción viene avanzando aceleradamente", concluye el documento del CEM.
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