Alquileres en la era Milei: sin índice, con pérdida salarial, inflación y ¿dolarizados?

Sin dudas el problema de acceso a la vivienda trasciende las fronteras de nuestro país en un escenario donde el derecho a un techo para vivir enfrenta cada vez mayores barreras, tanto por los costos de las propiedades y de los alquileres, la diputa por el suelo, las condiciones habitacionales y de servicios públicos, y las demandas de infraestructura en las ciudades. En Argentina, el número de quienes pueden acceder a una vivienda de su propiedad cayó en diez años por debajo del 70% al tiempo que el 17% de la población es inquilina y destina, en promedio, la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler.

La preocupación no es menor si te tiene en cuenta el derrotero a la baja que viene sufriendo el poder adquisitivo de la mayoría de la población, a lo que ahora se suma un escenario que, según las medidas económicas anunciadas por el Gobierno nacional, estará atravesado por una persistente suba inflacionaria (se aplicó una devaluación del peso del 54% y se anticipó una inflación de entre el 20 y 40% por tres meses) con eliminación de subsidios al transporte y la energía, todo lo que impactará en el bolsillo de las familias que destinan más del 50% de sus gastos a alimentos de primera necesidad y al pago de un lugar para vivir.  Se suma el agravante que podría implicar la derogación de la Ley Nacional de Alquileres y la desregulación de los contratos, que promueve el equipo de Javier Milei, llevando a aumentos de los contratos sin demasiados controles.

¿Cómo podría impactar la desregulación en Argentina?

A contramano de las experiencias globales, el nuevo Gobierno nacional marcó ya su postura sobre el tema al asegurar que buscará derogar la Ley Nacional de Alquileres y desregular los precios para “no pulverizar el derecho a la propiedad”. Este jueves el vocero presidencial, Manuel Adorni, indicó que “la ley de alquileres le ha hecho daño al mercado inmobiliario” en sintonía con los planteos de las cámaras sectoriales que insisten en la derogación de la normativa, y anticipó que “seguramente haya novedades” aunque sin precisiones al respecto. 

A su vez, el programa de vivienda de Milei, según se detalla en su plan de gobierno, apuntaría a “un programa nacional de fomento de fideicomisos de urbanización, infraestructura vecinal y construcción al costo”. Es decir, a obras sostenidas solo por particulares donde “cada familia decidirá qué obra realiza, en dónde, cuándo y de qué manera”, por lo que la idea sería que cada particular se haga cargo de construir las viviendas mediante la toma de crédito bancario, aunque aún no están claras las condiciones para incentivar al sector financiero a prestar y para que, a su vez, sea una herramienta accesible a la población.

Incluso, desde la victoria de Milei, se empezó a discutir la posibilidad de poder firmar contratos legales en moneda extranjera, una regulación que sin duda afectaría al mercado de alquileres, donde eso ya sucede informal e ilegalmente, pero no de manera generalizada.

Todo esto en un coyuntura actual atravesada por el plan de fuerte ajuste y recesión detallado este martes por el ministro de Economía, Luis Caputo, que generará estancamiento económico, mayor pérdida del poder de compra de los ingresos y suba generalizada los precios, afectando directamente en bolsillo familiar y por ende la posibilidad de contar con ingresos suficientes para acceder a un techo para vivir. 

Radiografía de la vivienda latinoamericana 

Mas allá de las diferencias y las características propias de los países de América Latina y El Caribe “existe un reto común al que se enfrentan, compartido también por otras regiones en el mundo, y que es el precio creciente de la vivienda y la consecuente dificultad para que muchas personas y familias puedan acceder a un hábitat adecuado”, señaló un informe del Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe (CAF), que graficó en números la realidad regional en la materia. En ese sentido, se estima que el déficit habitacional afecta a más de 23 millones de personas en tanto que las deficiencias en materiales y cantidad de servicios básicos llegan a más de 46 millones, por lo que “estas cifras representan casi un tercio de los pobladores urbanos de América Latina y el Caribe”. En detalle, se indicó que “el problema es especialmente pronunciado en las zonas urbanas” donde “el precio de la tierra, componente clave en los costos finales de construcción de viviendas, suele duplicarse cada 6 a 10 años, mientras que los ingresos medios de un hogar de América Latina lo hacen cada 80 años aproximadamente”.

Este panorama fue señalado también por la Comisión Económica para América Latina y El Caribe (CEPAL) en un documento dado a conocer con posterioridad al 5to Foro de Vivienda y Hábitat para Latinoamérica y el Caribe, donde se señaló que durante la pandemia “los desafíos urbanos se acentuaron” como consecuencia de “una desaceleración del financiamiento en el sector de la vivienda, aumentos sostenidos de su precio y de los costos de vida, así como una creciente demanda de cuidados bajo un contexto de desigualdad, donde gran parte de estos son realizados por mujeres y no son remunerados”.

En la misma línea el organismo regional destacó que “los principales determinantes de la vulnerabilidad urbana están relacionados con la informalidad, la pobreza y la ocupación de zonas de riesgo”. El tamaño promedio de los hogares pasó de 3,9 en 2010 a 3,5 en 2021 y se prevé que en 2030 la mayoría de los hogares serán unipersonales. En tal marco, “la vulnerabilidad futura se concentrará en aquellas zonas donde los Estados sean menos capaces de proporcionar infraestructura y servicios sostenibles". 

En el caso de nuestro país los datos del censo 2022 confirman que cada vez menos familias pueden acceder a un techo propio en nuestro país (por debajo del 70% del total) persiste la falta de acceso a servicios básicos en muchos barrios (solo el 57% de las viviendas cuenta con cloacas, y el acceso a gas de red se mantiene estancado sin superar el 50% del total), al tiempo que el porcentaje de inquilinos a nivel nacional asciende al 17% y el pago de un alquiler representa alrededor del 45% de un salario promedio. 

Según el último relevamiento realizado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) en los últimos doce meses el precio de la oferta de un monoambiente en Capital Federal aumentó 275%, el de 2 ambientes mostró una suba de 300% y el de 3 ambientes se incrementó 262%, esto refleja cómo el mercado ya viene imponiendo aumentos por encima de las variables de la economía: con datos a noviembre, las subas se ubicaron por arriba de la inflación (160,9% interanual según Indec), también superaron al Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de contratos ya vigentes (creció 119,5% interanual al primer día hábil de noviembre) y el dólar oficial que subió 124,2% en ese mismo periodo. Además, la mediana de los monoambientes ofertados fue de $225.000 mientras que el Salario Mínimo Vital y Móvil se ubicó en $146.000, es decir, alcanza a cubrir solo el 64,9% de un alquiler. 

El centro de estudios monitorea lo que sucede con la oferta de departamentos en dólares y destacan que desde febrero del 2022 se observa un incremento que llevó a que en enero del 2023 el porcentaje de ofertas expresadas en dólares alcanzó el 30% y a mediados de este año ya superó el 50% del total de la oferta. “El contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 6 meses (según la ley vigente desde octubre)”, señalaron desde CESO y explicaron que en la diaria ello se traduce en “altos valores de entrada que, si bien con los ritmos de inflación actuales se licúan rápidamente, constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler”.

Qué puede hacer el Estado

El texto del CAF puntualizó algunas recomendaciones respecto del acceso a la vivienda en la región. Puntualmente se destacó la importancia de “estimular el crédito hipotecario” ya que “en promedio es poco profundo en la región (8% del PIB regional), muy por debajo del promedio europeo (37%) y del de Estados Unidos (70%)”. Así como políticas vinculadas a “financiación más asequibles para los hogares de bajos ingresos,”, además de “mejorar la planificación y diseño urbanos, regularizar las tenencias de tierras y una reforma del impuesto sobre bienes inmuebles para reducir la carga para los hogares con bajos ingresos y promover la ejecución de infraestructuras considerando los riesgos y efectos del cambio climático”. Asimismo desde CEPAL destacaron la importancia de “avanzar en la regulación de las actividades inmobiliarias y la tributación del suelo, sobre todo ante la altísima demanda de suelo bien localizado, además de contar con la disposición de los servicios públicos donde se emplazan los proyectos habitacionales, por medio de una adecuada gestión y uso de suelo al momento de construir vivienda social”.

El informe "Políticas de ingreso y regulación del mercado inmobiliario" presentado por la Friedrich-Ebert-Stiftung (FES) y el Observatorio de Coyuntura y Políticas Públicas (OCEPP) indagó sobre las políticas de regulación del mercado inmobiliario en América Latina y Europa y destacó que algunas naciones del Viejo Continente avanzaron ya en medidas frente a la concentración de las propiedades así como en ayudas económicas para las familias inquilinas y en la políticas para regular las viviendas vacías. 

Por un lado el mercado de alquileres alemán está regulado por una ley aprobada en el 2015 que determinó un tope máximo al valor de la renta. Si bien el límite varía según la situación del mercado y la zona, el aumento no puede ser superior al 10% de los índices locales de precios al consumidor. En España se sancionó este año una Ley de Vivienda, la primera que referencia de manera directa al mercado inmobiliario a escala nacional, y otorga incentivos fiscales a quienes decidan bajar los precios de los alquileres en tanto que establece que las obras nuevas deberán contar con una reserva de hasta el 30% de viviendas destinadas al parque público. 

Por otra parte, en algunos de los países existe regulación específica en torno a la vivienda vacía como es el caso de Francia. Allí se implementa un impuesto que se aplica al año de cumplida esta condición, siempre que se encuentre en un barrio o municipio donde se fijan índices de referencia del precio de los alquileres para impedir un posible aumento indiscriminado en esa zona. Así, en caso de encontrarse vacía durante un año, el impuesto equivale a 17% del valor catastral de renta, y si continúa vacía, se eleva a 34% a partir del segundo año.