A merced del propietario: punto por punto, cómo es alquilar bajo el DNU de Milei

El 29 de diciembre comenzó a regir el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 que incluyó, en sus más de 300 artículos, modificaciones con el fin de “desregular” el acceso a un alquiler. ¿Cuáles con los cambios más importantes? Ya no existen plazos de referencia para firmar un contrato de alquiler por lo que se pueden encontrar ofertas por una semana, un mes o un año, tampoco existe índice oficial de referencia para calcular el porcentaje de ajuste del precio ni tiempos que regulen cada cuánto puede pedir un aumento el propietario y, un punto central, hoy una familiar inquilina puede tener que abonar el depósito y el pago mensual en dólares. En el esquema actual la “libertad para negociar" deviene en libertad para que la parte propietaria pueda imponer sus condiciones. 

Con el mega DNU, el gobierno nacional no solo derogó la ley nacional de Alquileres del 2020 y sus modificaciones del 2023, sino que también modificó artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, para asegurar la plena desregulación del mercado. Con la retirada total Estado el acceso a la vivienda se hace cada vez más imposible para las y los trabajadores del país que se enfrentan a ingresos licuados por el alza generalizada en los precios, la ausencia de políticas de refuerzo salariales y el aval para que puedan hasta ser desalojados sin derecho a preaviso ni a reclamo judicial. En relación, un informe al que accedió este medio mostró la grave situación que ya enfrentan numerosas familias del Área Metropolitana de Buenos Aires donde el riesgo a ser desalojadas “en cualquier momento” se ubica en torno al 29%, cifra que se repite en hoteles y pensiones de CABA (30%) y en conventillos (27%). 

Si bien los cambios en el DNU reforzaron la incertidumbre que arrastraba esta problemática y dieron paso a intentos arbitrarios de imponer nuevas condiciones en contratos ya firmados, es importante aclarar que el decreto no tiene efecto retroactivo, por lo que recae sobre los nuevos contratos que se firmen a partir de 29 de diciembre y no así sobre los ya existentes, dado los derechos adquiridos por parte de los inquilinos. Además, en este escenario, resta aún ver qué sucederá en la Comisión Bicameral del Congreso y en las Cámaras legislativas que deben tratarlo, así como en el curso legal que tomen las presentaciones judiciales que ya realizaron organizaciones de inquilinos a partir de considerar que “no existen fundamentos que den legalidad al decreto presidencial” dado que “no existe un contexto de necesidad y urgencia” que lo justifique, además de los cuestionamiento al contenido mismo de la medida. 

Lo hay que saber al momento de alquilar

“Deviene imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N°27.551”, dice el texto del DNU libertario que tal como lo dijera el propio presidente Javier Milei, busca “corregir” una ley que “ha hecho el daño al mercado inmobiliario”. El detalle de los principales cambios.

¿Cuánto duran ahora los contratos? Desde el 29 de diciembre ya no hay plazos mínimos de referencia para la duración de los contratos, por lo que pueden ser de una semana, un mes, un semestre o un año. 

¿Cómo y cada cuánto se actualiza el precio? Tampoco se determinan plazos para los aumentos en el precio (podrían ser quincenales, mensuales, trimestrales) ni existe índice de base para calcular los montos de suba (podría tomarse la inflación, el dólar, los combustibles, o lo que prefieran los propietarios).

¿Qué moneda se podrá exigir a los inquilinos? Por los cambios en el Código Civil y Comercial se habilita la “libertad” para pactar en “en cualquier moneda” por lo que podrán exigirse pagos en dólares u otras monedas extranjeras. De esta manera se estaría generalizando y legitimando una práctica que se fue expandiendo cada vez más, vinculada a la dolarización de la vivienda en Argentina. Esto corre no solo para el pago mensual sino también para los depósitos que también ser exigidos en moneda extranjera. 

¿Qué sucede con las garantías? Existe una mayor arbitrariedad en cuanto a las exigencias sin un marco de referencia que obligue a considerar opciones como las que fijaba la ley del 2020 respecto de bienes inmuebles, recibos de sueldo, seguros bancarios, de hecho, crece la preocupación por la posibilidad de que se termine por generalizar los seguro de caución, altamente costosos, como requisito obligatorio.

¿Qué pasa con los gastos extraordinarios? Los inquilinos deberán hacerse cargo de los gastos ordinarios y también de los extraordinarios que en general tienen que ver con arreglos edilicios u otras cuestiones que afecta al bien común así como del pago de impuestos que recaen sobre la propiedad de la vivienda (ejemplo el inmobiliario). La posibilidad de que se le reconozca y descuenten esos gastos dependerá de “la negociación entre las partes”. 

¿Pueden cancelarse con anticipación los contratos? Desde ahora para rescindir un contrato el inquilino deberá pagar un 10% sobre el valor del monto que corresponda desde tal fecha a la finalización del contrato, mientras que por otra parte, los propietarios no tendrán ninguna obligación de avisar con suficiente anticipación si renuevan o no el alquiler. 

Cómo afecta el bolsillo de los trabajadores

Los cambios en la regulación de alquileres afectan al menos al 20% de la población del país, unas 10 millones de personas, que dependen de un alquiler. La situación parece agravar una problemática que pone en jaque el bolsillo y la subsistencia cotidiana de las y los trabajadores que vienen sufriendo aumentos por fuera de la ley (60% en el AMBA) e imposición de acuerdos sin los contratos correspondientes (50% en el AMBA).

Este panorama se agudiza, a su vez, en los trabajadores de ingresos más bajos ya que según mostró un relevamiento al que accedió El Destape, en la Ciudad de Buenos Aires crece el número de personas que alquilan en asentamientos, hoteles familiares o pensiones, dando cuenta de un universo muy vulnerable y poco visibilizado, que se fue transformando en "una solución habitacional de largo plazo muy consolidada". Al respecto, se estima que existen 30.656 hogares bajo estas tipologías, lo que representa el 2,27% del total de la ciudad, y se trata de hogares donde el 53% destina más de la mitad de sus ingresos a pagar la vivienda, en tanto que el 25% registra algún tipo de deuda del alquiler y de aquellos hogares que han pedido dinero prestado, el 56,8% lo utilizó para poder pagar el alquiler.

Los datos se desprenden de un informe de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios (EIDAES) y el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (IGEO-UBA) que relevó la situación de esas poblaciones y la alta presión del precio del alquiler en la cotidianeidad. En detalle: el 58,2% de los hogares encuestados mostraron dificultades para alquilar por la falta de un recibo de sueldo y un 56,4% por falta de otros requisitos como mes de adelanto y garantía, menos del 25% de los hogares encuestados afirma tener contrato por escrito, y el 62,7% dijo no tener un plazo acordado para el tiempo de permanencia en la pieza que alquilan. Se agrega que casi un 30% identifica estar en riesgo de desalojo al tiempo que el 66,6% de quienes han sido desalojadas, respondieron que no recibieron ninguna asistencia estatal ante esa situación, además el 62,8% de los hogares tuvo que mudado en los últimos 5 años. Otros datos dan cuenta de que la mayor parte de los hogares encuestados (79%) considera que continuará viviendo en el mismo hotel-pensión o conventillo en el que se encuentran y el 8,6% quisiera renovar pero no le será posible. 

Por su parte, la investigación también dio cuenta de la situación en los hogares inquilinos en barrios populares del AMBA. De acuerdo a las encuentras, el 30% destina más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler y esa cifra se profundiza según el género del principal sostén del hogar: el 38% de los hogares de jefatura femenina destinan la mitad de los ingresos al alquiler, contra el 21% de los de jefatura masculina. Además el 43% de los hogares inquilinos se encuentra endeudado y el 70% de quienes tomaron deuda, lo hizo para pagar el alquiler. El 61,9% de los hogares inquilinos de los barrios populares alquila una vivienda completa, el 29,1% una pieza con baño y/o cocina compartida, y el 4,5% una cama en pieza compartida. El 22,7% de los hogares inquilinos relevados habitan en condiciones de hacinamiento crítico (más de tres personas por ambiente). 

Entre los datos a destacar sobresale también que el 75,7% de los hogares inquilinos en barrios populares no tiene un plazo establecido de duración del alquiler, lo que da cuenta de la creciente incertidumbre habitacional que afecta sobre todos a las mujeres jefas de familia ya que en los alquileres pactados por un período menor a tres meses, el 66,7% de los casos son mujeres. Las principales barreras de acceso al alquiler identificadas son tener menores de edad a cargo (42%) y restricciones económicas (25%). El 68,2% de los hogares encuestados se mudó al menos una vez en los últimos cinco años, el 44,9% entre una y dos veces y el 23,3% tres o más.

Pulseada legal y política 

Tras la entrada en vigencia del DNU desde el espacio de Inquilinos Agrupados junto con la Coordinadora de Abogados por el Interés Público presentaron una acción para que “se declare la nulidad del DNU y una cautelar para que de inmediato se suspendan sus efectos”. Según señalaron desde el espacio “el DNU es nulo porque viola todas las normas de procedimiento e inconstitucional por arrasar con todos los derechos de inquilinos del país”. 

A su vez, según puedo saber este portal, este miércoles al mediodía la Federación de Inquilinos Nacional se reunirá con legisladores de Unión por la Patria para “hacer un balance de cómo se llegó a esta situación” y “analizar las responsabilidades del gobierno anterior y la grave situación actual”. Días atrás el mismo espacio tuvo un encuentro con el cosecretario general de la CGT, Pablo Moyano, para “articular la movilización contra el DNU y frenar el ajuste contra los trabajadores y trabajadoras. No vamos a permitir que el gobierno y el mercado inmobiliario rematen los derechos de 10 millones de inquilinos”, señalaron.