Con la nueva ley de alquileres, la pandemia y el Decreto de Necesidad y Urgencia que prorroga contratos, prohíbe desalojos, bancariza pagos y congela aumentos, ser inquilino se transformó en un rol un tanto complejo de entender. Desde la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, lanzaron una guía para resolver la dudas más comunes, algo que aplica a todo el país.
Más allá de esta herramienta útil para que los inquilinos conozcan sus derechos y obligaciones, el sector vive momentos de definiciones ya que el próximo 30 de septiembre vencerá el DNU 320 (“de alquileres”) y desde la Federación Nacional de Inquilinos temen que cientos de miles de personas queden en la calle. Por eso, exigieron su extensión hasta el 31 de marzo de 2021 y un plan de desendeudamiento.
Según los informes que realizan mes a mes, un gran porcentaje de inquilinos perdió su trabajo o comenzó a cobrar menos producto de la crisis generada por la pandemia. Ésto impidió estar al día con el pago de la vivienda y llevó al crecimiento de deudas que deberán empezar a pagarse en cuotas una vez vencido el decreto.
Guía de bolsillo
¿Qué te pueden pedir a la hora de alquilar y qué garantías se pueden ofrecer?
La nueva ley de alquileres entró en vigencia el 1 de julio de 2017 y todos los contratos firmados a partir de esa fecha deben respetarla. Para ingresar a una vivienda el propietario o la inmobiliaria sólo puede pedir el adelanto del primer mes de alquiler más uno en concepto de depósito (al valor del primer período). Además, se puede elegir una garantía entre las dos que ofrezca el inquilino. Sobre este punto, aclararon que no deberán exigir una sino simplemente optar entre título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; o garantía personal del locatario. Por otro lado, está prohibido el cobro de comisión inmobiliaria en la Ciudad así como los gastos de gestorías. Tampoco pueden exigir que quien va a alquilar pague el valor de la llave de la propiedad, ni la firma de pagarés, comodatos u otro instrumento que no sea parte del contrato original.
¿Cuánto dura un contrato?
Según la nueva ley, el plazo mínimo de alquiler es de tres años pero puede ser por más.
¿Qué pasa con los precios iniciales y renovaciones?
Desde la Defensoría aclararon que la nueva ley regula el aumento del alquiler, pero no el precio inicial. En el caso de las renovaciones, a pesar de existir continuidad de vivienda, cuando se vuelve a firmar contrato el precio inicial no está regulado. Se trata de un nuevo convenio legal.
¿Cómo son los aumentos?
El contrato solamente puede establecer el valor del alquiler para el primer año. Para el segundo y el tercero dependerá del índice que publicará el Banco Central como resultado del coeficiente entre inflación (IPC) y salario (RIPTE ) del mes. La publicación del primer índice deberá hacerse en julio de 2021. En esa fecha recién aumentarán todos los contratos firmados en igual mes de este año.
¿Cómo se paga?
Más allá de que es común ir con una pila de billetes a la inmobiliaria y recibir un comprobante no válido ante ningún organismo, el contrato tiene que especificar un medio de pago electrónico, según la Resolución 3997 de AFIP, que data del año 2017 y fue reforzado pro el DNU 320 firmado este año. En caso de detectar un incumplimiento, “es importante reclamar formalmente que cumplan las normas citadas y brinden la información. Esta comunicación es por carta documento. También se puede denunciar el hecho ante la AFIP y el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC)” en el caso de la Ciudad de Buenos Aires. De todos modos, Gervasio Muñoz, titular de la Federación Nacional de Inquilinos, aseguró que jamás en la historia le “cayeron” a una inmobiliaria por acusaciones de evasión.
De hecho, según la Resolución 4004-E de AFIP, los alquileres que sean cobrados por dueño directo o a través de terceros, como la inmobiliaria, están obligados a entregar Factura B o C, con nombre, apellido y CUIT del locador, domicilio alquilado y precio del alquiler. Los recibos genéricos (de librería) le sirven al inquilino como prueba de pago pero no para deducir alquiler de ganancias ni tampoco a la locadora para cumplir ante la AFIP.
¿Puedo hacer arreglos o no?
La ley divide entre cuestiones Urgentes y No Urgentes, lo que otorga plazos a la locadora para que haga los arreglos. Sin embargo, el inquilino siempre tiene que notificar y reclamar previamente, por carta documento salvo que haya otra vía de comunicación acordada en el contrato. En caso d tratarse de cosas urgentes, la locadora tendrá 24 horas corridas para hacer los arreglos. Si no lo son, se estipularán 10 días corridos desde la notificación. En caso de que el inquilino no tenga respuesta u obtenga una negativa, puede hacerlos directamente y descontarlo del precio. Incluso se puede plantear una reducción temporal del pago hasta que el inconveniente haya sido solucionado.
¿Qué impuestos y expensas hay que pagar?
El inquilino no tiene que pagar las cargas y contribuciones que graven el inmueble, como puede ser el ABL o el impuesto inmobiliario. En caso de haberlo abonado sin querer, se puede descontar a modo de compensación, con notificación previa. Respecto a las expensas, está prohibido cobrarle las extraordinarias al inquilino, sólo le corresponden los gastos habituales, aún cuando aparezca en la columna de “ordinarios”.
Sin contrato, con ganas de terminarlo o bajo amenaza de desalojo
La Defensoría aclaró que la no existencia de un contrato no implica la ausencia de una relación de alquiler. “Al contrario, existiendo alquiler te alcanzan las mismas normas y te caben los mismos derechos que a un inquilino/a con contrato. Para estos casos es importante que reúnas documentos que prueben la existencia de la relación (recibos de pago, facturas de servicios, etcétera)”.
Un inquilino puede rescindir su contrato por causa o sin ella. En la primera no corresponde el pago de una indemnización e incluso se puede pedir resarcimiento. En el segundo caso, una vez transcurridos seis meses de relación, la decisión debe ser notificada con un mes de anticipación. Si ocurrió antes de finalizar el primer año, “la locadora tiene derecho a 1 mes y medio de alquiler en concepto de indemnización; si lo hacés después del año, 1 mes de alquiler”.
Con contrato, sin él o en cualquier lugar del país, el desalojo sólo podrá realizarse mediante orden judicial. Actualmente, por el DNU 320, están prohibidos al menos hasta el 30 de septiembre.
¿Qué pasa con el depósito?
La nueva ley limita el valor exigible en concepto de depósito. Sólo se puede reclamar un mes y al valor del primero, o sea del más barato. Además, determina que tenga que devolverse actualizado, al valor del último mes del contrato. Su devolución tiene que hacerse el día que se entregan las llaves, no con un retraso. En caso de tener una liquidación pendiente por servicios o expensas a cargo del inquilino, se puede descontar el proporcional del depósito para hacerlo.
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