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¿Qué pasa con el depósito y el pago por anticipado?
El artículo 1196 establece que si se alquila con destino a vivienda no puede reclamarse "el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes" ni "depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación" como así tampoco "el pago de valor llave". Esto es, para el caso de haber firmado un contrato de dos años, corresponde como máximo un mes de pago por adelantado más otros dos en concepto de depósito.
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Al respecto, Mohadeb aclara que "el nuevo código mantiene esta solución que ya venía de la ley de locaciones urbanas". En contraposición, agrega el experto, "debería haberse agilizado el plazo para devolver el depósito, 60 días puede ser excesivo".
-¿Esta regulación incluye a las comisiones de las inmobiliarias?
-No, el Código Civil y Comercial no contempla límites a las -muchas veces, abusivas-comisiones que cobran las inmobiliarias, las cuales "están reguladas por cada provincia y por la Ciudad de Buenos Aires", explica Mohadeb.
"Al inquilino de Capital no se le debería cobrar más de un mes de alquiler. En la renovación, como ya no hay publicaciones y parte del trabajo fue hecho, la comisión debería ser menor. Por dudas o consultas, se puede acudir al colegio de corredores de cada provincia", contó el experto a este medio.
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¿Qué ocurre si hay que hacer reparaciones al inmueble?
En el artículo 1201 se fja que el locador (propietario) "debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto".
Mohadeb explica que "como regla, quien debe mantener la casa en condiciones es el dueño, salvo por la limpieza y tareas de mantenimiento liviano". Y agrega: "Si algo se rompe por culpa del inquilino, es este quien debe pagarlo. Las partes son libres de pactar otra cosa".
También el Código determina que "si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente (...) o resolver el contrato". Es decir "puede pedirse un reajuste del alquiler o incluso la resolución, pero antes hay que enviar carta documento". Esto incluye en el CCyC cuestiones que estaban en la jurisprudencia en la materia.
El inquilino puede realizar mejoras de tipo suntuarias al departamento pero, en ese caso, no tiene derecho a reclamar reembolso de parte del dueño . Pero "si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador". "Este sería el caso de una nueva puerta, si es que la anterior se rompió", añadió.
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¿Qué pasa si quiero rescindir el contrato antes de tiempo?
En el caso de que el locatario quiera abandonar antes de tiempo su casa o departamento, este puede hacerlo "si han transcurrido seis meses de contrato" y debe notificar al dueño. "Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia (...) debe abonar al locador la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso", añade el Código.
Para situaciones especiales, como los contratos de alquiler para fines determinados (por ejemplo, alquileres para estudiantes en la Costa Atlántica) el importe que debe abonar el inquilino al dejar desocupado el inmueble "el equivalente a dos meses de alquiler".
-¿Qué dice en relación a los garantes?
En el artículo 1225 remarca que "las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado" y que "es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza".
Mohadeb explica que esto aclara que "si Carla y Pocho renuevan el alquiler, con Ramiro de garante, entonces Ramiro no sigue obligado fuera del primer contrato. Es algo razonable porque Ramiro ni siquiera participó de la renovación".
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