El crecimiento exponencial en los créditos hipotecarios está atado a una serie de riesgos colaterales que puede derivar en una inestabilidad sistémica para la clase media, más allá del corto plazo y sus usos electorales.
Los principales factores que encienden una luz roja sobre los créditos UVA (que son líneas a cuota variable) son: la inflación, la brecha de los precios y los acuerdos paritarios, el efecto de la devaluación sobre el valor de las propiedades y el ajuste de las condiciones crediticias.
Los más de 55.000 millones de pesos otorgados por el sistema bancario constituyen un éxito si sólo interesa tener en cuenta la eficacia de una política crediticia en materia hipotecaria. Pero dadas las características propias del diseño de estos préstamos, el “riesgo UVA” es un elemento que opaca esta política.
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Se debería prestar especial atención a la elegibilidad de los prestatarios, entendiendo que su capacidad de repago no está unívocamente vinculada a sus propias posibilidades, sino que también se encuentran incididas por un entorno macroeconómico que excede la órbita familiar.
A partir de un trabajo que realizamos en la carrera de Economía de la UNDAV, identificamos los principales riesgos a atender en la evolución de los préstamos en UVA:
- El factor inflacionario, evidentemente incrementa el peso de las cuotas, que ajustan mensualmente de acuerdo al índice de precios. El principal problema asociado a la inflación tiene que ver con el desacople entre precios y salarios. Más allá de que la teoría liberal simplifique esta problemática, pensando en países centrales con bajas fluctuaciones de precios, en nuestro país la puja salarial sigue siendo la principal variable en disputa. Con un objetivo de paritarias del 15% y una inflación que los mismos analistas afines al oficialismo ya posicionan en torno al 20%, ya se observa un primer desfasaje. Este escenario no surge de una hipótesis apocalíptica, de improbable cumplimiento: la pérdida promedio de poder adquisitivo en 2016 fue del 8% y para este 2018 ya se empiezan a firmar los primeros convenios en línea con la meta oficial (e incluso otros por debajo).
- El efecto del diferimiento entre las paritarias y el ajuste por inflación. Ocurre que ambos efectos no se producen en el mismo momento: típicamente la recomposición salarial ocurre en una, dos o tres cuotas anuales, mientras que la corrección de las cuotas de estas líneas de crédito se produce todos los meses. En entornos de inflación alta como el actual, la misma no logra vulnerar un piso del 1,6% mensual. Cuando se acumula financieramente este efecto de rezago temporal al interior de un año, se suma un peso excedente de entre el 1% y el 2% sobre los presupuestos familiares. Cabe destacar que este factor es independiente del resultado efectivo de la relación precios salarios. Dicho de otro modo, las cuotas resultan más onerosas sólo por la forma en que se estructuran estos préstamos en contextos inflacionarios, más allá de que el ajuste salarial logre equiparar el aumento de precios.
- Por último, la incidencia de la devaluación sobre el valor de las propiedades. La causa es muy sencilla: ante cada salto cambiario, se encarece en pesos el costo de las unidades habitacionales terminadas, que en una inmensa proporción de casos está valuada en dólares. La contracara de este encarecimiento nominal en pesos es la desvalorización del monto otorgado a las familias en concepto por el hipotecario UVA. Con lapsos de entre uno y dos meses desde el otorgamiento del préstamo a la efectiva rúbrica de la escritura, la incidencia de este rezago puede ser mayúscula. En contexto de alta volatilidad cambiaria como el que se viene registrando desde fines de 2017, familias que han recibido el préstamo en días previos al salto del dólar han sufrido un deterioro en su poder adquisitivo de viviendas de hasta el 15%.
Sobre este último efecto cabe una consideración adicional. Como no se espera que este fenómeno se atenúe, producto de que los saltos en el valor de la moneda en un esquema de tipo de cambio libre son habituales, algunas entidades decidieron tomar cartas en el asunto. Pero en vez de salir a garantizar con su patrimonio el posible deterioro en la calidad del préstamo, la decisión es ajustar las condiciones crediticias.
El Banco Nación, entidad que posee casi el 70% de la cartera de estos créditos, decidió recientemente ampliar el plazo de devolución -de 30 a 40 años- y flexibilizar la relación entre cuota e ingreso.
Lejos de implicar una solución sobre el problema de fondo, esto redunda en un mayor grado de endeudamiento sobre los ya agobiados presupuestos familiares. En el largo plazo, la existencia de un modelo crediticio implementado sin una planificación integral en base a familias sobreendeudadas, puede implicar un entorno de inestabilidad sistémica difícil de reparar para los segmentos socioeconómicos de ingresos medios.
*El autor es economista y docente de la Licenciatura en Economía de la Universidad Nacional de Avellaneda.
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