La crisis inmobiliaria: cuando comprar y alquilar se hace cada vez más difícil

El mercado inmobiliario se ha situado en un escenario en que nadie puede comprar ni alquilar. La ciudad de Buenos Aires es el distrito netamente urbano que posee el mayor volumen de renta inmobiliaria -la cual constituye una de sus ventajas competitivas más relevantes- y exterioriza con mayor nitidez las aristas del escenario descripto.

Un reciente relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) evidenció que:

1. La mediana de precio de alquiler ofrecido por un ambiente es de $28.000, por dos ambientes de $30.000 y por tres ambientes de $45.000, con dispersiones en torno al promedio por las características propias del inmueble y su entorno urbano.
2. Las expensas a cargo del inquilino, incrementan el valor del alquiler en un 18%
3. Las subas interanuales del monto de los alquileres respecto de mayo/2020 fueron del 60% para los departamentos de un ambiente, 50% para los de dos y 56% para los de tres. La inflación minorista interanual en ese período fue del 48,8%.

Al alquiler es necesario agregar el costo de la canasta básica alimentaria que alcanza $27.423 (INDEC).

Cuando se correlaciona el costo de los consumos básicos, vivienda más alimentos, con los niveles salariales, emerge uno de los factores que incide en las dificultades de los porteños para sostener el alquiler. Pero a la vez, dicho alquiler retribuye cada vez menos el valor del inmueble comprometido en la actividad. 

Intentemos cuantificar las tensiones:

Cuando se evalúan algunos indicadores salariales, se advierte que el salario mínimo vital y móvil es de $ 24.408, el salario promedio de los trabajadores registrados del sector privado de $ 85.979 (Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social) y el salario promedio de los trabajadores del sector público nacional de $ 104.096 (Ministerio de Economía). 

La renta inmobiliaria producida por el alquiler oscila en un promedio del 2,7% anual respecto del valor del inmueble, medida en dólares. La tasa de rentabilidad es la mitad de la vigente en el lustro previo a la crisis del 2018 que se situaba en un promedio del 5,5% anual (Reporte Inmobiliario).

La suba del alquiler aleja al trabajador del acceso a una vivienda acorde a sus necesidades y situación familiar, pero tampoco retribuye al propietario los niveles de rentabilidad del pasado.

El deterioro socioeconómico infligido por el macrismo y profundizado por la llegada del virus da el marco de la situación descripta, que deriva en el hecho que numerosos propietarios que procuraban reforzar sus ingresos de otras fuentes, en muchos casos haberes previsionales, ofrezcan sus inmuebles a la venta.

La especialista Soledad Balayan elabora un indicador de oferta de propiedades en la Capital Federal con base en el 2012 reuniendo los inmuebles en venta en distintos portales. Dicho indicador revela que hasta la crisis del 2018 el promedio tendía a estabilizarse en un rango de 45.000/50.000 unidades mensuales que permanecían publicadas. Luego comenzó a verificarse un paulatino ascenso de las propiedades en venta, tendencia que se agudizó a fines del año 2020, cuando el número de inmuebles ofertados pasó los 100.000 mensuales y permanece en ascenso en el corriente año.

A la inversa del incremento de la oferta, las operaciones de compra-venta efectivas descienden. El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal inscribió 7.135 ventas en el primer trimestre de 2021, cifra exigua comparada con las 19.550 operaciones del primer trimestre de 2018 -previo a la crisis- y las 12.463 ventas inscriptas en el primer trimestre de 2015, con la economía aún en expansión.

El desequilibrio entre 100.000 ofertas, forzadas por la caída de rentabilidad y necesidades provocadas por la crisis del macrismo más virus, y apenas 7.000 concreciones en un trimestre, abre serios interrogantes sobre el devenir del sector en el futuro inmediato.

Este cuadro lleva a considerar la otra arista de la renta inmobiliaria, que es la que surge de la diferencia entre el costo de construcción del m² y el precio de venta del mismo. La sobreoferta de inmuebles va a provocar un descenso del valor del m² terminado, angostando en consecuencia el diferencial con el costo de construcción del m².

La profundidad del descenso valor del m² terminado es aún difícil de predecir, y lleva a considerar dos factores que inducen la ausencia de demanda:

1. La falta ingresos en los trabajadores para adquirir una vivienda para residencia permanente
2. La retirada de flujos líquidos de inversión en el mercado inmobiliario por la caída de rentabilidad descripta.

La brecha entre salario y valor del m² terminado se amplió significativamente en las últimas tres décadas, tal como lo describe el cuadro siguiente:

Como se aprecia, a partir de la crisis autoinflingida del 2018, el poder adquisitivo del salario en relación al m² descendió significativamente, y la llegada del virus en el 2020 profundizó esta tendencia.

El considerar al inmueble un refugio de valor y consecuentemente “dolarizar” su precio influyó también en forma relevante a alejar al salario del “ladrillo”, porque este último fue ganado por la especulación de la renta inmobiliaria, y el doble movimiento de devaluación del peso y suba del precio del m² en dólares por el flujo de inversiones contribuyeron a deteriorar la relación salario/m².

La única intervención estatal relevante y exitosa de este período fue el ProCrear, línea de crédito para construcción de vivienda, solventada por el Fondo de Garantía Sustentable, que aportó 240.000 soluciones habitacionales durante la segunda Presidencia de Cristina. Esta iniciativa prosperó en las jurisdicciones de disponibilidad y baratura de tierras que optimizaban los fondos aportados para construir. No pudo desarrollarse significativamente en las grandes ciudades, donde el valor del terreno es una porción significativa del costo del m² construido.

La recuperación del Banco Hipotecario como una herramienta central en el desarrollo inmobiliario para viviendas con destino residencial de familias asalariadas es una asignatura pendiente.

En el plano de la asignación de recursos con criterios de rentabilidad de mercado, la retirada de la liquidez de dólares para comprar los inmuebles terminados es determinante en el desplome de la demanda inmobiliaria.

La construcción es una industria netamente nacional cuya actividad demanda insumos de producción argentina en su gran mayoría. Hacia ella afluyen los excedentes de pesos para preservar su valor convirtiéndose en inmuebles. 

Como se señaló, la diferencia entre el costo de construcción del m² y su valor de venta fue un atractivo esencial en el flujo inversionista hacia el mercado inmobiliario durante las últimas décadas.

Ahora bien, sin liquidez de dólares de inversionistas que ingresen al sector, sin crédito hipotecario para familias y sin renta proveniente del alquiler, la perspectiva por la cual los “pesos” convertidos en “ladrillos” completen el ciclo y refluyan como “dólares” se diluye. El precio del m² terminado tiende a la baja.

El sector inmobiliario se encuentra en una doble crisis: económica por disminución de la rentabilidad -y consecuentemente de la liquidez- y social por la clausura del acceso a la vivienda a los trabajadores, sea comprando o alquilando.