La política de fuertes y consecutivas alzas en las tasas de interés de la política monetaria, en particular en Estados Unidos y Europa, está impactando de lleno en la situación de los hogares con créditos hipotecarios. Las caídas en las operaciones y el incremento en las refinanciaciones de las hipotecas dan cuenta de una crisis inmobiliaria que se profundiza cada mes.
Esta semana el Banco Central de Inglaterra anunció el decimotercer aumento en las tasas de interés del Reino Unido, situándolas en un 5 por ciento con el objetivo hacer frente a la persistente amenaza de la suba de precios en la economía. En el mercado británico estiman que alrededor de 1,4 millones de titulares de hipotecas en el Reino Unido se enfrentarán a un impacto del 20 por ciento en su renta disponible, debido a estos aumentos en las tasas.
Frente a esta situación, este viernes el Gobierno británico ofrece un esquema más flexible para compensar la suba de tasas y que los hogares puedan hacer frente a sus compromisos hipotecarios. En Estados Unidos se enfrenta a un "enorme muro de refinanciación, ya que más de la mitad de los 2,9 billones de dólares en hipotecas comerciales se refinanciarán en los próximos dos años", lo que podría llevar a una caída del valor de las propiedades comerciales del orden del 40 por ciento, similar a las de la crisis de las hipotecas subprime del 2008, según el último informe del banco de inversión Morgan Stanley.
Con el objetivo de enfrentar los actuales niveles de inflación global, los principales bancos centrales iniciaron una política monetaria restrictiva, con una acelerada y constante suba en sus respectivas tasas de interés. Estos incrementos, que buscan desacelerar el consumo y fomentar el ahorro, impactan directamente en la actividad económica de esos países, donde el mercado inmobiliario parece sobresalir como uno de los más afectados. El canal de transmisión es un aumento del costo crediticio en general, con especial foco en los hipotecarios.
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En un contexto de depresión financiera global y colapso del mercado inmobiliario, la tasa de interés fija promedio en hipotecas a 30 años sigue aumentando. Esta tendencia alcista constante amenaza con intensificarse aún más, poniendo en peligro el mercado de la vivienda. “Si las tasas actuales se mantienen en los niveles actuales, “es probable que las nuevas tasas de préstamos sean entre un 3,5 y un 4,5 por ciento más altas que las hipotecas existentes de bienes raíces comerciales", según detalla la directora de inversiones del banco estadounidense Morgan Stanley, Lisa Shalett. Como resultado de esta situación, los precios de las propiedades comerciales disminuyeron y en el mercado pronostican que los precios podrían caer hasta un 40 por ciento.
A esto se suman la crisis bancaria en Estados Unidos, que se desató después de la quiebra y cierre de varios importantes prestamistas, Silicon Valley Bank y Signature Bank. En este contexto, los préstamos bancarios en ese país registraron la mayor caída en préstamos desde 1973. El promedio nacional en los Estados Unidos para las tasas hipotecarias a 30 años se situó en el 6,91 por ciento al 7 de junio frente 5,36 por ciento de igual mes del año pasado y al 3,13 por ciento que se registraba en 2021.
Como resultado, las ventas de viviendas previamente ocupadas se desplomaron en mayo en Estados Unidos respecto a igual período en 2022 y el precio medio nacional registró su mayor caída anual en más de una década, al tiempo que una oferta de propiedades disponibles —cerca de ser la más baja históricamente— restringió el mercado, según informó la agencia de noticias Bloomberg.
Las ventas se desplomaron así un 20,4 por ciento en comparación con mayo del año pasado. Eso marca 10 meses consecutivos de caídas anuales en las ventas superiores al 20 por ciento. El declive anual fue más pronunciado en los mercados del oeste y el noreste del país, donde las ventas cayeron más de 25 por ciento. Las últimas cifras del mercado de la vivienda son una prueba más de que, incluso con la caída de los precios después de alzas durante más de una década, muchos buscadores de casas se ven frenados por un inventario persistentemente bajo de casas en venta. Para fines de mayo, los precios de venta de viviendas en los Estados Unidos experimentan su mayor caída desde 2012.
En Reino Unido la nueva suba en las tasas puso en alerta a los analistas del mercado, quienes temen que millones de hogares vean reducidos sus ingresos en los próximos meses debido a las tasas hipotecarias más altas. Estiman que alrededor de 1,4 millones de titulares de hipotecas en el Reino Unido se enfrentarán a un impacto del 20 por ciento en su renta disponible, debido a estos aumentos en las tasas. Además, se pronostica que las tasas de interés del Reino Unido alcanzarán el 6 por ciento este año y se mantendrán en ese nivel hasta mayo de 2024.
Este viernes el Gobierno británico anunció un esquema flexible para pagar sus hipotecas tras acuerdo alcanzados con los bancos. Los británicos con préstamos hipotecarios tendrán flexibilidad para hacer frente al aumento de tasas que impuso el Banco de Inglaterra. Ante esta situación, los bancos convocados por el Gobierno británico acordaron que brindarán más flexibilidad y apoyo a los titulares de hipotecas que enfrenten dificultades financieras. Esta ayuda, que incluye cambios temporales en los términos de los préstamos, busca aliviar la presión sobre los prestatarios y evitar posibles crisis económicas.
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El gobernador del Banco de Inglaterra, Andrew Bailey, reconoció que este decimotercer aumento consecutivo de las tasas de interés desde diciembre de 2021 causará "dificultades y dolor" para muchos prestatarios. Una de las medidas anunciadas es la posibilidad de realizar cambios temporales en los términos de las hipotecas. Los prestatarios podrán ajustar sus acuerdos durante un período determinado, y luego regresar a los términos originales en un plazo de seis meses. Esta flexibilidad permitirá a los prestatarios reducir temporalmente los reembolsos y pagar solo los intereses de sus préstamos hipotecarios, aliviando así su carga financiera inmediata.
Una hipoteca de tasa fija promedio en el Reino Unido de dos años se encuentra actualmente en 6.19 por ciento, mientras que la tasa de cinco años es de 5,82 por ciento. Cerca de 800.000 propietarios se verán obligados a refinanciar antes de fin de año, lo que resultará en un aumento significativo en los intereses hipotecarios mensuales promedio. En este contexto, es fundamental que los propietarios no ignoren esta situación y busquen alternativas para evitar tasas variables estándar, que actualmente alcanzan un promedio del 7,5 por ciento anual.
En España, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena ya tres meses en negativo, tras hundirse un 18,3 por ciento en abril, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En ese mes solo se registraron 27.053 préstamos hipotecarios, lo que equivale a un desplome de 18,3 por ciento respecto de los niveles al mismo mes del año pasado y la cifra más baja desde diciembre de 2020.
De acuerdo con el informe del INE, para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en abril, la tasa de interés media al inicio es del 3,43 por ciento y el plazo medio de 23 años. El 42,1 por ciento de las hipotecas son a tipo de interés variable (los más perjudicados) y el 57,9 por ciento a tasa fija. La tasa de interés media al inicio es del 3,24 por ciento para las hipotecas a tipo variable y del 3,59 por ciento fija.
La caída de los precios derivado de la menor actividad se está convirtiendo en un buen negocio para las constructoras. En Estados Unidos, se informó que los permisos de construcción de viviendas unifamiliares aumentaron en abril, alcanzando el nivel más alto de los últimos siete meses.
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