La Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires publicó con fecha de junio su último informe sobre el relevamiento del precio promedio de los alquileres en el distrito para departamentos nuevos y usados. El cuadro que sigue muestra la evolución de este indicador durante el primer semestre del año:
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La evolución promedio de los alquileres en el primer semestre del año prácticamente se ubicó en torno a la inflación minorista de ese período, que fue del 25,1%.
Por su parte el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz, en su relevamiento habitual sobre alquileres en la Capital Federal, para el mes de julio informó que la mediana para el valor de los arrendamientos era la siguiente:
En todos los casos, los valores de los alquileres se ven incrementados por el valor de las expensas a cargo del inquilino, que fluctúan en un promedio del 18%.
Ambos estudios convergen en el indicador del precio de la vivienda alquilada al promediar el 2021, cuyos aumentos se alejan de la evolución de los ingresos populares, formales e informales.
Pero ha emergido otro comportamiento de los propietarios e inmobiliarias que torna la situación más gravosa aún para el inquilino, que es la elusión para celebrar contratos en el marco de la nueva ley de alquileres, promulgada en junio de 2020.
Esta ley contiene normas de protección del inquilino destinadas a otorgar estabilidad a la relación contractual con el propietario durante un plazo razonable de uso de la vivienda, que la norma fija en un mínimo de tres años; el ajuste anual del valor del alquiler-, y la utilización de un índice combinado de inflación minorista y evolución del salario (IPC + RIPTE), que es publicado por el Banco Central.
Se fija la obligación para el locador de registrar el contrato celebrado en la AFIP, estimándose que en el presente existen 450.000 contratos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires que han incumplido esta obligación con el fisco.
El mecanismo de eludir la celebración de contratos en el marco de esta ley regulatoria de la locación de viviendas por parte de propietarios e inmobiliarias es prorrogar por un año los contratos vigentes, aumentar fuertemente el valor del alquiler al inicio de la prórroga y fijarlo por un año; recargar el acceso a la continuidad de la relación contractual con “gastos y honorarios de la prórroga” y aumentar el mes de depósito conforme al nuevo valor locativo.
En suma, el inquilino debe asumir todos los costos de comienzo y/o renovación de un nuevo contrato, pero carece de los beneficios de estabilidad que le otorga la ley.
La vigencia de la “prórroga” es por un año, viéndose obligado a afrontarlos de nuevo al cabo de ese lapso, desbaratándose la posibilidad de distribuir ese costo en los tres años de plazo mínimo legal.
Pero lo más grave es que al vencimiento de la “prórroga” se vence el monto fijo del valor locativo, y el inquilino desconoce lo que le requerirá el propietario para continuar en la vivienda, además del combo de gastos ya citado.
La expectativa de contar con un marco contractual de tres años se diluye además porque se desconoce cuál será el ajuste exigido por el propietario al final del primer año. La vigencia de un índice de ajuste contractual que contiene un reflejo de la evolución salarial constituye una certeza para el locatario al aproximarse el ajuste del alquiler. Con esta maniobra elusiva de la ley queda al albedrío de la decisión del propietario.
En una ciudad dónde pareciera que los únicos derechos constitucionales consagrados son los contenidos en el artículo 14 de la Carta Magna, en especial el de la propiedad privada, desconociendo de plano los derechos sociales contenidos en el artículo 14bis, sería bueno que las autoridades nacionales, en especial la AFIP, hicieran cumplir la plena vigencia del plexo normativo de una ley nacional. Ley que la parte contratante más poderosa del distrito incumple en perjuicio de los más débiles.
Difícilmente el oficialismo capitalino se encargue de aplicar las normas tutelares legales y, por ende, tal vez sea una tarea de la oposición visibilizar la dramática situación que atraviesan los inquilinos en la Capital Federal.
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