La desregulación avanza: las familias destinan el 42% de sus ingresos a un alquiler y más de la mitad está endeudada

A un mes de que entrara en vigencia del DNU 70/2023 que derogó la Ley nacional de Alquileres y promovió la desregulación el mercado inmobiliario, se conocieron los primeros datos que muestran el impacto que tuvo en la vida cotidiana y la situación económica de las familias inquilinas del país: el 87,3% de los hogares se enfrenta hoy a aumentos en el precio iguales o menores a seis meses, a la par que se imponen contratos cortos (por debajo de un semestre en el 25% de los casos), sumando a que los precios “liberados” llevaron a que el porcentaje  de ingresos que destinan los hogares al pago de una vivienda escalara al 42% en el último tiempo, lo que derivó, a su vez, en un crecimiento del endeudamiento familiar solo para hacer frente al alquiler, alcanzando al 64% de quienes alquilan.

Los datos corresponden a los resultados definitivos de la Encuesta Nacional Inquilina realizada durante este mes por la Federación de Inquilinos Nacional, desde donde advirtieron que “el alquiler de la vivienda es uno de los principales gastos del hogar, uno de los motivos de endeudamiento y un tema que genera gran preocupación, por el empeoramiento de la situación a partir de noviembre de 2023 en un contexto de desregulación e incertidumbre sobre las condiciones de acceso a una vivienda alquilada”. El relevamiento realizado junto con el colectivo Ni Una Menos incluyó más de 3300 respuestas. 

A partir del mega DNU del gobierno de Javier Milei, la realidad cotidiana de quienes dependen de un alquiler para tener un techo donde vivir (más de 10 millones de personas en el país) se agravó dada la inexistencia de un marco regulatorio que evite quedar a merced de una de las partes, en este caso el propietario. Los testimonios coinciden en que ya no existen plazos de referencia para firmar un contrato por lo que un trabajador se puede encontrar con ofertas que van de una semana a tres o seis meses, tampoco existe índice oficial para calcular el porcentaje de ajuste del precio ni tiempos que regulen cada cuánto puede pedir un aumento quien alquila y, un punto central, en la actualidad una familia inquilina puede tener que abonar el depósito y el pago mensual en dólares.

Contratos cortos y precios al alza

El 29 de diciembre comenzó a regir el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 que incluyó, en sus más de 300 artículos, modificaciones con el fin de “desregular” el acceso a un alquiler. A un mes de su vigencia se conocieron los datos de la Encuesta Nacional Inquilina que mostró cómo es la economía diaria y a qué se enfrentan las y los inquilinos del país.

En primer lugar, un dato que sobresale refleja que el 87,3% de las y los inquilinos que iniciaron su contrato después de noviembre de 2023 se enfrentan hoy a actualizaciones en el precio iguales o menores a seis meses, situación que fue desplazando a los aumentos anuales que fijaba la normativa aprobada en 2020 (pasó de ser el 69% del total a solo el 7,6% de los contratos). En relación, también se redujo el plazo de duración de los acuerdos, que dejó de ser en torno a los 3 años (predominaba en el 72% de los contratos) para dar lugar, en el primer mes del 2024, a la imposición de contratos cortos con un lapso de duración menor a 6 meses (éstos pasaron de representar el 5% a ser 25% de los casos). De esa manera, a nivel general, más de la mitad de los contratos se firman por un año o menos de plazo, lo que evidencia una creciente inestabilidad al momento de acceder y permanecer en una vivienda. 

“Es notorio como aquellos que comenzaron sus alquileres después del de noviembre de 2023, pagaron un precio mucho más caro por una vivienda de similares características incluso que aquellos que iniciaron en 2023 pero antes de los resultados electorales”, señalaron desde la Federación de Inquilinos. En esta coyuntura, el relevamiento indagó además en las sensaciones y expectativas de la población, y destacó que predomina una sensación de angustia (78%), ansiedad (75%) y un sentimiento de desesperanza (68%) entre los y las inquilinas que respondieron el cuestionario. La amplia mayoría (92,9%) considera que el 2024 será peor que el año pasado.

Cómo sostener la vida cotidiana

Las familias argentinas destinan el 31,6% de sus ingresos a pagar el alquiler y las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos. Sin embargo, luego de la derogación de la Ley de Alquileres y la desregulación general de precios impulsada por el gobierno de Milei, la incidencia del gasto de alquiler en el presupuesto de un hogar subió diez puntos y se ubicó en 41,6%. A la par que aumentó el peso del alquiler en el bolsillo laburante, también se profundizó la problemática del alto endeudamiento familiar: el 53% de quienes alquilan están endeudados y ese número creció solo en un solo mes de la gestión libertaria hasta llegar al 56%. 

“Estamos en un momento de crecimiento exponencial del endeudamiento de las familias a partir de la desregulación de mercados muy importantes como el de alquileres, el de alimentos, el de las prepagas, el de servicios públicos, que se transforman en fuente de endeudamiento. En el caso del mercado de alquileres, por ejemplo, a partir de una falta de regulación del Estado y de una dolarización de hecho de los contratos, se transformó en uno de los principales motivos de endeudamiento de la población”, señaló en diálogo con este portal, Luci Cavallero, socióloga y referente del colectivo Ni Una Menos.

A nivel de las jurisdicciones también se refleja el mismo fenómeno. En caso de las y los inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el porcentaje pasó de 45,7% a 48,8% y en la Provincia de Buenos Aires creció del 52,5% al 54,9%. “Los destinos de la deuda están protagonizados por el pago de alimentos y de tarjetas de crédito, entre quienes hoy alquilan y se encuentran con deudas, hay más del 64% que recurrió a pedir dinero prestado para poder pagar sólo el alquiler; o el alquiler y los gastos de alimentos, o el alquiler y gastos por urgencias médicas”, explicó el informe al que accedió este medio. 

En la misma línea, otra cuestión importante tiene que ver con que dentro del grupo de hogares inquilinos endeudados, el 33,2% no tiene sólo un acreedor, es decir que contrajo deudas con dos, tres o más entidades al mismo tiempo, combinando tarjeta de crédito, familiares, plataformas y otras modalidades informales. Sobre esto, se destacó la fuerte presencia de bancos emisores de tarjetas de crédito, que alcanza al 40,1% de los casos, seguidos por endeudamiento con familiares y amigos (19%), bancos por préstamos personales (15,3%) y empresas de plataformas (9,1%). “Con las derogación de más de 60 resoluciones por parte de la Secretaría de Comercio se dio de baja la obligación de los bancos de informar las tasas de interés, lo que puede encarecer aún más el endeudamiento. Estamos en un momento de ataque muy fuerte sobre las condiciones de vida de la población, tenemos que organizarnos para dar de baja el DNU pero también para pelear contra los abusos de las corporaciones, y por eso es importante tener datos concretos producidos de las propias organizaciones”, agregó Cavallero.

Desde el colectivo Ni Una Menos vienen planteando además el mayor impacto que la precarización laboral y el endeudamiento familiar tienen en los hogares sostenidos por mujeres u otras identidades diversas. En ese sentido, el informe mostró que las mujeres y personas LGBT+ se endeudan principalmente para cubrir gastos de alimentos y el pago de las tarjetas de crédito, situación similar se observa en el caso de los varones aunque con un mayor porcentaje destinado a pagar el alquiler (+3,7 puntos). 

Qué cambios introdujo el DNU

“Deviene imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N°27.551”, dice el texto del DNU libertario que tal como lo dijera el propio presidente Javier Milei, busca “corregir” una ley que “ha hecho el daño al mercado inmobiliario”. Entre los principales cambios que introdujo sobresale la inexistencia de plazos mínimos de referencia para la duración de los contratos (pueden ser de una semana, de uno o cuatro meses) a la vez que tampoco se determinan plazos para los aumentos de precio (por ello predominan alzas los trimestrales o semestrales) ni existe índice de base para calcular los montos de suba (podría tomarse la inflación, el dólar, los combustibles, o lo que prefieran los propietarios).

Además, por los cambios en el Código Civil y Comercial, se habilita la “libertad” para pactar en “en cualquier moneda” por lo que aumentan las exigencias de pagos en dólares u otras monedas extranjeras, lo que termina por legitimar una práctica que se fue expandiendo cada vez más, vinculada a la dolarización de la vivienda en nuestro país. Se agrega que existe una mayor arbitrariedad en cuanto a las exigencias de garantías y se exige a inquilinos hacerse cargo de los gastos ordinarios y también de los extraordinarios, que en general tienen que ver con arreglos edilicios. Para completar el duro panorama, en el caso de querer rescindir un contrato las familias deben pagar un 10% sobre el valor del monto que corresponda desde tal fecha a la finalización del acuerdo mientras que, por otra parte, los propietarios no tienen ninguna obligación de avisar con suficiente anticipación si renuevan o no el alquiler.