Alquileres: el mercado impone subas por arriba de la ley y de la inflación

A tres años de la sanción de la Ley de Alquileres el balance inicial pone el foco en el fuerte incumplimiento de la normativa que se traduce, sobre todo, en aumentos de mercado que superan ampliamente al índice que fija la ley y a la propia inflación, en un país donde al menos 10 millones de personas dependen de un alquiler para tener un techo para vivir. En ese escenario la oferta de viviendas en moneda extranjera crece y llega a más de a mitad de total disponible en las grandes urbes. 

En relación, los contratos que cumplen este primero de julio los tres años de alquiler bajo la nueva ley se ubicaron “123 puntos porcentuales por debajo de las subas del mercado y 48 puntos por debajo de la inflación” en la Ciudad de Buenos Aires, según detalló un informe de Inquilinos Agrupados. Información propia de los mercados dio cuenta de subas de más del 500% en los últimos tres años, aunque evalúan que el motivo recae es la propia regulación de la ley, y no en su incumplimiento.

En tema parece, a su vez, alejado de la agenda electoral y los planteos más públicos se limitan a insistir en la derogación completa de la norma, un planteo central de la oposición, o recaen en el fomento de nuevas construcciones, pese a que los datos destacan que su número crece por arriba de la cantidad de población, o en generar más beneficios para propietarios y más endeudamiento para trabajadores.

¿Quién se hace cargo?

“La ley de alquileres abrió un debate central en materia del rol del Estado y sus políticas de vivienda, una discusión que estaba clausurada. Veníamos de una tradición, desde la vuelta de la democracia, en donde el Estado no se podía meter en el mercado y por lo tanto tenía sólo que construir viviendas de manera marginal, es un poco lo que sucede a partir de los ‘90 cuando el Banco Mundial les plantea a los países de Latinoamérica que dejen de intervenir en el mercado”, señaló en diálogo con El Destape, Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados y agregó “el precio del alquiler hoy es un precio político, que se puede discutir, esto es imperdonable para el mercado”.

En relación a eso, analizó que “lo que finalmente sucedió luego de aprobada la ley es que el que sigue decidiendo absolutamente todo es el mercado y el incumplimiento de la ley es casi total”, y consideró que “existen dos universos urgentes, el alquiler y la urbanización, y de fondo el tema clave que es la dolarización de las viviendas en Argentina. Uno de los pilares en donde está sostenida la economía bimonetaria es en la dolarización del suelo y de las viviendas. Hasta que eso no se ponga en discusión, la vivienda va a ser un negocio de unos pocos”. 

La ley de Alquileres establece contratos con tres años de duración y actualización anual del valor a partir del Índice para Contratos de Locación (ICL) que considera las variaciones del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).

“Al actualizar el precio por un índice oficial la ley es un problema para el mercado porque lo desengancha en gran medida de la expectativa rentista en dólares. El mercado mide el valor de la vivienda en dólares, pretende una rentabilidad de 4 % o 5% sobre esa vivienda en dólares, por eso molesta que exista una regulación”, consideró el también titular de la Federación de Inquilinos Nacional. Además, agregó que la forma de alquiler temporario que se impone a través de plataformas extranjeras “está avanzando en todo el país y garantiza sobre todas las cosas que el Estado no se entere de absolutamente nada, sumado a que ya no permiten pagos en pesos en Argentina, sólo en dólares y alimentan este sistema que no es nuevo en nuestro país".

Brecha a favor del mercado

Desde el espacio Inquilinos Agrupados realizaron un informe sobre la evolución de los precios de los alquileres que se pactaron con la nueva ley y que deben ser renovados este primero de julio, tras los tres años de vigencia del contrato. Para eso compararon la actualización según lo de debería ser por la normativa vigente y los precios que se registraron en el mercado, así como la relación con la inflación general de la economía. 

Al respecto tomaron como referencia el valor de mercado de un departamento de dos ambientes en CABA en julio del 2020 ($17.697) y relevaron la actualización desde entonces a la fecha. Para julio de 2021, primera actualización por ley, “la actualización fue del 41% y el alquiler se ubicó fue en $24.953”. La siguiente actualización fue en julio del 2022 y se ubicó en 58%, terminando el alquiler entonces en $39.464. “Durante el primer contrato por ley, el aumento total por el Índice para Contratos de Locación (ICL) que considera inflación y salarios, fue del 123%”, señalaron.

Sin embargo, al analizar qué pasó con los valores que fija el mercado, observaron que el aumento en el primer período de la ley de alquileres llegó al 279%, arrancó en $17.697 y terminó en $67.015, en tanto que al comparar con la suba de la inflación señalaron que “fue menor a los aumentos de los alquileres establecidos por el mercado, ya que la inflación acumulada en el período de actualizaciones fue del 171%". “Los datos muestran claramente como la ley estabiliza los precios frente a lo que el mercado hizo de facto, aumentar por encima de la ley y la inflación”, advirtieron desde la agrupación y destacaron lo importante de sostener las actualización anuales ya que “el mercado quiere contratos cortos y actualizaciones trimestrales o semestrales”. 

Lo anterior coincide con el panorama que refleja un informe reciente del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) que indica que “en los últimos doce meses, el precio de oferta de un monoambiente en Capital Federal aumentó 144,4%. En los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 124,1% y de 125,0% en los de 3 ambientes”, de esta manera se ubicaron por arriba de la inflación que “muestra un incremento interanual de 114,3% en mayo”. 

Otro aspecto que da cuenta de escenario actual tiene que ver con que “a partir de enero del 2023 el porcentaje de ofertas expresadas en dólares alcanzó el 30% y a marzo subió a 40%, ya en junio, por primera vez, se ofrecen más unidades en dólares que en pesos (54,6%)”. Se suma que “el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en junio es de $87.987, cubre el 80,0% de un alquiler. Esta relación, que había mejorado hacia mediados de 2022, bajó más de 20 puntos porcentuales”, alertó el CESO.

Desde Inquilinos Agrupados analizaron que “es clave que el Estado haga un informe de precios, hoy no existe un seguimiento del valor de los precios de los alquileres, los hace el mercado y por eso aparecen noticias de aumentos exorbitantes por 'culpa' de la ley. Si se derogara podrían decir que bajaron un 500% gracias a ello, y no hay forma de contrastarlo si no existen datos públicos”.

Desafíos

A ser consultado sobre las estrategias de las y los inquilinos en este contexto, Gervasio Muñoz destacó “la lucha más cuerpo a cuerpo, que es intentar el cumplimiento de la ley en cada inquilino e inquilina que consulta”. Además mencionó que “es necesario generar organización en todo el país y, sobre todo, empezar a plantear que es no es cierto que el problema de la vivienda se resuelve individualmente, por tu trabajo, un crédito, una herencia, no existe para las mayorías posibilidad de resolverlo por cuenta propia como quizás era en otra época”. 

Finalmente agregó que “es urgente que el Estado controle esta ley vigente y después se pueden discutir profundizaciones, es un tema central para las y los trabajadores y hay que gerenciar conciencia de esto. Hay una deuda muy grande para avanzar en garantizar este derecho, veo difícil que se incorpore en la agenda nacional en estas elecciones pero se darán las peleas que se tengan que dar”.