Revalúo inmobiliario: La brecha entre el valor fiscal y el precio de mercado en CABA

El Gobierno promete avanzar en la homogeneización de las valuaciones fiscales de los inmuebles a nivel nacional para mejorar la progresividad impositiva y las inequidades que surgen de sus subestimación. Las valuaciones fiscales provinciales de propiedades urbanas se encuentran actualmente en niveles que van entre el 5 y el 7 por ciento de los precios de mercado. Las principales inequidades se registran en la Ciudad de Buenos Aires, donde, por ejemplo, una persona que, además de su vivienda, es propietaria de un departamento de 55 metros cuadrados en el barrio de Caballito que se vende en 150.000 dólares registra una valuación fiscal de apenas 10.500 dólares, sobre la que se calcula el monto a pagar.

"Nos comprometimos a trabajar junto con las provincias en herramientas que nos permitan reducir la enorme distancia que existe entre la valuación fiscal de los inmuebles urbanos y el precio de mercado de las propiedades. El primer paso en esa reparación fue volver a adoptar el criterio utilizado desde 2012 por la Ciudad de Buenos Aires que es lo que indica la ley”, afirmó la titular de la AFIP, Mercedes Marcó del Pont.

El mes pasado la AFIP adoptó un criterio que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires había definido en 2013 para valuar los inmuebles porteños para el pago del inmobiliario, pero el ente nacional lo aplicó al momento de pagar el Impuesto sobre los Bienes Personales, lo que permitió una mejora de la base imponible. 

Esa medida permitió elevar la valuación fiscal de los inmuebles porteños, pasando de representar el 7 por ciento del precio real para alcanzar al 28 por ciento de su valuación de mercado. Sin embargo, la valuación fiscal continúa siendo baja y lejos del objetivo "ideal" --en términos impositivos-- de que se acerque a un 60-70 por ciento del precio de mercado. Está claro que no todos los hogares tienen actualmente la posibilidad de afrontar un incremento del impuesto inmobiliario equivalente a esa revaluación "ideal".  En el Gobierno sostienen que el revalúo sería gradual.

La brecha de valores se da en todas las provincias. En muchas, las valuaciones siguen siendo la mismas desde hace una década. Sin embargo, por el valor de mercado, las inequidades en las valuaciones fiscales porteñas son de las más obscenas. 

De cuánto es la diferencia en la Ciudad

La valuación fiscal impacta tanto en el impuesto inmobiliario, de carácter provincial, como en Bienes Personales, de recaudación nacional y coparticipable. El Impuesto sobre los Bienes Personales grava, entre otros activos, a los inmuebles urbanos. Es un elemento particularmente progresivo ya que, en general, existe un vínculo estrecho entre el valor de la propiedad y la capacidad contributiva (nivel de vida) de los contribuyentes.

Las provincias tienen la potestad de regular el impuesto inmobiliario. En líneas generales, este impuesto grava los inmuebles situados en cada provincia y la base imponible está constituida principalmente por la valuación fiscal que se le asigne al mismo, sobre el cual se aplica una escala de alícuotas.

La recaudación del impuesto inmobiliario fue perdiendo importancia debido, principalmente, a actualizaciones de las valuaciones fiscales por debajo de la inflación. En las principales jurisdicciones del país, las valuaciones fiscales provinciales de inmuebles urbanos se encuentran entre el 5 y el 7 por ciento de los valores de mercado. 

De acuerdo con datos oficiales y del mercado a los que accedió El Destape, una casa de 250 metros cuadrados en Belgrano se vende por 370.000 dólares mientras que la valuación fiscal del inmueble asciende apenas a los 27.000 dólares, un 7,3 por ciento. La decisión de la AFIP de instrumentar el criterio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la valuación que se utiliza a los fines del Impuesto sobre los Bienes Personales eleva el valor fiscal a unos 108.000 dólares. 

Si sus próximos propietarios la declaran como su casa habitación todavía no tributarán por dicho inmueble, aclaró a este medio un especialista en tributación. "Con los umbrales vigentes la valuación fiscal debería rondar el 73 por ciento del valor de mercado para que esos contribuyentes porteños paguen Bienes Personales por su vivienda", explicó. El revalúo para Bienes Personales alcanza a aquellos inmuebles porteños declarados que no sean su casa habitación.

Siguiendo con la comparativa, un departamento de 210 metros cuadrados sobre la coqueta Avenida Figueroa Alcorta se ofrece online a 700.000 dólares. Esa propiedad tiene una valuación fiscal que asciende a los 100.000 dólares, un registro por encima del promedio. La medida implementada por la AFIP colocó la valuación fiscal en 400.000 dólares, la misma que utiliza el gobierno porteño para cobrar sus impuestos y ABL. 

Con ese valor fiscal, incluso cuando se trate de una casa habitación su propietario deberá pagar el Impuesto sobre los Bienes Personales por el excedente sobre el mínimo no imponible de 270.000 dólares, según detalla el tributarista. Un departamento a estrenar de 60m2 sobre la avenida Pedro Goyena en Caballito se promociona a 160.000 dólares. La valuación fiscal del inmueble ronda los 11.000 dólares, apenas un 6,8 por ciento del precio que informa la inmobiliaria. El revalúo eleva dicho valor a 44.000 dólares que distan significativamente del mínimo no imponible.

Varias provincias vienen incrementado la base imponible de sus impuestos inmobiliarios sin actualizar en la misma medida las valuaciones fiscales. Esto lo hacen multiplicando la valuación fiscal por un factor que en general se mueve con la inflación, como el caso porteño que lo multiplica por cuatro (criterio utilizado por la AFIP para el Bienes Personales). A la fecha no se cuenta con una metodología de valuación homogénea para las 24 jurisdicciones, mientras que la subvaluación de los inmuebles genera una sensible asimetría en la carga tributaria de los contribuyentes en función de la composición del patrimonio. 

"El gobierno se propone acercar gradualmente las valuaciones de los inmuebles urbanos que se utilizan a los fines del Impuesto sobre los Bienes Personales a los valores de mercado, mediante una metodología uniforme a nivel nacional. Esto permitirá mejorar la recaudación del impuesto y corregir situaciones de inequidad", aseguraron a este medio fuentes oficiales. El esfuerzo de coordinación interjurisdiccional reviste una gran complejidad técnica y requiere un alto nivel de acompañamiento político por parte de la totalidad de jurisdicciones subnacionales.