Radiografía de la concentración: el 10% de los propietarios concentra más de un tercio de los inmuebles de la ciudad

Un informe privado que analizó las características de “la otra cara” del mercado inmobiliario en la ciudad mostró que el 10% de las personas propietarias -tanto físicas y jurídicas- concentra el 33% del total, al tiempo que el solo el 1% es dueño el 12% de los inmuebles. Los datos ponen sobre la mesa el fenómeno de la concentración de la propiedad que, según lo relevado, se explica sobre todo por empresas e instituciones que superan en más de tres veces el promedio de las personas físicas (5,1 frente a 1,4 inmuebles).

El panorama actual da cuenta, por un lado, de un menor número de personas propietarias -cayó de 65% a 40% en veinte años- pero con más cantidad de propiedades a su nombre y, por otro, de un aumento de la cantidad de familias inquilinas (creció 15 puntos en dos décadas) que están cada vez más lejos de poder acceder a su primera vivienda, todo ello en un marco donde la población total de la ciudad -alrededor de los 3 millones de habitantes- permanece sin grandes cambios y continúa el boom de las construcciones.

Radiografía de la concentración inmobiliaria

En la actualidad el 40,3% de los hogares es propietario de la vivienda que habita en la Ciudad de Buenos Aires, este porcentaje si bien es alto representa 25 puntos menos del registrado hace dos décadas atrás (65,5% en 2003). A diferencia, la cantidad de hogares inquilinos ronda el 39% (era de 24% en 2003), según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH). A su vez, quienes poseen una tenencia precaria de su vivienda (no cuentan con escritura o documento con validez legal) se ubican en 12,7%. 

En tal contexto, si se pone el foco en la parte propietaria se observa que existen 1.028.022 de personas físicas y jurídicas que tienen al menos el 50% de un inmueble en la ciudad, sumando 1.523.651 propiedades declaradas. Cada propietario tiene, en promedio, 1,5 inmuebles con una marcada diferencia entre personas físicas que tienen cada una 1,4 inmuebles, y las jurídicas que escalan a 5,1. 

¿Quiénes y cuántos son las y los propietarios? Según el informe “Los dueños de la ciudad” presentado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) del total, unos 992.290 son personas físicas (96,5%) y 35.732 corresponde a personas jurídicas (3,5%). Sin embargo, se alertó que si bien las empresas e instituciones son un porcentaje menor tienen en su poder una parte significativa de las propiedades (11,9%). En detalle, el documento al que accedió este medio indicó que el 72,8% de las personas físicas tiene en su poder 1 propiedad, el 16,8% dos, y el 10,4% tiene, al menos, tres inmuebles. En el caso de las personas jurídicas baja a 59% el total de quienes tienen una sola propiedad, a la vez que se mantiene (15,2%) el número con dos, y crece el doble (25,8%) las que llegan a contar con tres o más inmuebles. Es decir que “la concentración es mayor entre las personas jurídicas que entre las físicas”.

¿En qué barrios hay mayor concentración? En este punto se destacó la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución) con 1,77 inmuebles, en promedio, por persona. Ello se explica porque “es un área de la ciudad que combina altos valores del metro cuadrado con un alto nivel de viviendas nuevas y en construcción, lo que implica una incidencia mayor de desarrolladoras inmobiliarias que poseen varias propiedades”. En relación, también persisten las diferencias entre los tipos de persona: si se analizan sólo las jurídicas cada una posee 6,64 propiedades, mientras que si se toman sólo las personas físicas, el número desciende a 1,34. Las comunas que le siguen en cantidad de inmuebles por persona propietaria son la 14 (Palermo), la 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) y la 2 (Recoleta), con 1,4 inmuebles por persona. Otro aspecto que también sumaron los investigadores tiene que ver con la tipología de vivienda que predomina en cada barrio. A grandes rasgos, “a mayor porcentaje de departamentos en la comuna existe un mayor nivel de concentración y viceversa”.  Dicho de otro modo, en barrios donde predominan los edificios, es más probable que varias sean de una misma persona propietaria, en comparación con aquellos barrios donde hay mayoría de viviendas tipo casa.

En sintonía, el informe puso el ojo en las características que asume la propiedad y su vinculación con la concentración en pocas manos. Los datos relevados mostraron que el 10% de las personas propietarias físicas y jurídicas con más inmuebles concentra el 33% del total de las propiedades, mientras que el 1% concentra el 12% del total (poseen 10 propiedades o más). A su vez, si además de la cantidad de inmuebles si analiza el impacto del valor fiscal de esas propiedades, la concentración se agudiza: el 10% de las personas físicas y jurídicas que más valuación fiscal acumula, concentran el 60% del total de la ciudad y el 1% de los que mayor valor posee llega a concentrar el 35% del valor fiscal total. De esa manera, “existe una mayor concentración en términos de valor fiscal que en términos de inmuebles”. 

Asimismo, si se compara entre personas físicas y jurídicas, se repite la mayor concentración en el universo de empresas: entre las personas físicas el 10% de las que más valor fiscal acumula concentra el 44% del total y esto aumenta entre las personas jurídicas donde el 10% de las empresas concentra el 79% del valor fiscal.

Tierra en pocas manos 

Los terrenos baldíos son aquellos en los que no existen edificaciones ni se usan para actividades económicas. “Aunque sabemos por estudios recientes que en la Ciudad de Buenos Aires hay alrededor de 13% de viviendas vacías, que equivalen a más de 200.000 unidades, los terrenos baldíos configuran otra forma de ociosidad sobre los cuales podrían construirse, en la mayoría de los casos, decenas de viviendas”, explicaron desde ACIJ.

Según la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos existen 6.472 baldíos declarados, lo que equivale a alrededor de un terreno baldío cada dos manzanas. El 68,2% pertenece a personas jurídicas, y esto tiene que ver con que “por lo general son las empresas y no las personas las que compran baldíos para luego construir”. Por otro lado, solamente el 8,7% de las personas físicas y jurídicas que tienen baldíos posee más de uno, en cambio, entre las personas jurídicas, existe un 11,8% de multipropietarios. Otro dato que se destacó es que hay casi 1.000 parcelas baldías sobre cuyos dueños no hay información oficial.

Finalmente, sobe su ubicación, en este caso La Comuna 12 (Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón) es la que mayor cantidad de baldíos contiene, seguida por las tres comunas del sur y oeste de la ciudad: 4 (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios), 8 (Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo) y 9 (Parque Avellaneda, Liniers y Mataderos) que promedian un valor cercano a los 600 terrenos baldíos cada una.