Efecto DNU: radiografía de la situación cada vez más desesperante de los inquilinos

La inflación acumulada en el primer trimestre del año alcanzó el 51,6% por lo que, quienes iniciaron un contrato de alquiler al inicio del año con actualización de precio trimestral -lo que ocurre en casi el 40% de los casos firmados desde diciembre último- tuvieron que pagar en solo tres meses unos $200.000 más de su bolsillo. A esto se suma que los plazos de duración de los contratos son cada vez más cortos (el 33% no llega al año) y que el ajuste del pago lejos está de contemplar la magra evolución salarial (los trabajadores formales perdieron 24% de poder de compra en cuatro meses y los informales el doble). En CABA, PBA y Santa Fe, los inquilinos pagan entre un 38% y 62% más que quienes tienen contratos desde antes del DNU.

Estas realidades, que se alejan bastante del derecho básico a un techo para vivir, muestran un empeoramiento de las condiciones de alquiler luego de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 que derogó la Ley nacional de Alquileres y promovió la desregulación el mercado inmobiliario y que, pese a ya haber sido rechazado en el Senado, espera aún ser tratado en Diputados así como alguna noticia por parte del Poder Judicial. 

Mientras tanto, en promedio, 6 de cada 10 inquilinos que firmaron sus contratos luego del DNU sufren aumentos mensuales y trimestrales de precios, y destinan el 42% de sus ingresos a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos, según la Encuesta Nacional Inquilina de marzo de este año. En ese mismo sentido, el 60% tiene deudas de algún tipo (un 7% más desde la vigencia del DNU) que se toman, sobre todo, para pagar alquileres, alimentos y a cubrir otras deudas atrasadas. Un punto no menor, en este sentido es que, casi el 70% de quienes son cabeza de familia y alquilan tienen trabajo registrado, pero aún así no llega a cubrir los gastos para la subsistencia cotidiana.

En qué condiciones alquilan los argentinos

Con los datos de la evolución de precios del inicio de año ya publicados y desregulación económica mediante, el primer trimestre del 2024 se presentó más que complicado para las familias inquilinas del país, cuya situación económica y de acceso a la vivienda presenta cada vez más dificultades. Así lo evidenció un relevamiento nacional que mostró las condiciones para acceder y permanecer en un alquiler. Por un lado, en cuanto a los plazos de los contratos, más de un tercio de los firmados con posterioridad al mega decreto del oficialismo, no supera el año de duración. Así, los nuevos acuerdos de la era Milei, dejan cada vez más de lado el plazo de 3 años establecido por ley y que hoy sigue vigente para quienes ya tenían contratos firmados, dando predominio a los de muy corta duración menores, incluso, a los dos años.

En lo concreto, los últimos resultados de la Encuesta Nacional Inquilina indicaron que “sólo el 16% de los casos logró firmar un contrato con un plazo de alquiler de 3 años (en enero de 2024 habían sido el 25%)” y, como contrapartida, “creció fuertemente la participación de contratos con un período entre 1 y 2 años”, ya que en enero eran alrededor del 25% mientras que en marzo representaron el 42,2% del total (un aumento de 17,2 puntos), mientras que los contratos con duración menor a seis meses alcanzaron el 15% de los casos.

En cuanto a los mecanismos de actualización, el informe elaborado por la Federación de Inquilinos Nacional y el espacio Ni Una Menos reflejó que se impone la utilización del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el Indec (pasó de 44% a 58% su uso), en aquellos contratos iniciados después de noviembre del 2023, siendo cada vez menos frecuente el Índice de Contratos de Locación (ICL) que determinaba la ley antes vigente y que si tenía en cuenta las variaciones salariales. Asimismo, “creció la participación de alquileres que se actualizan a partir de la cotización del dólar o vía mecanismos informales, principalmente establecidos por los propietarios”

Al respecto, Gervasio Muñoz, referente de la Federación, señaló “desde la vigencia del DNU vemos una clara flexibilización en los contratos de alquiler que se traducen fundamentalmente en un aumento de transferencia de ingresos inquilinos hacia los rentistas. Contratos cortos y aumentos trimestrales por inflación están generando una crisis habitacional y social silenciosa pero dramática”.

Precios al alza y diferencias por provincias 

Los ajustes en el precio de los alquileres ya no son anuales y, por el contrario, los más de 4000 encuestados a nivel país reflejaron que el 91,5% que inició su contrato después del 29 de diciembre de 2023 -cuando empezó a regir el DNU- enfrentan actualizaciones en plazos iguales o menores a 6 meses.

Tal es así que, el valor promedio a nivel país para el mes de marzo fue entre un 25% y hasta 43% más caro que el registrado en enero pasado, es decir, si en el primer mes del año pagaban en promedio $121.017 por una vivienda de 2 ambientes sólo dos meses después, el valor ascendió a $161.113 (+33%), según detallaron las organizaciones. Puntualmente en el primer trimestre creció la actualización cada 3 meses (pasó de representar del 23,9% en enero al 35,7% de los casos en marzo) y cada 4 meses (del 11,4% al 21%), a diferencia de lo que ocurría antes del DNU 70/2023, donde en la gran mayoría de los contratos (65%), el valor del alquiler se actualizaba una vez por año tal (hoy apenas llega al 5,5% de los contratos).

La Encuesta indagó además qué sucede en las urbes del país, considerando cantidad de ambientes y valores antes y después del DNU. “Para el mismo mes de alquiler -marzo- y para una vivienda de similares condiciones, se observa que en CABA las y los inquilinos con contratos iniciados recientemente pagan aproximadamente entre un 38% y 62% más que aquellos que comenzaron antes de fines de diciembre, es decir, en el marco de la ley”, indicó el informe y agregó que en el caso de las provincias de Buenos Aires y Santa Fe esta diferencia también es notoria “entre el 31% y 60% mayor”.

Para ejemplificar, el precio promedio del alquiler en marzo en la Provincia de Buenos Aires para un departamento de dos ambientes fue, en el caso de contratos firmados bajo la ley de alquileres de $120.552 mientras que en aquellos firmados después de la vigencia del se ubicó en $213.149. Situación similar a lo que ocurre en la provincia de Santa Fe donde los contratos firmados bajo la ley de alquileres en una unidad de dos ambientes fue de $101.575 y escaló a $144.126 en los pautados posterior al DNU. En CABA, asimismo, el precio promedio de la misma unidad habitacional fue de $179.832 en contratos regidos por la ley 27.551 y de $249.942 para los firmados en la desregulación del mercado.

Vivir endeudados 

En marzo el 34,6% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destinó a pagar el alquiler más expensas, no obstante ese porcentaje creció al 42,1% en al aquellas familias que iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU, dado el encarecimiento de precios. Es decir, al mismo tiempo que el alquiler se lleva más parte del ingreso, la cantidad de personas que alquilan y están endeudadas también es mayor.

Como consecuencia de ese mayor peso que se da en ingresos cada vez más deteriorados, la otra cara de la moneda viene siendo el endeudamiento familiar para afrontar el costo de vida. Así, el 60,1% de los hogares inquilinos encuestados indicó tener deudas de algún tipo, contraídas principalmente con bancos emisores de tarjetas de crédito (42,2% de los casos), principal forma de endeudamiento. Esa deuda se destina, sobre todo, a comprar alimentos, pagar alquiler, urgencias médicas y a ir cubriendo la deuda ya contraída en las mismas tarjetas de crédito. Asimismo, el 97% indicó que se vio en la necesidad de realizar recortes de gastos en estos últimos meses para llegar a fin de mes.

En comparación con los datos de la última encuesta de enero pasado, se destacó que el alquiler como principal motivo de endeudamiento creció: representaba al 12,6% y en marzo llegó al 15,8% de los casos relevados. En cuanto a la diferenciación por géneros, los datos recabados muestran que el porcentaje de inquilinos e inquilinas que posee deudas es similar más allá de su género. Sin embargo, cambia la composición del destino de la deuda en cada caso: las mujeres y personas LGBT+ se endeudan en mayor proporción que los varones a la hora de cubrir gastos de alimentos (+11.4 p.p.) y costos asociados a urgencias médicas (+2.2 p.p.) y en el caso de los varones, el porcentaje es mayor cuando se trata de pagar el alquiler (+3,3 p.p.) como así también para cubrir el pago de tarjetas de crédito (+5,1 p. p.).

"Los mercados desregulados han acelerado dramáticamente todas las formas de violencia económica sobre las economías domésticas, desde los feminismos decimos que lo que llaman libertad financiera es violencia económica para las mayorías”, analizó al respecto Luci Cavallero, integrante de Ni Una Menos.

Para cerrar, además de las entidades de créditos, aparece con frecuencia el endeudamiento con familiares y amigos (17,2%), préstamos personales (13%) y empresas de plataformas (9,7%). Otra cuestión importante es que dentro de los hogares inquilinos endeudados, el 44,2% posee deudas con dos, tres o más entidades al mismo tiempo (una suba de 11 puntos respecto de enero).