Alquileres temporarios: el oficialismo busca regular un mercado que creció 60% en cuatro años

El Senado nacional debate una posible reforma de la Ley de Alquileres en base al proyecto que Juntos por el Cambio impulsó en Diputados días atrás (y que fue reformado en comisión en la cámara alta este miércoles), y que busca acortar el plazo de los contratos, eliminar el índice oficial de precios, y fijar aumentos cada cuatro meses. En medio de esta pulseada se metió también la discusión de la problemática de los alquileres temporarios con un proyecto del oficialismo que busca avanzar en su regulación. En nuestro país hay 30.000 ofertas de alquileres con fines turísticos y más de 15.000 están en CABA, lo que muestra un crecimiento de la oferta del 62% en apenas cuatro años. Además, si bien la ciudad cuenta con un registro oficial se estima que solo está inscripta el 2% de la oferta real existente.

Los datos se desprenden de un informe realizado por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) que advirtió que se trata de oferta que “podría abastecer la demanda de alquileres permanentes, pero ha sido desplazada hacia el mercado de alquileres temporarios”. En relación explicaron que además de cierta flexibilidad para los propietarios, “se caracterizan por su opacidad -es muy difícil vincular una oferta con una persona física- y por su informalidad, dado que los usos turísticos de unidades residenciales no encajan en general en ninguna normativa”. 

En este marco, el Senado incorporó el debate a partir de un proyecto de ley presentado por la legisladora del Frente de Todos, Ana María Ianni, que apunta a regular este tipo de ofertas, avanzar en su registración y en la desdolarización del mercado. "Queremos poder dar fin a una competencia desleal que se ocasiona justamente porque no hay normativa", expresó la senadora al momento de la discusión en comisiones. El proyecto está listo para ser debatido en una próxima sesión en recinto. 

“Cuando no hay regulación -fundamentalmente no está establecido el tiempo para definir qué es un alquiler temporario y tampoco cuál es el umbral para definir qué es un propietario con ofertas múltiples-, puede darse cualquier uso, y tampoco hay parámetros para evaluar los impactos que los alquileres temporarios generan en el desarrollo urbano”, agregó el informe del CEM. Los especialistas consideran que es clave avanzar en el debate de este mercado que crece de forma acelerada y además “contribuye a agudizar las dificultades de acceso a la vivienda para sectores cada vez más significativos de la población”. 

Radiografía de los alquileres temporarios

En el país se estima que existen al menos 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios, y en un 89% son viviendas que se alquilan completas. Las ofertas crecieron en todas las ciudades: en Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023 y en Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020). 

Los datos corresponden al informe “Alquileres temporarios en Argentina. Crecimiento acelerado de Airbnb en el contexto de la crisis habitacional”, presentado este año por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) que analizó la situación en 22 ciudades del país. Según detallaron, “la evolución entre 2018 y 2023 muestra tres momentos diferentes: una tendencia general de crecimiento hasta el inicio de la pandemia de Covid-19, luego una caída que se prolonga hasta comienzos de 2022 y, a partir de allí, un nuevo ciclo de crecimiento. Mientras que en Jujuy, La Plata, Santa Fe, Tucumán y Neuquén la cantidad de ofertas es menor y las variaciones son menos pronunciadas, los ciclos de crecimiento en Córdoba, Mendoza, Salta y Rosario son significativos”. En relación explicaron que “las ciudades turísticas exhiben los valores más altos: en San Martín de los Andes más del 4% de las viviendas están destinadas a alquileres temporarios, mientras que Bariloche, Pinamar y Ushuaia están en torno al 2,7%”

Otro aspecto que destacaron tiene que ver con que “los anfitriones corporativos van en aumento”. En Buenos Aires “casi el 2% corresponde a identidades digitales con más de 10 anuncios, dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 y hay 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno”. Tal es así que el 45% de las viviendas relevadas está en manos de “multi-anfitriones que gestionan más de tres ofertas”. 

Un tercer factor se vincula con que “los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa”. De acuerdo a lo relevado: en noviembre de 2022 en Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares, en Mendoza las ganancias totales crecieron más del 150% en menos de un año, en julio de 2022 en Bariloche se generaron ingresos totales por casi 3.500.000 dólares y en San Martín de los Andes una propiedad generó en promedio 2.540 dólares al mes.  

El estudio realizado por el centro de estudios conformado por Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo, la Universidad Nacional Arturo Jauretche y la Universidad Nacional de Hurlingham, mostró cómo se profundizó en el tiempo la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de permanentes. “Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio, creció 62%”, detallaron. Sobre el caso puntual de Airbnb en Buenos Aires, relevaron que “son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos, es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico. En Palermo hay 1 oferta de Airbnb cada 21 viviendas; en tanto en 2019 había 1 cada 31, esta proporción viene avanzando aceleradamente”. 

Respecto de CABA, donde se registró la mayor presencia de alquileres turísticos, agregaron que “entre 2018 y 2020, previo al inicio de la pandemia, las ofertas activas crecieron 132%, la retracción asociada a la reducción del turismo y la movilidad durante las medidas de aislamiento fue significativa, pero, sin embargo, en abril de 2022 se registraron 8.768 ofertas activas, y se reinició el ciclo de crecimiento, a un ritmo de aproximadamente 6% mensual”. La actividad de alquileres temporarios turísticos está regulada por la ley N°6.255 que creó el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico sin embargo al momento están inscriptos unos 570 inmuebles, mucho menos que lo relevado por el CEM y de los datos que figuran en la plataforma Inside Airbnb, que muestra 23.556 propiedades “completas” en oferta en Buenos Aires a septiembre de este año. Así, apenas el 2% de la oferta realmente disponible estaría inscriptos en el registro oficial.

Qué dice el proyecto

Las comisiones de Legislación General y de Turismo de la Cámara avanzaron en el dictamen de un proyecto que busca “regular el contrato de locación temporaria con fines turísticos" en el país a partir de la unificación de dos iniciativas presentadas por la senadora del oficialismo Ana María Ianni y su par Mariana Juri (UCR).

El proyecto que espera ahora ser tratado en una próxima sesión en recinto define al alquiler turístico como aquel servicio de alojamiento que va entre 1 y 90 días, en tanto que crea el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario dentro del Ministerio de Turismo y Deporte de la Nación, donde será obligatoria la registración de todas las ofertas disponibles cuyo número deberá ser visible en cualquier publicación, y agrega que no se podrá publicar o cobrar en dólares. Sobre esto, un aspecto que vienen relevando desde el centro CESO tiene que ver con el crecimiento de las ofertas expresadas en dólares, a comienzos de este año el porcentaje de esas ofertas se ubicaba en torno al 30%, luego escaló en marzo al 40% y para mitad de año llegaba a más de la mitad del total.

El proyecto estipula también sanciones que para propietarios o administradores que cuenten con poder para comercializar inmuebles y para las propias plataformas.

Fenómeno mundial

El avance de los alquileres temporarios no es un fenómeno solo de Argentina, también es parte de las discusiones en materia habitacional en otros lugares del mundo donde, de hecho, ya avanzaron en normas para regular este mercado. 

Un ejemplo es el caso de la ciudad de Nueva York que aprobó una ley que prohíbe el alquiler de inmuebles por menos de 30 días, además los anfitriones tienen que estar registrados como condición para poder aparecer en las publicaciones de plataformas. También en Barcelona se regulan desde el 2021 los alquileres turísticos fijando un límite mínimo de 31 días .

Otra experiencia ocurrió Portugal donde se prohibió la habilitación de nuevas licencias para viviendas destinadas al alquiler temporario por la fuerte suba de precios mientras que, en Italia, también analizan aplicar medidas para regular este tipo de alquileres.