Alquileres: sobrecostos y difícil acceso, un problema que sufren más de 4 millones de bonaerenses

La legislatura bonaerense avanza en un proyecto de ley para que el pago de la comisión inmobiliaria y otros gastos administrativos de un alquiler recaiga sobre los propietarios que son quienes contratan el servicio intermediario. La iniciativa busca dar respuesta a las dificultades de acceso a un lugar para vivir que enfrentan más de 4 millones de personas, ya que el 20% de la población de PBA es inquilina. Según los datos del Censo 2022, en poco más de una década la cantidad de personas que pueden acceder a una casa propia se redujo en la provincia al pasar del 71% al 67%, similar a lo ocurrido a nivel nacional donde el número de viviendas propias cayó del 72% al 65%.

En ese marco, el proyecto que aguarda para ser tratado en el Senado modifica la Ley de Martilleros y Corredores Públicos provincial y establece que “en locaciones con destino urbano y rural se cobrará en concepto de honorarios hasta un 4% a cargo del locador/a, sobre el monto total del primer año de contrato” por lo que “queda expresamente prohibido en las locaciones en los que el/la locatario/a sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias”. 

“La crisis de la vivienda, que incluye la de los alquileres, abarca no solo el problema de mantenerse pagando mes a mes, sino también el problema que representa llegar primero a conseguir un alquiler”, señaló Juan Arrizabalaga, referente de la Federación de Inquilinos Nacional en diálogo con El Destape. En ese sentido agregó que “se trata de un reclamo histórico porque si bien la ley provincial 14.085 establece que cada parte paga el 1% o 2% sobre el total de honorarios, el sector inmobiliario en algún momento logró una reforma que dice que una de las dos partes puede asumir el total del contrato, entonces lo que sucede en la práctica es que le cobran el 4% a las y los inquilinos. Así en un contrato inicial de $100 mil la comisión es más de un mes de alquiler”

La realidad de los inquilinos

De acuerdo con los datos difundidos por Indec a partir del Censo realizado en 2022, en la Provincia de Buenos Aires el porcentaje de viviendas propias llega al 67,3%, de esta manera supera al dato nacional (65,5%) pero se ubica cuatro puntos por debajo de hace doce años atrás (71,7% en 2010). Respecto a las condiciones habitacionales, el informe oficial destaca que 60,5% cuenta con cloacas, el 93,3% con agua por cañería dentro de la vivienda y 65,5% utiliza gas de red o electricidad para cocinar. Si se compara la evolución de viviendas y población, se observa que entre 1991 y 2022 el crecimiento poblacional de PBA ascendió un 40,8% mientras que las viviendas aumentaron un 374,2%, en base a datos proporcionados por el espacio Inquilinos Agrupados.

En cuanto a la población inquilina, estimaciones oficiales indicaron que el 20% de la población de la provincia alquila para tener un techo para vivir, entre 4 y 5 millones de bonaerenses. Entre los principales problemas que enfrenta este sector aparece, más asociado al ámbito de la propia jurisdicción, el pago de la comisión inmobiliaria y otros gastos iniciales del alquiler. “Uno de los impedimentos para el acceso al alquiler es, sin duda, la comisión inmobiliaria ya que se lleva mucho dinero y genera que la gente se endeude desde el inicio para cubrirla", analizó en detalle Juan Arrizabalaga y advirtió que "es un pago ilegítimo e ilegal porque debería hacerse cargo el propietario que contrata a la parte inmobiliaria. Por ejemplo, si el propietario tiene cinco viviendas y no las quiere o no puede manejarlas contrata a un gestor que obviamente tiene que cobrar por su trabajo, pero ese pago le corresponde a quien lo contrató para obtener la renta del alquiler". 

Un relevamiento realizado a fines del 2022 por un conjunto de organizaciones sobre las condiciones económicas y habitacionales de quienes alquilan en CABA y los partidos del Gran Buenos Aires indicó que “el 63% de los hogares admite estar endeudado con familiares o particulares y la mayor parte es utilizada para pagar el alquiler. Los hogares cuyo principal sostén son mujeres están más endeudados en general, y en particular con familiares y amigos”. A su vez, la encuesta del ACIJ, CELS y otros, remarcó que “más de la mitad de los hogares inquilinos del AMBA se encuentran hacinados, es decir, están en viviendas demasiado chicas para la cantidad de personas que viven allí”. El 35% de las personas inquilinas respondió que no alquila una vivienda completa, sino una habitación, situación que crece al 66% entre quienes viven en villas y asentamientos. 

Al ser consultado por este portal, el referente de la Federación de Inquilinos Nacional destacó que “en todo el país hay cada vez menos propietarios y cada vez más inquilinos” y se refirió a la necesidad de que las agendas políticas -y electorales- dimensionen el problema de “la crisis de la vivienda que atraviesa la Argentina, que abarca desde el del acceso -porque no se puede comprar un lote- hasta el pago de un alquiler”. En ese sentido, evaluó que existe “una crisis también de paradigma porque durante mucho tiempo se entendió que era posible hacer política de vivienda sin tocar el mercado inmobiliario y ya quedó demostrado que eso no es así. Más allá de los ideólogos pro-mercado como Milei, Bullrich y Larreta, faltan consensos en los progresismos y definiciones de cuál sería una política adecuada y también recursos". 

Según relevaron, el porcentaje de inquilinos a nivel nacional se aproxima al 30% mientras que el de propietarios quedó ya por debajo del 70%, esto se incrementa en las ciudades de más de cien mil habitantes donde “el porcentaje de inquilinos supera el 35% y además hay un estudio que indica que en la zona metropolitana solo el 36% de los contratos se regían por la ley de alquileres”. Frente a dicho panorama el también concejal de Tandil por el Frente de Todos, destacó la necesidad de una mayor política regulatoria: “Hay que hacer una regulación integral tanto de la vivienda vacía, como del alquiler temporario y del alquiler permanente, hay que desinflar el rentismo para ir desdolarizando la vivienda, que es la expresión más clara de la economía bimonetaria a la que hace referencia Cristina Kirchner. Es necesario una Ley de Vivienda en Argentina, con una fuerte autoridad de aplicación que hoy no existe, y también profundizar la política de integración urbana de Barrios Populares y al mismo tiempo ir dando vida a un sistema público de viviendas en alquiler que sea accesible y garantice el acceso a un techo”. 

Ejes del proyecto provincial

El proyecto de ley que fue aprobado en la comisión de Asuntos Constitucionales y Acuerdos de la Legislatura bonaerense busca modificar la Ley de Martilleros y Corredores Públicos para que el pago de las comisiones inmobiliarias corresponda únicamente a propietarios. La iniciativa que podría tratarse en los próximos días en el Senado fue presentada por el legislador del oficialismo Francisco Durañona quien señaló públicamente que busca “reducir los costos que deben afrontar inquilinos e inquilinas a la hora de ingresar a las viviendas”.

De esta manera quienes alquilan ya no tendrán que hacer frente a los gastos que conllevan las comisiones inmobiliarias y otros trámites vinculados a las gestiones contratadas por los propietarios, por lo que “se cobrará en concepto de honorarios hasta un 4% a cargo del locador/a, sobre el monto total correspondiente al primer año de contrato”. Además “los costos de averiguación de firmas y de informes de garantía y de gestoría quedarán también a cargo de los propietarios, y los martilleros e inmobiliarias tendrán públicos sus honorarios y eventualmente los informes de dominio serán sin costo para inquilinos e inquilinas”.

La iniciativa no demoró en despertar rechazos. Desde el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires emitieron un comunicado en el que aseguraron que la norma es “una estigmatización y persecución” a la profesión y que quienes la impulsan “son los mismos que celebraron la ley de alquileres que ha demostrado ser una causa esencial de la situación actual”, en tanto que los legisladores provinciales de Juntos por el Cambio no apoyaron el dictamen pese a que en CABA rige desde 2017 un tope para las comisiones inmobiliarias. 

“Es un costo que tenemos por la intermediación, como existe en toda la economía argentina, que es inflacionario y que, en realidad, podría no existir. Además de impedir el acceso a la vivienda da cuenta el negocio económico que implica, ya que cuanto más altos son los precios de inicio de los contratos -que determinan los propietarios- más cobran de comisión las inmobiliarias. Entonces, si la comisión inmobiliaria la tuviera que pagar el propietario, como corresponde, no subirían tanto los precios para acceder a un alquiler", evaluó Arrizabalaga sobre el proyecto y sus alcances. 

Resto de las provincias

Iniciativas similares al proyecto que se discute en Provincia de Buenos Aires ya se aprobaron en Capital Federal, La Pampa y Río Negro y se busca avanzar en Córdoba en la misma dirección. 

Un comunicado reciente de Federación de Inquilinos Nacional exigió “el urgente tratamiento parlamentario del proyecto para que la comisión inmobiliaria la paguen los propietarios y no los inquilinos. Las inmobiliarias trabajan para los propietarios y son estos quienes deben hacerse cargo del servicio que contratan. Preocupa el desinterés por tratar el proyecto de ley del ingresado a la Legislatura Provincial hace 3 años, y que hoy "duerme" en las Comisiones de Legislación General y en la de Asuntos Constitucionales, Justicia y Acuerdos”, expresaron.