Tras la sanción de la nueva ley de alquileres y la vigencia del decreto de necesidad y urgencia que congela sus precios y suspende desalojos, la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, se reunió mediante videoconferencia con los representantes de la Federación Nacional de Inquilinos que manifestaron su preocupación por los incumplimientos a la normativa dictada en pandemia.
Desde la agrupación de inquilinos manifestaron una serie de pedidos, como el desarrollo de una campaña de difusión de ambas medidas, una política fuerte que frene los aumentos durante la crisis sanitaria y un sistema nacional de denuncias. La respuesta oficial llegaría la próxima semana.
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional sostuvo que "el diálogo con el gobierno y particularmente con la ministra esta abierto, pero necesitamos que se informe con más celeridad el alcance de la ley y si van a extender o no el decreto 320 que suspende desalojos y congela el precio de los alquileres hasta marzo de 2021. Hay un proyecto presentado en el senado en este sentido y necesitamos su tratamiento urgente”.
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Tras el encuentro, Bielsa remarcó “la importancia de generar estos espacios de diálogo, que permiten ir evaluando la realidad de cada sector” y también anticipó que continuarán las charlas y habrá nuevos encuentros similares al de hoy.
Como contó El Destape, en la actualidad existen cuatro normativas diferentes para regular la relación entre inquilinos, intermediarios y propietarios: el Código Civil y Comercial; la nueva ley de alquileres, el DNU 320/20 que prohibió desalojos y frenó aumentos; y el 576/20 que prohibió las mudanzas para las zonas ubicadas dentro de la etapa 1 del aislamiento social obligatorio.
¿Qué derechos otorga el DNU vigente?
El 320/20 estará vigente hasta el 30 de septiembre. Si el contrato de alquiler se venció durante la cuarentena y ya se había firmado uno nuevo, éste no deberá exigir el pago del mismo hasta que se pueda efectuar la mudanza. Mientras tanto, la persona podrá continuar viviendo en el inmueble en el que se encontraba. No hay que firmar un nuevo acuerdo. Una vez levantado el aislamiento, el inquilino podrá decidir su salida anticipada (antes del 30 de septiembre) informándola con 15 días de anticipación. Además, con enviar un correo electrónico manifestando la vigencia del DNU alcanza para evitar los aumentos de precios.
El congelamiento de los valores es universal, no importa si la persona es monotributista o se encuentra bajo relación de dependencia. Alcanza a las propiedades urbanas, rurales, profesionales, comerciales, de vivienda, minipymes y empresas recuperadas. Esta medida aplica para contratos nuevos o vigentes. Se pueden suspender y refinanciarlos en 3 o 6 cuotas a partir de octubre.
Si el inquilino no pudo abonar el alquiler por problemas económicos durante la vigencia del DNU, la deuda acumulada se podrá pagar en 3 o hasta 6 cuotas, con tasa de interés del Banco Nación para plazos fijos a 30 días (alrededor del 1.5% mensual). Así, el único interés a cobrar será el de esta entidad financiera, no se podrán aplicar los estipulados en el contrato, ni punitorios o penalidades.
Uno de los inconvenientes más grandes está en la modalidad de pago. El DNU estipula formas electrónicas. No corresponde el cobro de un plus por realizar una transferencia bancaria. En caso de que el propietario o inmobiliaria no brinde esta información, se enviará un mail para hacer saber que se abonará únicamente cuando se cumpla con la disposición o al finalizar ésta.
La ley
* Regular el precio por un promedio entre inflación y salario.
Las actualizaciones serán anuales y no semestrales. Además, el promedio terminará con la arbitrariedad de los aumentos que pueden llegar, a veces, hasta a duplicar el valor previo de la propiedad.
* Regular expensas.
Los inquilinos no pagarán los arreglos que no les corresponden. Las expensas extraordinarias deben ser abonadas por el propietario.
* El contrato pasa de dos a tres años.
Para generar mayor certidumbre a la hora de realizar una mudanza, se extiende el período de vigencia de los contratos. Ésto también evita hacer grandes desembolsos de dinero en cortos plazos de tiempo.
* Obligatoriedad de registrar todos los contratos de alquiler por AFIP.
El objetivo es terminar con la clandestinidad de los convenios y que todos estén registrados ante las autoridades, con los impuestos correspondientes.
* El depósito será de sólo un mes.
Será válido por los tres años de alquiler al valor del primer mes de éste, con el fin de evitar el pago de altas sumas de dinero al ingresar a una vivienda.
* Se facilita la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler.
Si el caso no es urgente, el propietario tiene diez días para hacer la reparación. Si es urgente, los inquilinos pueden avanzar con las refacciones y cobrárselas directamente del valor del alquiler.
* El inquilino no está obligado a pagar tasas e impuestos que gravan la propiedad.
Hace referencia a tributos como el ABL, ARBA u otros que graven la propiedad, que no es del inquilino.
* Aviso con tres meses de anticipación si deciden no renovar el contrato.
Los propietarios deberán informar esta decisión con el tiempo necesario para que el inquilino pueda buscar otra propiedad. Hasta el momento, podían hacerlo cuando quisieran.
* Crean organismos de control y defensa de los derechos de los inquilinos en todo el país.
* Desalojos express y el ingreso de los bancos a la intermediación del alquiler como garantes.
Si bien se contarán con mayores opciones para garantías, hay cuestiones que generar controversias. Son puntos incorporados por Cambiemos en la media sanción de Diputados. En caso de registrar demoras en el pago, el propietario puede intimar al inquilino y darle diez días corridos para abonar. En caso de no hacerlo, se lo podrá desalojar. Por otra parte, el aval bancario ingresa como posible garantía a ser pedida por el dueño del inmueble a la hora de firmar un contrato.
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