Las personas que viven en un edificio debaten en su grupo de WhatsApp por los inquilinos que alquilaron un departamento de forma temporaria, bajo el sistema de Airbnb. En este caso puntual es en Barrio Norte, pero bien podría darse la misma escena en uno de Almagro, Caballito o cualquier barrio de la Ciudad de Buenos Aires. En el edificio discuten no sólo por la seguridad y porque distintas personas merodearon por un tiempo por los pasillos; también tienen quejas puntuales: un señor se llevó una parrilla portable al balcón, a pesar de que no está permitida por el consorcio, y fumó en el ascensor, obviando los carteles que lo prohíben explícitamente.
En el mismo edificio, una pareja que viajó con su perro desde Córdoba por unos días dejó a la mascota sola por horas en el departamento durante la tarde. "¿De quién es el perro que no para de llorar?", preguntan en el grupo de dueños e inquilinos, a lo que un vecino responde: "Debe ser de los del alquiler temporario". En otro inmueble, ubicado en el barrio de Villa Crespo, las protestas son porque hay dueños que publican sus departamentos para alquileres temporarios y, si bien son monoambientes, ponen que entran tres —que con un buen plan de disimulo pueden convertirse cuatro— personas. Esto complica la vida en los lugares comunes del edificio.
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El debate por este tipo de alquileres trasciende el debate político y afecta de manera directa a los vecinos de CABA. "Unos alquilaron un departamento en el edificio para subalquilarlo por Airbnb sin avisar al dueño. El primer huésped fue un yanqui que les metió tres NNs después del boliche que le desvalijaron todo y lo drogaron. El dueño rajó a todos a la mierda", narró un tuit viral del pasado 27 de julio. Antes, se había difundido una historia de dos "viudas negras" que habían ido al departamento de un señor que alquilaba por la plataforma Airbnb y le habían robado. Las plataformas de alquileres temporarios cumplen una doble función: generan discusiones por temas de seguridad y convivencia y ayudan a que se profundice la crisis de vivienda.
La crisis de vivienda acecha al mundo y la Argentina no es la excepción: los alquileres temporarios, entre propuestas de campaña y pedidos de regulación, quedaron en el foco de las situaciones urbanísticas nacional y porteña. En marzo de 2023, la senadora del bloque de Unidad Ciudadana Ana María Ianni presentó un proyecto -que no prosperó- en la Comisión de Turismo de la Cámara Alta que buscaba crear un registro nacional de alquileres temporarios, que existe en la Ciudad de Buenos Aires pero que no se cumple. El auge del alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires se da con fines turísticos, pero además se acumula un alto número de viviendas que se alquilan durante meses enteros.
El Gobierno nacional promulgó en junio de 2020 la ley de alquileres que, entre algunos puntos centrales de los cambios de legislación, incluye un plazo mínimo de tres años -antes eran 2- y una actualización anual del precio estipulada mediante un índice hecho con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) interanual y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte). En la Cámara Baja, el proyecto presentado por el entonces diputado nacional y hoy diputado provincial de la provincia de Buenos Aires por Juntos, Daniel Lipovetzky, tuvo 191 votos a favor y ninguno en contra, con 24 abstenciones. En el Senado, por otra parte, se aprobó con 41 votos a favor y ninguno en contra, con el detalle de que Juntos por el Cambio no se presentó a la sesión.
A pesar del consenso que los legisladores nacionales mostraron en 2019 y 2020, el 23 de agosto habrá una sesión especial en la Cámara de Diputados para volver a tratar la ley. Conseguir la sesión para reformar la norma fue un claro triunfo de los diputados de Juntos por el Cambio (JxC), que realizaron la moción ese mismo 5 de julio y consiguieron las firmas de los bloques de la Unión Cívica Radical (UCR), el PRO, la Coalición Cívica (CC), Evolución Radical, La Libertad Avanza, Provincias Unidas, Avanza Libertad, Encuentro Federal, Interbloque Federal y Ahora Patria.
Cómo está la Ciudad de Buenos Aires
El 19 de diciembre de 2019, el Gobierno de la Ciudad promulgó la ley 6255 que, en teoría, busca regular la "actividad de alquiler temporario turístico". En la misma, se insta a quienes tengan propiedades que alquilen de forma temporaria con fines turísticos a anotarse en un registro. En mayo de 2023, había menos de 500 inmuebles registrados.
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Desde la organización Inquilinos Agrupados indicaron a El Destape que el alquiler temporario en la Argentina es "una herramienta para evadir el cumplimiento de la ley de alquileres", ya que los propietarios pueden tener ganancias en dólares con aumentos y otros tópicos que van por fuera de la ley. El 10 de mayo, el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) publicó un estudio en el que analizó el crecimiento de Airbnb y destacó que "los alquileres temporarios no se reducen a un tema de política de turismo". "Casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos, es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico", agregó, en un dato que respalda la denuncia de que se utiliza a la app para evadir la legislación actual.
El precandidato a jefe de Gobierno porteño de Unión por la Patria (UP), Leandro Santoro, tiene a la regulación de Airbnb como una de sus propuestas en materia de vivienda ya que, según denunció, el registro de CABA difiere de la realidad, en la que hay "más de 20.000 viviendas ofrecidas en la plataforma". "Vivienda que entra al mercado de alquiler temporal sale del mercado de alquiler tradicional, motivo por el cual disminuye la oferta y sube el precio. Un propietario, seguramente hoy, si tiene la posibilidad de alquilar por poco tiempo en dólares o alquilar en pesos, se va a ir para el mercado de alquileres temporarios. El tema es que en cualquier ciudad del mundo eso está regulado".
"Hoy estamos teniendo, incluso, edificios directamente de Airbnb y tenemos una desregulación total", agregó Santoro. Un ejemplo tan curioso como descriptivo de la problemática es el edificio ubicado en la calle Arenales al 2644, lugar en el que en 2010 la organización Basta de Demoler denunció una demolición ilegal y hoy tiene 30 departamentos anotados en el registro de alquileres temporarios de la Ciudad de Buenos Aires. El actual diputado nacional y precandidato a jefe de Gobierno explicó que esto se puede regular "cambiando el sistema este del registro trucho" que hay en CABA por "un sistema de licencias, donde es la Ciudad la que da la licencia a un pequeño propietario".
Desde el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) indicaron a El Destape que los problemas de acceso a la vivienda en CABA son en gran parte por un tema de "rentabilidad para el propietario producto de la inflación" y no por las plataformas de alquileres temporarios, que no representan "un fenómeno significativo". "Todo lo que sea sobrerregular es meter más distorsiones al mercado, y acá hay un tema que para mí es importante resaltar: gran parte de la construcción privada, hoy, puede que tenga un componente de alquiler temporal. Si regulamos eso vamos a frenar una de las pocas actividades económicas que viene funcionando relativamente bien, que es la construcción", señaló el presidente del IVC, Christian Werle, ante la consulta sobre una hipotética regulación de Airbnb y plataformas similares.
Otras experiencias en el mundo
Nueva York
El Estado de Nueva York, en Estados Unidos, prohíbe desde 2010 los alquileres que duren menos de 30 días, en parte por la crisis de vivienda. En junio de 2023, la Ciudad de Nueva York aprobó la Ley Local 18 para que quienes tengan la intención de alquilar su propiedad de forma temporaria se registren en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) de la alcaldía de Nueva York y cumplan con los requisitos que piden la legislación y la Airbnb y, de lo contrario, enfrentarán multas de hasta 5 mil dólares.
Esta ley generó una demanda de la plataforma a la ciudad, bajo el argumento de que Nueva York no acepta a las personas que se anotan en el registro y no les explica el motivo del rechazo. En 2022, la ciudad ubicada en su Estado homónimo le generó más de 22 millones de dólares netos a Airbnb.
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Londres
En 2016, se aprobó en Londres una regulación que indica que los departamentos que no tengan una licencia específica para ser usados en el mercado mercado turístico no pueden ser alquilados a clientes a de Airbnb por más de 90 días en un año.
La medida se ideó de forma consensuada, después de que la Asamblea de la capital del Reino Unido convocara a representantes de Airbnb a una reunión para debatir la legislación. "Este paso debería ayudar a asegurarse de que Londres aprovecha los beneficios económicos del turismo que crea Airbnb sin poner presión sobre nuestro parque de viviendas", dijo en ese momento el miembro de la asamblea Tom Copley, mientras que desde la empresa expresaron a través de un comunicado: "Estamos comprometidos a trabajar con ciudades de todo el mundo en medidas progresivas que apoyen a las personas comunes que comparten sus hogares".
París
Francia aprobó en 2018 la Ley Elan que, entre otras medidas vinculadas a los alquileres, plantea la limitación a 120 días por año por parte de propietarios que alquilen de forma temporaria mediante aplicaciones como Airbnb. "Sabemos que la limitación automática del número de pernoctaciones es una herramienta eficaz que evita el uso indebido y los abusos", dijo en ese entonces el director de la filial francesa de Airbnb, Emmanuel Marill, a Le Monde.
En la ley, se estipulan multas de hasta 50 mil dólares a las empresas que publiquen anuncios ilegales en los que, por ejemplo, no se aclare el límite de días. Un año después, en 2019, el ayuntamiento de París, reclamó 12,5 millones de euros a Airbnb y la alcaldesa, Anne Hidalgo, argumentó: "No podemos aceptar que Airbnb y otros no respeten la ley. Nuestros agentes de control han contado un millar de anuncios ilegales, cada uno objeto de una multa de 12.500 euros".
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