El alquiler sólo es una arista de la renta inmobiliaria urbana porteña. La elevada diferencia entre el costo de construcción del m2 y su valor de venta opera como un singular motor de expansión del desarrollo inmobiliario, convirtiéndolo en el principal vector de competitividad productiva del distrito en las últimas dos décadas.
La tasa de rentabilidad en moneda dura que arroja el diferencial apuntado de costo de construcción m2/valor de realización del m2 constituye uno de los costos de oportunidad que habitualmente son ponderados a la hora de tomar decisiones de inversión.
La compra de departamentos desde “el pozo”, es decir, al inicio del proyecto constructivo, es uno de los destinos más atractivos para los capitales líquidos disponibles sin urgencias de corto plazo.
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El valor promedio del m2 terminado en la Ciudad del Buenos Aires poscrisis 2001 era de u$s 900, y en el año 2018 alcanzó su pico situándose en u$s 3.100. En una década y media la revaluación inmobiliaria fue del 244%
En ese lapso, el costo del m2 de construcción con materiales de categoría evolucionó desde u$s 700 hasta u$s 1100, aumentando un 57%.
El cuadro que sigue cuantifica una estimación de la expansión de la renta inmobiliaria urbana
La expansión de la renta inmobiliaria urbana se decuplicó en algo más de quince años, con una tasa de beneficio promedio anual en dólares del 16%.
La contracara de este flujo de capitales atraído por una renta extraordinaria, sólo comparable con la agropecuaria, fue el alejamiento creciente de los asalariados del acceso a la vivienda en la Ciudad.
La revaluación inmobiliaria deterioró la relación m2/salario promedio y elevó significativamente el valor locativo de las unidades nuevas.
El cuadro que continúa refleja esta evolución negativa en términos de acceso a la vivienda de los trabajadores asalariados
La ciudad “formal” expulsa a la ciudad “informal”
Este comportamiento de la renta inmobiliaria tuvo como consecuencia el efecto deseado por las administraciones “amarillas” de la ciudad de encarecer el costo de vida en la Capital Federal de todos los argentinos y argentinas, y, consecuentemente, ir expulsando a las familias de menos recursos desde los barrios más favorecidos del norte hacia el sur de la avenida Rivadavia y, finalmente, fuera de los límites jurisdiccionales de la Ciudad Autónoma.
El Estado porteño tiene políticas activas en este proceso a través de la planificación urbana, la inexistente política tributaria y la privatización de tierras públicas.
Durante el Gobierno porteño de Aníbal Ibarra se impulsaron tres leyes para regular y corregir este devenir que se proyectaba ya a principios del siglo:
- Ley de Recuperación Edilicia de zona Sur
- Ley de Uso de Suelo Fabril de zona Sur
- Creación de la Corporación Buenos Aires Sur
El objetivo de estas leyes era construir un escenario urbano más amigable a las familias de menos recursos al sur de la Ciudad, favoreciendo:
- La recuperación edilicia de inmuebles antiguos, cuyo destino era la demolición conforme al Código de Planeamiento Urbano.
- La radicación de fábricas en el ángulo sur-suroeste de la ciudad para impulsar el empleo y la disminución de la movilidad hacia los lugares de trabajo
- La concentración de tierras públicas en un ente estatal que procura un desarrollo de viviendas y barrios populares contrapesando lo ocurrido con la Corporación Puerto Madero.
Este paquete de medidas se completó con la construcción de la línea de subterráneo H desde Plaza Francia hasta Nueva Pompeya, conectando la línea de tren Belgrano Sur.
Ibarra fue derrocado, ese conjunto de medidas regulatorias de la renta inmobiliaria fue abandonado y la construcción de la línea H se detuvo en la av. Las Heras por el norte y en la estación Hospitales por el sur (la conectividad conurbano sur-Recoleta parece ser una herejía).
En el presente, la política urbana es de demolición de los inmuebles antiguos construidos, para consolidar un “banco” de tierras baratas a los desarrollos rentísticos, expulsando habitantes de barrios completos.
Hay un veto explícito a cualquier política industrial, consolidando el perfil de ciudad residencial y de servicios.
El impuesto inmobiliario no ejerce ninguna presión para incidir en las decisiones de inversión. A su vez, se abandonó la política de construcción de líneas de subterráneos para favorecer la movilidad transversal norte-sur de la Ciudad, hecho que pondría en valor el activo inmobiliario del sur de la ciudad. La última línea de subte nueva en la ciudad, la citada línea H, fue construida por Ibarra, algo que no ocurría desde 1936.
La renta del alquiler
En columnas pasadas advertíamos sobre el incumplimiento creciente de las regulaciones de la nueva ley de alquileres en perjuicio de los inquilinos, precarizando su relación contractual con el propietario, tanto en el plazo de duración del acuerdo de arrendamiento como en la incertidumbre sobre la fórmula de ajuste del valor locativo en el transcurso del tiempo.
Vamos a reproducir alguno de los conceptos vertidos en ese momento porque resultan claves para comprender cómo se está completando el proceso de apropiación de renta urbana y la expulsión de las familias que ya no pueden asumir esta presión.
La Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires publicó con fecha de junio su último informe sobre el relevamiento del precio promedio de los alquileres en el distrito para departamentos nuevos y usados. El cuadro que sigue muestra la evolución de este indicador durante el primer semestre del año:
La evolución promedio de los alquileres en el primer semestre del año prácticamente se ubicó en torno a la inflación minorista de ese período, que fue del 25,1%.
Por su parte, el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz en su relevamiento habitual sobre alquileres en la Capital Federal para el mes de julio informó que la mediana para el valor de los arrendamientos era la siguiente:
En todos los casos, los valores de los alquileres se ven incrementados por el valor de las expensas a cargo del inquilino, que fluctúan en un promedio del 18%.
Ambos estudios convergen en el indicador del precio de la vivienda alquilada al promediar el 2021, cuyos aumentos se alejan de la evolución de los ingresos populares, formales e informales.
Pero ha emergido otro comportamiento de los propietarios e inmobiliarias que torna la situación más gravosa aún para el inquilino, que es la elusión para celebrar contratos en el marco de la nueva ley de alquileres, promulgada en junio de 2020.
Esta ley contiene: normas de protección del inquilino destinadas a otorgar estabilidad a la relación contractual con el propietario durante un plazo razonable de uso de la vivienda, que la norma fija en un mínimo de tres años; el ajuste anual del valor del alquiler; y la utilización de un índice combinado de inflación minorista y evolución del salario (IPC + RIPTE), que es publicado por el Banco Central.
Se fija la obligación para el locador de registrar el contrato celebrado en la AFIP, estimándose que en el presente existen 450.000 contratos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires que han incumplido esta obligación con el fisco.
El mecanismo de eludir la celebración de contratos en el marco de esta ley regulatoria de la locación de viviendas por parte de propietarios e inmobiliarias es prorrogar por un año los contratos vigentes, aumentar fuertemente el valor del alquiler al inicio de la prórroga y fijarlo por un año. Recargando el acceso a la continuidad de la relación contractual con “gastos y honorarios de la prórroga” y aumentando el mes de depósito conforme al nuevo valor locativo.
En suma, el inquilino debe asumir todos los costos de comienzo y/o renovación de un nuevo contrato, pero carece de los beneficios de estabilidad que le otorga la ley.
La vigencia de la “prórroga” es por un año, viéndose obligado a afrontarlos de nuevo al cabo de ese lapso, desbaratándose la posibilidad de distribuir ese costo en tres años de plazo mínimo legal.
Pero lo más grave es que al vencimiento de la “prórroga” se vence el monto fijo del valor locativo, y el inquilino desconoce lo que le requerirá el propietario para continuar en la vivienda, además del combo de gastos ya citado.
La expectativa de contar con un marco contractual de tres años se diluye además porque desconoce cuál será el ajuste exigido por el propietario al final del primer año. La vigencia de un índice de ajuste contractual que contiene un reflejo de la evolución salarial constituye una certeza para el locatario al aproximarse el ajuste del alquiler. Con esta maniobra elusiva de la ley, queda al albedrío de la decisión del propietario.
Esta situación de abuso es consentida por las autoridades locales y hasta ahora no se ha producido la intervención del Gobierno Federal para obligar al cumplimiento de una ley nacional.
La ciudad de Buenos Aires se está convirtiendo en un gran inquilinato de arrendatarios carentes de derechos.
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