Hace algunas semanas, en este mismo espacio, planteamos que en el debate sobre la ley de alquileres las cámaras inmobiliarias estaban consiguiendo con éxito achacarle a la ley las responsabilidades de una situación de “todos pierden”, pero que en realidad este escenario era causado por los devenires caóticos de la macroeconomía argentina y en particular por un período en el que simultáneamente bajó el rendimiento en dólares de los alquileres como porcentaje del valor de las viviendas y subió el peso del alquiler en el salario de los inquilinos. El recorrido histórico de ese texto llegó hasta la entrada en vigencia de la ley, a mediados de 2020. En estas líneas proponemos recorrer los casi tres años que llevamos desde entonces hasta hoy.
2020 fue un año muy particular, inevitablemente signado por el contexto de la pandemia, que provocó una recesión similar a la del año 2002. La recuperación de la economía fue vertiginosa. Ya en el último trimestre del año esta volvió a crecer, y en 2021 se recuperó con creces lo perdido en 2020. El año 2022 volvió a tener un robusto crecimiento, ahora de 5 por ciento, solo morigerado hacia el final del año. Sin embargo, el gran atolladero de 2021 y 2022 fue la inflación, que cerró arriba de los 50 puntos en el primer año y apenas debajo de los 100 en el segundo, registrándose el guarismo más alto desde la crisis hiperinflacionaria de fines de los ochenta y principios de los noventa.
¿Qué sucedió en este contexto con las variables distributivas que mencionamos al inicio? Pues bien, si 2018, 2019 y 2020 habían sido tres años seguidos de caída del producto, del empleo y del salario real, y de aumento del tipo de cambio (es decir, el dólar subió más que los precios, y estos más que los salarios), en 2021 y 2022 el dólar (cualquiera de ellos, el oficial o los distintos dólares paralelos) subió menos que los precios y que los salarios, con lo que se registró una apreciación real del peso. En 2021 los salarios subieron un poco más que los precios, pero con mucha disparidad (los no registrados siguieron quedando por debajo), mientras que en 2022, y sobre todo a partir de la aceleración inflacionaria de mediados de año, los salarios quedaron ligeramente por debajo. Es decir, en el bienio 2021-2022 los salarios reales registrados quedaron empatados, los no registrados perdieron, pero el que más perdió fue el dólar.
En el siguiente gráfico vemos la evolución del valor real de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a la cual tomamos como ejemplo a sabiendas de que la situación en la capital no es necesariamente la misma que en el resto del país. Tomando los datos de los precios promedio publicados -que se relevan del sitio Argenprop- para departamentos de 2 y 3 ambientes respectivamente, deflactamos por el IPC para calcular el valor real. La serie muestra los precios de los alquileres en pesos de diciembre de 2016 y va desde enero de 2017 hasta febrero de 2023.
Fuente: elaboración propia en base a Estadísticas Ciudad de Buenos Aires y Ministerio de Hacienda.
Como vemos, los departamentos de 2 y 3 ambientes muestran comportamientos similares pero no necesariamente iguales. Los de 3 ambientes muestran una fuerte caída desde mediados de 2018, que en el caso de los de 2 ambientes es más leve. Esa caída encuentra su piso en plena pandemia, en el momento de mayores restricciones sanitarias. Las series muestran un salto importante que efectivamente puede asociarse a la entrada en vigencia de la ley hacia mediados de 2020 (mucho más pronunciado en los departamentos de 3 ambientes), pero luego de ese salto el recorrido es relativamente parejo, más volátil en los de 3 ambientes, con una pendiente ligeramente positiva más marcada en los de 2 ambientes.
Otro dato interesante refiere al cociente entre ambos, que se mantiene relativamente parejo a lo largo del período: el máximo está en septiembre de 2017, cuando un 3 ambientes costaba un 67% más que un 2 ambientes; el mínimo está en diciembre de 2019, cuando un 3 ambientes costaba un 43% más que un 2 ambientes.
Claro está, esta serie muestra el precio de los alquileres publicados, no el de los alquileres vigentes, los cuales, precisamente dada la ley, se ajustan solo una vez al año. Es decir, para una misma vivienda es lógico que en contextos inflacionarios la pendiente sea negativa durante el año y pegue un salto durante el mes de la renovación, y que en promedio los alquileres efectivamente abonados hayan subido menos que los precios. Sin embargo, como vemos, luego del salto inicial los valores de los anuncios, para contratos nuevos, se mantuvieron en niveles relativamente estables o con ligeras tendencias positivas e incluso con vaivenes. Esta leve tendencia positiva es razonable en un contexto de crecimiento económico.
En este sentido, se cae nuevamente el argumento de que la ley ha perjudicado a todos los actores. En la medida en que luego de consolidada la ley el valor real de los alquileres publicados se ha mantenido relativamente estable, quiere decir que no ha habido grandes saltos en los precios que perjudiquen a los inquilinos, o por lo menos no más allá de lo que han subido los demás precios de la economía (y los salarios).
Otra vez vemos cómo el planteo de que la ley ha perjudicado a todos se cae cuando accedemos a los datos: el perjuicio a todos ha sido el resultado de determinado contexto macroeconómico que se vivió entre 2018 y 2020. La economía argentina de 2021 y 2022 es otra, y aquí no hay perjuicio para todos: la ley de alquileres beneficia a los inquilinos y perjudica relativamente a los locadores y a los intermediarios (inmobiliarias). Es por eso que quieren derogarla, y es por eso que buscan instalar en el sentido común que esta ha fracasado y que ha perjudicado a todos. Pero, como vemos, no ha sido así.
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