Hipotecas impagables, viviendas en riesgo: una respuesta política a los créditos UVA

Antes del comienzo de la crisis cambiaria, en publicaciones de consultoras, artículos periodísticos e inclusive desde el mismo Banco Central, se exhibían las bondades de elegir un crédito hipotecario UVA. Los argumentos principalmente dos: la conveniencia por sobre el pago de alquiler o una hipoteca tradicional, y la consolidación de ingresos de titulares y codeudores. Gracias a la promoción y flexibización de los requisitos de acceso, a cierta liquidez del sistema, y a la incapacidad de muchas familias de poder acceder a la vivienda en otras condiciones (como era su momento en Procrear, por ejemplo), se otorgaron muchos créditos UVA por encima de las posibilidades reales de repago de quienes lo tomaban. Fue así que la penetración de los créditos hipotecarios en relación al PBI pasara de un 0,3% a un 2%.

Pero con una devaluación de más del 100% y un mercado inmobiliario que sigue mayoritariamente dolarizado, no podíamos esperar que los créditos UVA se mantuvieran al margen de la crisis. Los bruscos incrementos del precio del dólar con el consecuente acompañamiento de la inflación, aumento del desempleo, caída de actividad y, las expectativas negativas de todas ellas han expuesto las debilidades del sistema de créditos hipotecarios UVA.

Recordemos primero una hipoteca a tasa fija. La estructura de un préstamo hipotecario clásico bajo sistema francés, se basa en establecer el importe inicial, la tasa de interés y el plazo, e implica que la sumatoria de la cancelación capital más intereses en su forma pura, es una cuota mensual de monto constante por todo el período del crédito. De esta manera, ya sea en el análisis del crédito o en la planificación de quien compra, hay una certeza fundamental representada en un gasto fijo y estable por toda la vida del préstamo, y que es en pesos! En cambio, en el caso de un crédito UVA se agrega un elemento variable a esta cuota pura que es la indexación del capital y el consecuente interés abonado por este ajuste, correlacionando el saldo de capital a lo que el devenir de la economía vaya verificando por los incrementos de precios. La cuota mensual entonces pasa a ser variable y la seguridad que existe bajo el otro sistema, ahora se transforma en una vulnerabilidad, contrastando si los precios suben a la misma velocidad que los ingresos, afectando la capacidad de repago.

Muy gráfico resulta el análisis del especialista Cristian Buteler, en el cual expone que la toma de un préstamo UVA comparativamente con uno tradicional a marzo de este año, mostraba que al mismo valor del capital inicial en 2016, el nivel de la cuota ya se igualaban y el saldo de capital se acrecienta por encima del 50%, mientras que en el de vieja usanza veía caer el monto adeudado. Ante esta situación se opone el argumento que patrimonialmente el deudor se ve beneficiado porque el precio del inmueble objeto del crédito se mantiene en dólares y lee la variación total del tipo de cambio. O sea, para exponer un caso real de deuda y que hable por si solo, un deudor que en septiembre de 2017 sacó un crédito de un millón de pesos, hoy debe $ 1.350.000.- aproximadamente, $ 350.000 más!

Un factor adicional de imprevisibilidad ha sido el fondeo de estos créditos, especialmente de los bancos públicos que han visto reducida sustancialmente su capacidad prestable conforme avanzó su contabilización. Una institución financiera que presta a 20 o 30 años sin tener una contrapartida de respaldo, que sea estable en el tiempo, incrementa su riesgo de liquidez y margen para direccionar el crédito. Pero no queda aquí, estas carteras son susceptibles de titularizarse (securitización) tal como ocurrió en la crisis de las hipotecas de los Estados Unidos, la tan conocida crisis de la subprime, es decir que pueden venderse y mediante este proceso, dejar expuestos a los deudores a estrictos criterios de mercado.

Ahora bien, la preocupación de los tomadores de estos créditos radica en las variables fundamentales que los afectan. La pérdida de trabajo hace inviable cualquier crédito. Todos los días se puede sentir en las noticias o en el entorno algún despido o la no renovación del vínculo laboral. Pero la caída del salario real producto de la inflación vulnera doblemente la situación del deudor. Por un lado, dificulta abonar la cuota, participando de la suba de todos aquellos costos fijos del hogar, acompañando los servicios, alimentos, transporte, etc. Y por otro, se va haciendo más pesada la deuda de ese mismo hogar. Una familia con una deuda que se incrementa origina una tensión de los gastos por sobre sus ingresos.

Otra cuestión que en general no ha sido abordada, es la figura novedosa que incorporaron los créditos UVA de la mayoría de los bancos: el codeudor. Mediante este recurso jurídico-económico, se “inflaron” de forma artificial los ingresos netos de lo tomadores del crédito (en promedio hasta un tope máximo del 20% de los ingresos netos computados). Si bien al momento de la precalificación crediticia, se ofrecía como un “beneficio” para el futuro deudor, en rigor de verdad, le permitía endeudarse a afrontar una cuota mensual superior a las posibilidades reales de pago. En los hechos, el/los codeudores (por lo general, familiares directos del deudor), no pagan la cuota ni aportan al pago y tienen sus propias economías personales ajustadas. Esta situación coadyuva a generar una delicada cuestión en el seno familiar puesto que en caso de mora, el banco acreedor intimara de pago tanto al deudor (tomador del préstamo) como al codeudor (garante), quien responde -como cualquier deudor- con todo su patrimonio e ingresos, frente al acreedor.

Por otro lado, la relación del valor de la propiedad con el monto del crédito puede no ser beneficiosa si el deudor se ve con dificultades de repago. Osea, si un deudor llega a instancias de ejecución del inmueble, la inflación va a tener leída toda la variación del dólar en su índice y seguramente la deuda al momento de su liquidación al conservar el valor real del crédito más todos los gastos judiciales absorberá la totalidad o por lo menos la mayor parte del producido de su venta. En otras palabras, podría tener una deuda mayor al precio del inmueble. Y lo que más angustia es que este tipo de créditos está destinado a una primera vivienda, el sueño de un lugar propio, al espacio que se cuida y proyecta, a una posible familia. La sola idea de perder la casa es perturbadora para cualquier hogar.

Dadas todas estas debilidades, y el riesgo de que haya familias que pierdan su vivienda y puedan seguir endeudados después de entregar el inmueble, es necesario una respuesta política a la situación general de los créditos UVA. Se debería entonces reemplazar las unidades de valor adquisitivo (UVA) para actualizar el capital por un coeficiente asociado a las variaciones de los ingresos (por ejemplo promedio de paritarias, CVS, RIPTE). O también, poner un tope a la variación de la tasa o cuota para que no puedan crecer por encima la evolución de los salarios. Sería necesario entonces que exista un ley nacional que declare de interés público a los deudores para que los eventuales expedientes judiciales puedan llegar hasta el remate del bien pero no al desalojo o hasta que la familia tenga una solución habitacional, generando confianza y tranquilidad en muchísimas familias y personas que simplemente quieren tener su casa y pagan por ella. Hay que proteger a las familias, frente a los intereses de los bancos y limitar el proceso se securitización de los créditos UVA para evitar riesgos en el sistema bancario.