Por Juan Patricio Costa
Redacción "El Destape"
La escalada inflacionaria golpea duro a los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires. Referentes inmobiliarios consultados por El Destape aseguran que el año próximo los precios de los alquileres estarán en torno a un 30 por ciento.
En la actualidad, los ajustes por inflación en los contratos son semestrales y alcanzarán un valor acumulado de hasta un 37 por ciento en dos años. Lo habitual era firmar con un ajuste anual, que en 2012 era del 20%, en 2013 del 25% y a comienzos de 2014, del 30%. A poco de que finalice el año, los propietarios que prefieren la actualización anual de contratos, lo están pautando con un 35% de aumento.
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"Hoy en día los propietarios prefieren hacer contratos con ajustes del 15 por ciento cada seis meses y, en menor medida, otros eligen un 35% anual", señala María Teresa Sábato, de Toribio Achaval.
Claudio Rudecindo, de la inmobiliaria Remax, explica que el ajuste semestral en los contratos comenzó a generalizarse en 2014: "Antes los ajustes se hacían anualmente, pero hoy son pocos quienes lo prefieren así. Por la inflación, la mayoría de la gente elige reajustar por semestre".
Pocos propietarios, muchos inquilinos
Según datos de la Dirección General de Estadística y Censos (DGEyC) del gobierno porteño, casi la mitad de los tres millones de habitantes de la Ciudad no son propietarios. En los últimos 12 meses, el precio de los alquileres aumentó más de un 25%, de acuerdo a datos de la consultora Reporte Inmobiliario. La nueva modalidad de ajustes semestrales en los contratos se impone en el mercado y complica aún más la situación de los inquilinos.
Aunque la indexación está prohibida por ley, el ajuste de los alquileres es una práctica habitual en las transacciones inmobiliarias. "No puede figurar en el contrato porque no es legal, pero se calcula el monto total ajustado a la inflación y se lo desglosa en pagos semestrales", precisa una fuente que prefiere no ser identificada.
Miriam Lepore, de Lepore Propiedades, aconseja la actualización cada seis meses porque "si el inquilino se va antes de tiempo" el propietario se encuentra "mejor cubierto" ante la falta de pago.
Pese a los elevados costos de los alquileres, para el año próximo los especialistas proyectan una suba del 30%, todos los agentes inmobiliarios consultados por El Destape coinciden en que el precio de la renta está por debajo de su punto de equilibrio y desfasado con respecto a la inflación.
"Hoy la rentabilidad de un alquiler es muy baja, una de las más bajas en 30 años", asegura el arquitecto Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
Históricamente, la rentabilidad de los alquileres alcanzaba el uno por ciento mensual, explicó Augusto Trotta, de Trotta & Asociaciados Inmobiliaria. Pero hoy la situación es muy distinta. Las fuentes consultadas advierten que en la actualidad los ingresos por mes que un propietario puede percibir por un alquiler están en el orden del 0,3 y el 0,5 por ciento.
Para Sábato, de Toribio Achaval, "en el pasado la renta de un alquiler era importante, se obtenía cerca de un 7 por ciento anual (del valor del inmueble)". Y agrega: "La gente no está invirtiendo en pozo y eso se siente en la falta de oferta de alquileres".
En tanto, Miriam Lepore señala que "desde hace un tiempo que los alquileres están muy bajos" y considera que "con un dólar a 15 pesos la renta es menor al 4 por ciento anual".
"Los alquileres están baratos en relación a lo que vale un departamento. Si tenés que hacer una inversión de u$s 90 mil y después alquilarlo por 4 mil pesos, el negocio no rinde", señala el empresario Jorge Toselli.
Trotta aporta más detalles. Según su criterio, hay una sobrevaluación de los inmuebles por el aumento del dólar. "Después del cepo, se mantuvo el precio de una propiedad en dólares, con lo cual, si antes de la restricción cambiaria un departamento costaba 100 mil dólares, hoy sigue valiendo lo mismo, no subió el precio, pero como el dólar se disparó, en pesos el valor escaló demasiado y es por eso que decimos que está sobrevalorado".
Frente a esta situación, y en un marco donde el salario no acompaña el aumento del dólar, el operador inmobiliario explicó que por esa razón "no se pueda aplicar el 1% de ganancia mensual en un alquiler, y hoy ronda entre el 0,3 y el 0,5%".
"Es cierto que los alquileres están caros respecto del sueldo de un trabajador, pero no así de la rentabilidad que le deja a un propietario", insistió y aclaró que en general, en las operaciones de venta, el valor final por el que se compra un inmueble es entre un 15 y un 20% menos que el del precio publicado. "Los que estaban en cien mil dólares antes del cepo, hoy deberían haber bajado a 80 mil. Por eso, se sigue ofreciendo a cien mil, pero la operación termina cerrando más cerca de los 80 mil", aseguró.
Poca oferta de alquileres por las dificultades para la compra de inmuebles
"Casi no hay oferta de alquileres, de ahí que no dejan de subir los precios, porque la gente no llega para comprar y no tiene acceso al crédito. Tenemos lista de espera para los alquileres. A veces ni los llegamos a procesar por sistema", asegura Rudecindo.
"El mercado de alquileres está caliente, con una muy demanda importante. Hay poca oferta de departamentos de tres ambientes porque en los últimos años se construyó mucho de uno y dos ambientes", remarca Gómez Picasso.
En la misma línea, Sábato agrega: "Apenas entra un departamento, si es bueno, se lo alquila rápidamente".
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