Alquileres en vacaciones: pese a que aumentó la oferta de temporada, la ocupación cayó diez puntos frente a 2023

En el marco de la cada vez mayor desregulación del mercado inmobiliario, los datos de alquileres temporarios durante las vacaciones de invierno reflejaron un incremento en la oferta de publicaciones, entre un 50 y 100% con respecto a la temporada del año pasado pero, como contracara, se redujo considerablemente el porcentaje de ocupación quedando 10 puntos por debajo del 2023.

Así lo señaló un informe privado que destacó también las diferencias que existen respecto del avance de plataformas como Airbnb en las ciudades turísticas del país, al punto de que en lugares como Bariloche o Mendoza la oferta disponible ya representa alrededor del 5% de las viviendas particulares mientras que en Mar del plata, Salta o Córdoba Capital es del 0,5%. “Los porcentajes de ocupación están cayendo, y las ganancias que generan estas propiedades, en consecuencia, también bajan”, indicaron desde el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM).

En la misma sintonía, desde la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME) señalaron que este invierno viajaron 4,9 millones de personas por el país, esto es, un 12% menos que el año pasado, y gastaron $1,2 billones en las ciudades que integran el circuito turístico nacional. Como resultado, el impacto económico fue 22% menor que en 2023, considerando la inflación.

Esto se da en un marco donde, según los últimos datos de salarios que publica el INDEC, si bien los ingresos registrados volvieron a quedar en junio por arriba de la inflación de ese mes, aún no recuperan el golpe de fines del 2023. En detalle, el sector privado registrado todavía está 4,7% debajo de noviembre del año pasado, a la vez que el deterioro se profundiza en el sector público, con una baja que escala al 19%.

Menor demanda en vacaciones 

¿Qué pasó con los alquileres temporarios en estas vacaciones de invierno? Un informe del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) relevó la situación de la plataforma de alquileres temporarios Airbnb en las ciudades turísticas más importantes y mostró que “la oferta se incrementó con respecto a 2023, pero la ocupación no acompañó ese aumento”. 

En lo concreto, en Bariloche se registraron 3.690 ofertas activas de Airbnb por sobre unas 69 mil viviendas particulares, esto implicó una suba del 62% interanual pero que no tuvo eco en el nivel de ocupación que quedó 10 puntos por debajo del 2023 (pasó de 84 al 74%). En cuanto al promedio de tarifa diaria, fue de USD 85,9, es decir, cayó 27% comparado con el año pasado y, de igual manera, el promedio de ganancia mensual, se contrajo 30%  interanual, producto de la menor demanda. 

Tanto en Bariloche como Mendoza la oferta activa en Airbnb representa alrededor del 5% de las viviendas particulares. Sobre la segunda jurisdicción, la ocupación bajó 5 puntos en esta temporada invernal comparada con la anterior, a la vez que cayó -16% el promedio de ganancias mensuales. En cuanto a Mar del Plata, se relevaron 1842 ofertas temporarias sobre 342 mil viviendas, lo que dio cuenta de una suba del 102% respecto de lo vigente en 2023, sin embargo, la ocupación apenas superó el 30%.

Tanto la ciudad bonaerense como Salta y Córdoba Capital tienen un porcentaje de oferta temporaria por sobre total de viviendas particulares de apenas el 0,5%. Sobre lo que sucedió en Salta, se observaron 1208 ofertas sobre unas 200 mil viviendas (+32% interanual) pero con un nivel de ocupación 2 puntos por debajo del año pasado, que se evidenció en una baja del promedio de ganancias del 26% interanual. Por su lado, en Córdoba, con 2.344 ofertas sobre 612 mil viviendas, se reflejó una baja de 3 puntos en el nivel de ocupación (44% frente a 47%) y, a su turno, en Puerto Iguazú se observaron 707 ofertas de Airbnb sobre 34 mil viviendas particulares, un 57% más comparado con igual período de 2023 pero con una baja de 6 puntos en la ocupación, y una contracción del 30% en el promedio de ganancias en dólares.

“Año tras año y temporada tras temporada se incrementa la oferta de propiedades para alquiler turístico llegando a romper nuevos récords en algunas ciudades, como es el caso de Puerto Iguazú, Córdoba Capital y Salta”, explicaron desde el CEM y agregaron que “este año, sin embargo, los porcentajes de ocupación de estas propiedades pese a la disminución de las tarifas en comparación a temporadas pasadas, están cayendo y llegan a 10 puntos por debajo del 2023”.

Ajuste del derecho al descanso

Los números de las vacaciones 2024, elaborados por la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME) reflejan una caída interanual de turistas del 11,9%, así como una baja en la estadía media que pasó de 4,5 días en 2023 a 4,1 este año. Asimismo el gasto diario en promedio fue de $59.890 que a precios reales, es decir descontando la inflación, resultó 3% inferior a la temporada pasada.

En base a información brindada por entidades de provincias y municipios, el documento indicó que se produjo un “bajo consumo en actividades” con menor cantidad de asistencia a eventos culturales, incluso en las fiestas populares “se pudo observar menor presencia de bandas con convocatorias masivas”. Un aspecto no menor tiene que ver con el impacto desfavorable resultado de que “no hubo incentivos como otros años con el programa Previaje”. De hecho, muchas ciudades compararon este invierno con los resultados de la prepandemia, entre 2017 y 2019.

En detalle, en el caso de la Provincia de Buenos Aires, “miles de turistas visitaron el distrito a lo largo de julio, de los cuales 377 mil fueron a Mar del Plata”, no obstante según el Ente Municipal de Turismo y Cultura de esa ciudad la ocupación hotelera y extra-hotelera promedió el 55%, “cifra inferior al año pasado”. En cuanto a la Ciudad de Buenos Aires si bien “miles de turistas arribaron en estas vacaciones” hubo “una merma de entre 10% y 15% si se lo compara con el año anterior”. Según CAME, “la crisis y el tipo de cambio menos competitivo para el turista internacional limitaron los arribos”. 

Distinta fue la situación de Córdoba ya que “a pesar de la crisis económica, la provincia tuvo una gran concurrencia de turistas que llegaron de todos los puntos cardinales del país. Solo en las dos primeras semanas ingresaron 550 mil turistas”.

Mirando al sur, en Chubut lo más concurrido fue Puerto Madryn, con una ocupación hotelera de 30% y para hotelera de 40%, un punto que se destacó fue que “el 96% de los arribos fue turismo nacional y solo 4% internacional”. Al tiempo que en el caso de Bariloche, uno de los destinos nacionales más buscados en invierno, “cerró el mes con 70% de ocupación turística, por debajo del 95% del año pasado”.

Más al norte, Salta cerró la temporada de invierno con un 75% promedio de ocupación en la provincia. El dato es que “los turistas pernoctaron en general 4 días y el gasto promedio diario rondó los $70.000”. Mientras que en Jujuy, los niveles de ocupación promediaron en 85%, “con un incremento de ingresos frente al año pasado, pero por debajo de 2022”.