El Senado aprobó el proyecto que reforma la Ley de Alquileres pero introdujo algunos cambios a la iniciativa sancionada a fines de agosto en la Diputados, por lo cual deberá regresar a la Cámara de origen en segunda revisión que, ahora sólo podrá aceptar las modificaciones o insistir con la sanción original. Entre los cambios, se destaca que en el proyecto aprobado en la Cámara alta se vuelve a establecer en tres años el plazo mínimo legal de locación y agrega que los contratos de locación serán estipulados "en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses".
Por el momento sigue vigente la ley de alquileres sancionada en 2020 y que establece tres años de contrato, con actualización anual por promedio de suba de precios y suba de salarios.
En el Senado el proyecto fue aprobado por 37 a 29, y contó con el apoyo del Frente de Todos y de los senadores peronistas que integran el bloque de Unidad Federal; en tanto que Juntos por el Cambio votó en contra porque pretendía aprobar el proyecto venido en revisión de Diputados y sancionar la ley tal cual venía de la Cámara baja. mismo la ley.
La iniciativa venida de Diputados establecía que las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices.
El Senado los modificó y e un mecanismo de actualización del precio de los alquileres propiciando que "los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el INDEC, y la variación del coeficiente de estabilización de referencia, publicado por el BCRA".
Puntos centrales del proyecto
- Un plazo mínimo de locación de inmueble de 3 años.
- Para los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses.
- En cuanto al índice de actualización, en vez de aplicar por partes iguales el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), dispone que se aplicará el coeficiente Casa Propia, publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
- Las publicidades, a través de cualquier medio o plataforma, que incluya precios de locaciones de inmuebles deben realizarse en moneda nacional.
- Para el cálculo de las indemnizaciones deberá tomarse como base el valor del mes de alquiler en el momento en que se entrega el inmueble. También, en la parte que expresa que no corresponde indemnización si la notificación al locador se hace con un mínimo de tres meses de anticipación, añade que el preaviso debe operar sus efectos luego de haberse cumplido seis meses de contrato.
- La Secretaría de la Vivienda para garantizar el “Programa Nacional de Alquiler Social” deberá relevar y difundir información estadística sobre la situación de las locaciones con fin habitacional en la Argentina, identificando demanda locativa y cantidad de hogares inquilinos, y, sobre la demanda habitacional de alquiler social, beneficiarios alcanzados y las medidas adoptadas para su cumplimiento.
- Sobre el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes sostiene que la actividad de locación de inmuebles mediante contratos debidamente registrados se considera una sola unidad de explotación. También agrega que los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.
- Establece las exenciones del gravamen sobre los créditos y los débitos en cajas de ahorro o cuentas corrientes utilizadas exclusivamente para operaciones relacionadas con locaciones de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos estén debidamente registrados.
- Dispone que las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10 por ciento del monto anual del contrato de locación.
En debate
Inquilinos, propietarios e inmobiliarias seguirán esperando por una nueva Ley de Alquileres, ya que -tal como se preveía- el oficialismo en el Senado impuso su dictamen de mayoría con modificaciones en la sesión de este jueves, por lo que el proyecto vuelve a la Cámara de Diputados.
El miembro informante del oficialismo, el pampeano Daniel Bensusán aseguró que en las comisiones quedó claro que el proyecto que vino de la Cámara de Diputados “no era del agrado de las partes” y hasta senadores de la bancada opositora reconocieron que “no era un dictamen que solucionaba el problema”.
“Nuestra obligación es mejorar el proyecto de ley”, defendió y enumeró que “obviamente que la escasez de inmuebles destinados al alquiler tiene múltiples causales: la especulación financiera, la dolarización de los alquileres y la inflación, que hace difícil mantener un equilibrio en esta relación contractual. Este problema no se resuelve con una sola ley, es integral, y seguramente el Estado tendrá que intervenir controlando”, consideró Bensusán antes de enunciar los cambios.
Sobre el nuevo índice, el presidente de la Comisión de Legislación General explicó que se determinará “por la menor variación que surja de comparar el 0,9 del coeficiente de variación salarial, publicado por el INDEC, y la variación del coeficiente de estabilización de referencia, publicado por el Banco Central”. “Entendemos que permitirá mejorar la situación de esa gran masa de inquilinos que hoy no pueden acceder a una vivienda”, señaló el miembro informante.
Ahora la Cámara de Diputados deberá volver a tratar sobre tablas el proyecto de ley aprobado y modificado en el Senado.
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