Subas desmedidas y especulación con la oferta: el mercado presiona y la oposición intenta modificar la ley de alquileres

Este miércoles habrá sesión desde el mediodía en el Congreso para modificar la Ley de Alquileres. La oposición, encabezada por Juntos por el Cambio, sostiene que de mínima se debería volver a contratos de dos años y actualizaciones cuatrimestrales, eliminando el índice oficial para los contratos, como pide el sector inmobiliario. Desde el oficialismo aseguran que bajaran al recinto solo si los sectores opositores logran quórum, y defenderán el dictamen mayoritario que sostiene las condiciones actuales y agrega beneficios impositivos a ciertos propietarios. Lo que suceda en el reciento afectará a más de 8 millones de personas en el país, que dependen de un alquiler para tener un techo donde vivir. 

El acceso a la vivienda es un derecho constitucional y, en la última década, la forma acceso está cada vez más ligada al alquiler. Según los últimos datos difundidos por Indec en el Censo 2022, en poco más de diez años la cantidad de personas que pueden acceder al sueño de la casa propia se redujo considerablemente al pasar del 72% al 65%, una caída de siete puntos a nivel nacional. Así, el problema de los alquileres es parte la crisis habitacional que se vive en Argentina: 1 de cada 3 hogares en el país no cuenta con condiciones adecuadas por falta de servicios básicos y hacinamiento, 2,6 millones de viviendas demandan ampliación y mejoras, y las grandes urbes se expandieron 1,5 veces más que el crecimiento real de la población, según datos del informe Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda, de ACIJ, CIPPEC y TECHO. 

En este marco, a las agrupaciones de inquilinos les preocupa que, otra vez, vuelvan a quedar en manos de una sola de las partes, la de mayor poder en la negociación, las condiciones de acceso a este derecho esencial. Más aún cuando a tres años de la implementación de la ley 27.551 el balance de los primeros contratos da cuenta de un fuerte incumplimiento que se traduce, sobre todo, en aumentos de mercado que superan el índice oficial y a la propia inflación. Se preguntan entonces si el problema es la ley o su incumplimiento y falta de control, en el marco además del sostenido proceso inflacionario y con una creciente dolarización del negocio inmobiliario. 

Fuera de la ley

En la semana posterior a las elecciones PASO predominaron subas en torno al 25% en los precios de los alquileres, así como una baja considerable de las ofertas publicadas, prórrogas en la firma de contratos ya pautados, y renovaciones solo por trimestres. “En departamentos en alquiler de 1 a 3 ambientes en CABA, tanto en US$ como en AR$, se observó un descenso en la frecuencia de las publicaciones del 74% en la oferta de inmuebles en AR$ y del 68% en la oferta de inmuebles en US$”, detalló la consultora PXQ en un informe sobre las variaciones de 250.000 productos entre la semana previa a las elecciones y el lunes posterior. 

Por su parte, datos del CESO en torno a la evolución del precio de los alquileres en CABA, evidenciaron que en julio el precio de oferta de un monoambiente aumentó 144,9%, en los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 150% y de 135,3% en los de 3 ambientes, mientras que la inflación interanual en ese periodo fue de 113,4% y el Índice para Contratos de Locación (ICL), que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, mostró una suba aún menor, de 109,8% al último día de ese mes. En el caso del porcentaje de ofertas expresadas en dólares, el centro de estudios indicó que “a partir de enero del 2023 ese valor alcanzó el 30%, en marzo de este año subió al 40%, en junio por primera vez se ofrecieron más unidades en dólares que en pesos (54,6%) y en julio descendió al 52,4%”. 

Esta situación no se limita solamente a la coyuntura electoral y las medidas recientes del gobierno nacional con la suba del tipo de cambio oficial, ya que una encuesta del portal Zonaprop realizada en los primeros meses del 2023 señaló que, a nivel nacional, el 62% de quienes quieren mudarse no puede hacerlo y la principal barrera para hacerlo tiene que ver con las subas en el mercado. A su vez el 59% manifestó que otra dificultad es la falta de oferta disponible.

“En Argentina el 20,7% de los hogares alquila y no sin dificultades, ya que hay una menor oferta de vivienda, una demanda creciente, y valores en aumento. La realidad de muchas personas probablemente va a ser la del alquilar a lo largo del tiempo, por lo que es necesario que existan políticas con vistas a atender esta situación”, señaló días atrás en la presentación del informe Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda, Fernando Bercovich, integrante del programa Derecho a la Ciudad de ACIJ. Según se indicó, el 32% de quienes alquilan en el AMBA destina más de la mitad de su salario al pago de ese alquiler, el 63% le debe dinero a una persona o entidad y el 60% sufre aumentos por fuera de la Ley de Alquileres ya sea semestrales, trimestrales o mensuales.

En el mismo sentido, un estudio presentado a fines del 2022 por el Centro de Estudios Económicos Urbanos (UNSAM) y el Instituto de la Vivienda de CABA mostró que “el alquiler aumentó 67,1% en el último año, valor muy superior al expresado por índice oficial, en la fecha que se realizó este estudio, el índice medía 46%”. Además, los inquilinos declararon tardar cuatro meses en conseguir la vivienda que decidieron alquilar y en la mayoría de los contratos la duración del alquiler y los aumentos están pactados y solo el 23% está registrado en la AFIP. El precio del alquiler es, en general, fijado unilateralmente por el propietario y representa el 32,6% de los ingresos. 

Qué busca el dictamen de la oposición

El dictamen que intentará aprobar Juntos por el Cambio y sus aliados, que aún hacen las cuentas para llegar a garantizar el quórum en el recinto, buscará modificar el plazo de los contratos, llevándolos de tres a dos años, y solo podrían extenderse un año más si el propietario no se opone. Además, plantea asegurar la “libertad” de las partes para fijar la actualización de precios, que podría ser cuatrimestral o semestral.

El proyecto de minoría de la oposición política en el Congreso, va en sintonía con las demandas del sector inmobiliario. Cinco entidades (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, Asociación de Empresarios de la Vivienda, Federación Inmobiliaria de la República Argentina, Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario y Cámara Inmobiliaria Argentina), presentaron una nota en Diputados donde reclaman dos cambios centrales en la ley de alquileres. Por un lado, piden “la reducción como mínimo a 4 meses del período de actualización de los cánones locativos (hoy es anual por ley)", modificando el artículo 14, “en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual pueden realizarse ajustes como mínimo cuatrimestrales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”. Por otro lado, apuntan también a "la reducción a 2 años del plazo legal mínimo de un nuevo contrato de locación”.

Estas propuestas, sin embargo, parecen ir a contramano de lo que sucede en el mundo. Un estudio que comparó varios países (Francia, España, Alemania, Brasil, Uruguay y Argentina) mostró que en todos existe un marco que regula el alquiler, así como también medidas frente a la concentración de propiedades y para las viviendas vacías. Puntualmente sobre este último aspecto, el informe Políticas de ingreso y regulación del mercado inmobiliario presentado por la Friedrich-Ebert-Stiftung (FES) y el Observatorio de Coyuntura y Políticas Públicas (OCEPP) señaló que “en Francia se implementa un impuesto a la vivienda vacía que se aplica al año de cumplida esta condición, y equivale a 17% del valor catastral de renta, mientras que en España se habilitó la suba de la tasa del impuesto al bien inmobiliario (IBI) para todas las viviendas que se encuentren vacías sin justificación durante un periodo de dos años o más. El incremento puede ser de hasta el 150%”. 

Qué busca el dictamen del oficialismo

Desde el Frente de Todos aclararon que solo bajarán a reciento si la oposición consigue quórum propio. En ese caso buscarían avanzar con el dictamen de mayoría que propone mantener el plazo de tres años, sostener las actualizaciones anuales de precios y sumar beneficios fiscales para pequeños propietarios que pongan sus viviendas en alquiler. 

El dictamen incluiría además la posibilidad de pago por transferencia o depósito y sin recargo, fijar que la publicidad y la transacción del alquiler deben concretarse en moneda nacional, también una línea de seguros de caución que contemple a monotributistas, y crear un registro público nacional de contratos de locación. Se sumaría la posibilidad de que Defensa del Consumidor sea intermediaria ante determinados conflictos y la obligación del Estado de fijar la autoridad de aplicación del Programa de Alquiler Social, todavía pendiente.

Convocatoria inquilina

En este marco y de cara al próximo miércoles organizaciones sindicales e inquilinas del país publicaron un documento titulado “No a la modificación de la ley de alquileres”, que señala en uno de sus puntos, “que se flexibilice la ley sería similar a que no existan paritarias en el ámbito laboral y que los empresarios decidan de manera discrecional cuándo y cómo otorgar una recomposición salarial". 

“La ley de alquileres abrió un debate central en materia del rol del Estado y sus políticas de vivienda, una discusión que estaba clausurada. Veníamos de una tradición, desde la vuelta de la democracia, en donde el Estado no se podía meter en el mercado y por lo tanto tenía sólo que construir viviendas de manera marginal, es un poco lo que sucede a partir de los ‘90 cuando el Banco Mundial les plantea a los países de Latinoamérica que dejen de intervenir en el mercado”, dijeron desde Inquilinos Agrupados.

Esta organización dijo este martes que presentó a la titular de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, una nota en la que piden que “al inicio de la sesión los diputados presentes informen si se dedican al negocio del alquiler de vivienda en función de la ley 25.188.  Los que tengas intereses privados (rentas) deben abstenerse de votar”.  Para este miércoles convocan a una movilización a las 17 frente al Congreso nacional.