Elecciones 2023: sin regulación, con pérdida salarial e inflación por dolarización, el alquiler podría subir todos los meses

El acceso a un techo para vivir es una derecho que en nuestro país está atado, cada vez más, al alquiler. El candidato de la Libertad Avanza, Javier Milei, propone en estas elecciones 2023, la dolarización de la economía y además la derogación total de la ley nacional de alquileres, para “dejar de interferir en contratos privados pulverizando el derecho de propiedad”. ¿Qué implicaría esto? Si hoy el 45% de un salario promedio privado se destina a pagar un alquiler (sin contar expensas y otros gastos) en una economía dolarizada, que quita más poder adquisitivo a los ingresos actuales (perderían entre 65% y 90% en dólares) y que además no garantiza de por sí el fin de la inflación -ya que puede de hecho elevar los costos por la menor competitividad de la economía nacional y la mayor debilidad a shocks externos- ese porcentaje sobre el sueldo irremediablemente crecería. Se suma el agravante de que en un escenario de fijación “libre” de precios por la eliminación de la ley y del índice de referencia, el alquiler podría aumentar prácticamente todos los meses. 

No es menor tener en cuenta que el mercado inmobiliario viene imponiendo subas mensuales por muy arriba del índice oficial de la ley, de la inflación y del dólar oficial (20% en agosto frente a una inflación estimada del 10%).  Esto no solo ocurrió en agosto, tras las elecciones PASO, sino que se trata de un comportamiento desde hace al menos un año atrás, según se indicó en los relevamientos del centro CESO desde donde sostuvieron que “si bien es difícil encontrar una ley que satisfaga a ambas partes, no es viable dejar totalmente libre al mercado lo que pase con el alquiler” sumado a que “la posibilidad de que exista inflación con dolarización haría más grave las consecuencias”.

De acuerdo al seguimiento mensual de la evolución de precios de alquileres, consideraron también que “el costo del alquiler es la primera -y en muchos casos la mayor- barrera de ingreso”, por lo que siguiendo la propuesta de Milei, la negociación “libre” entre inquilinos y propietarios para llegar a un acuerdo de partes, no haría más que reforzar el comportamiento actual de escalada de precios, considerando además que no hay igualdad posible en la negociación, cuando para unos se trata básicamente de tener o no un techo donde vivir. Así, el panorama solo podría empeorar para 8 millones de inquilinos en el país.

Subas por arriba de la inflación

De acuerdo a los relevamientos realizados por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) los aumentos de precios de alquileres en CABA tanto en la comparación mensual como en la interanual se ubican por arriba del Índice de Contrato de Locación (ICL) que pauta la ley nacional 27.551, así como de la evolución de la inflación y del dólar oficial. En agosto la mediana de un departamento de un ambiente en Capital fue de 140.000 pesos, de dos ambientes de 170.000 pesos y para el de tres ambientes llegó a 240.000 pesos. No se incluyen expensas que alcanzan, en promedio, el 12,4% del costo del precio de oferta de un alquiler. 

“Para lo que son departamentos de un ambiente la variación mensual de agosto dio 16,7%, para dos ambientes fue 13,3% y de tres ambientes 20%, más allá de que el índice de inflación de agosto no lo tenemos y creemos que van a rondar entre el 10% y el 12%, es evidente que las variaciones mensuales han sido muy altas”, señaló en diálogo con El Destape, Aldana Montano del CESO. En relación, agregó que “en las variaciones interanuales vimos que, en el caso de departamentos de un ambiente, la suba fue de 154,5%, en dos ambientes de 161,5%, y en los de tres ambientes llegó a 177,5%, o sea valores muy por encima de lo que varió la inflación interanual (113,4% en julio según INDEC) así como del Índice para Contratos de Locación al primer día hábil de agosto (109,4%) y del dólar oficial (107,9%), en el mismo periodo”. 

Al ser consultada sobre qué explica estos incrementos Montano analizó que “en parte se debe al contexto en general en una economía inflacionaria” y agregó a su vez que “todo este tema de la especulación en torno a la reforma o no de la ley no contribuye, genera incertidumbre, el propietario dice ‘por las dudas no la vuelco al alquiler porque quizás las condiciones en el futuro con una posible reforma son mejores´, o si las ofrecen las colocan más caras para cubrirse, ese famoso ‘por las dudas’ que alimenta la inflación inercial que tiene Argentina hace décadas”. 

En esa línea, las reformas en cuestión tienen que ver con lo aprobado la semana pasada en la Cámara de Diputados donde por iniciativa del bloque de Juntos por el Cambio y aliados, se dio media sanción al proyecto que busca reformar la actual ley de alquileres en tres aspectos principales: reducir los contratos de tres a dos años, ajustar precios cada 4 meses y un índice definido "libremente" por las partes, que podría ser el Índice de precios al consumidor (IPC), el de precios mayoristas (IPM) o el de salarios (IS), lo que “consideren mejor”.

Sobre esto, un informe reciente de la agrupación Inquilinos Agrupados estimó a modo de ejemplo que “un ajuste del 40% de forma cuatrimestral sería el doble de costoso que un aumento anualizado (como fija la ley hoy)”. Según indicaron, “el primer año se pagaría un 45,3% más, el segundo un 81,3%, llegando en el tercer año a 126% por arriba de la ley, con lo que propone el mercado”.

La ley del más fuerte

Un aspecto que también vienen relevando desde el CESO tiene que ver con el crecimiento de las ofertas expresadas en dólares, lo que ocurre “fundamentalmente desde febrero de 2022”. A comienzos de este año el porcentaje de esas ofertas se ubicaba en torno al 30%, luego escaló en marzo al 40% y para mitad de año llegaba a más de la mitad del total. “Desde hace tres o cuatro meses venimos viendo que se va incrementando la oferta en dólares, y ya estamos en más del 50% de los departamentos que se ofrecen en Capital en dólares. Es una cuestión que preocupa y que está latente en toda la discusión que se está dando en el Congreso”, consideró Montano al respecto. 

Puntualmente sobre un posible escenario donde no solo se discutan los cambios que viene exigiendo el mercado inmobiliario y sectores de la oposición, sino que se avance, como propone el candidato presidencial de la Libertad Avanza Javier Milei, en la derogación completa de la ley nacional de alquileres, la investigadora consideró que “la derogación total o la fijación libre, en un contexto inflacionario, sería bastante perjudicial para el inquilino que básicamente no tiene mucha opción para elegir un lugar donde vivir. Si bien es muy difícil hacer una ley que deje conforme a ambas partes, acá hay una parte que representa el derecho al acceso de la vivienda y otra parte, la del propietario, que busca alquilar una propiedad con la idea de obtener una rentabilidad y donde juega el factor especulación también, entonces condiciones que dejen totalmente libre al mercado, sin dudas no es una buena opción”. 

De esta manera, si con un marco de regulación vigente, el mercado continúa imponiendo unilateralmente las condiciones en que se concretan los alquileres (solo en el AMBA se registraron aumentos en un 60% por fuera de la ley) en un posible escenario donde no exista regulación alguna ni piso de referencia para actualizaciones, donde nadie arbitre para garantizar el derecho a un techo para vivir ni considere el salario de las y los trabajadores, será la ley del más fuerte (en este caso la rentabilidad del negocio inmobiliario) la que gane en una pelea que a todas luces es desigual. 

Sin embargo, para la mayor parte de la población el escenario podría agravarse más aún si se considera que el régimen de dolarización que promueve Milei, como propuesta central de su plataforma, licuaría los salarios de los trabajadores y que, aunque no se diga claramente, no garantiza de por sí que no exista inflación en la economía. Es decir, el combo libre mercado para alquileres, más pérdida del poder de compra de ingresos y una inflación con dolarización presionaría para recuperar el valor perdido, volviendo el panorama cada vez menos prometedor. 

Alquileres y precios en una economía dolarizada

Dolarizar la economía implica canjear todos los pesos de la economía por los dólares de las reservas del Banco Central. Para concretarlo, y dado la escasez de reservas por todos conocida, sería necesario implementar un ajuste significativo del tipo de cambio (devaluación) que permita concretar ese reemplazo, complementado con un mayor endeudamiento externo.

Un informe reciente del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) detalló que, considerando el reemplazo de la base monetaria y del stock de Letras de Liquidez y otros pasivos en pesos del BCRA, el tipo de cambio de conversión sería de alrededor de $ 3.670 (aclarando a su vez que entre otras cosas la propuesta “es impracticable ya que este tipo de cambio, aun siendo por demás elevado, se combina con pérdida del principal respaldo de los depósitos en dólares de los ahorristas incumpliendo los contratos”). Siguiendo esa referencia, y para dimensionar el impacto en el bolsillo de las y los trabajadores, el centro de estudios estimó que “un salario bruto promedio del sector privado asciende a $375.000 aproximadamente a agosto de 2023, lo que equivale a $312.000 netos, y su valor en dólares podría reducirse drásticamente”: con el dólar actual ($350) equivaldría a USD 891, con un dólar a $998,86 (si solo se reemplaza la base monetaria), el salario sería de USD 312, mientras que con un dólar a $3670, el salario sería de USD 85. De esta forma, la pérdida de poder adquisitivo en dólares se ubicaría entre 65% y el 91% por lo que “la perspectiva es de lisa y llana licuación salarial”, analizaron. 

A partir de los precios actuales relevados en agosto por el CESO en materia de alquileres en CABA, si se considera su valor según el tipo de cambio oficial actual, y tomando el valor de un salario promedio privado neto para el mismo mes en dólares estimado por el CEPA, es posible advertir que actualmente el alquiler representa entre el 45% y el 70% de ese salario, según se trate de un departamento de uno, dos o tres ambientes. 

En relación, la economista del CESO consultada consideró que “la posibilidad de que exista inflación con dolarización haría más grave las consecuencias”. Sobre este punto, en un informe coordinado por la investigadora se indicó que “si el nuevo régimen monetario se aplica luego de devaluar (un ajuste en el tipo de cambio para adaptarse a las reservas) y aumentar tarifas (para equilibrar las cuentas fiscales), comenzará con una fuerte presión sobre los costos de las empresas” y se preguntaron “¿por qué razón Milei asume que las empresas no pasarán esa suba de costos a precios? y ¿por qué imagina que los sindicatos se quedarán de brazos cruzados luego de la licuación del poder de compra de los salarios de sus afiliados?, la dolarización no termina con las pujas sectoriales y distributivas, ni con la inercia implícita en la indexación de los contratos, por lo que, por sí sola, no es una solución para el problema inflacionario”. 

Se agrega finalmente a este escenario que el dólar también tiene su propia inflación y en una economía dolarizada, donde se deja de emitir la propia moneda, se estaría mucho más vulnerable ante shocks externos inflacionarios, y sin herramientas para enfrentarlos. “Basta con imaginar que hubiera sido de la economía durante la pandemia en el escenario de una economía dolarizada, donde no se hubiera podido sostener los ingresos de quienes debían guardar cuarentena, ni mantenido la cadena de pagos de las empresas” analizaron desde el centro de estudios y agregaron que “la dolarización puede implicar no sólo la pérdida de soberanía monetaria y dejar la monetización de la economía atada a la suerte del sector externo, sino también una inflación en dólares que reduzca la competitividad de nuestra economía. Un escenario similar al de finales de la convertibilidad donde la falta de liquidez obligó a las provincias a emitir cuasi monedas para mantener operativo el andamiaje del Estado y a la población a emitir bonos de trueque para lograr una actividad económica de subsistencia, puede ser el resultado fáctico de la propuesta dolarizadora”, alertaron.