Como si la inflación hubiese dejado de ser un problema en la Argentina, el Gobierno lanzó esta semana dos líneas de crédito atadas a los vaivenes de precios, algo que quienes todavía quedaron atrapados en estos préstamos siguen sufriendo una resolución. Tras la tristemente célebre Ley 1050 y los créditos UVA del macrismo, ahora el encargado de impulsarlo es el Banco Hipotecario. La entidad anunció una línea de crédito hipotecario en UVA con una tasa de 8,65 por ciento finales, aunque comienza en 4,4 por ciento durante el primer año, para aquellos que sean clientes del banco y acrediten haberes allí. La línea se lanza oficialmente al mercado el 6 de mayo y contiene en sus génesis los mismos riesgos de los dos mecanismos antecesores: que se espiralice la inflación.
Para ofrecer este tipo de créditos debe estarse seguro que la inflación inició un sendero inequívoco descendente, lo que haría que el peso de los desembolsos que los hogares pueden llegar a afrontar sea cada vez menor. Pero solo en el corto plazo, aunque el monto de entrada el crédito sea relativamente bajo y accesible, con una inflación anual de tres dígitos y salarios frenados como ancla para los precios, no parece un buen negocio. Las espasmódicas medidas aplicadas por distintos gobiernos no lograron desenterrar el riesgo inflacionario, para lo cual se requiere de un acuerdo de todos los actores de la actividad económica, para ir hacia un camino de baja de precios sustentable
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Un poco más o menos desfavorable para el deudor, de acuerdo a las características del crédito, la indexación por inflación (UVA) concentra la incertidumbre acerca de la evolución de diferentes variables (precios, dólar, valor del inmueble, salario), en una economía inestable como la argentina, en el tomador del préstamo. Los bancos son los principales beneficiaron de un sistema y por ese motivo lo alientan con entusiasmo. El gobierno lo promociona en clave electoral y la red oficial de propaganda pública y privada lo exagera presentando “el boom de los hipotecarios”.
El UVA actual y el de Macri
El crédito anunciado por el Hipotecario es por hasta 250 millones de pesos, a pagar en hasta 360 meses (30 años). Se financian hasta el 80 por ciento de la vivienda y quien lo solicita debe contar con el 20 por ciento restante, que se pone de anticipo. El crédito se debe destinar a primera o segunda vivienda Tiene una tasa de 8,5 por ciento. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25 por ciento (con el costo financiero total: tasa de 8,65 por ciento final; 4,4 por ciento finales el primer año para cuentas sueldo). Por último, la cuota mensual a pagar no puede exceder el 25 por ciento del ingreso del solicitante.
El crédito UVA fue muy criticado por amplios sectores ya que, al ajustarse por inflación, podría volver muy difícil la situación al deudor, que se enfrentaba a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentaban al mismo ritmo que los salarios. El auge más reciente fue en el período 2017-2018, cuando el macrismo lanzó un esquema de actualización por UVA, que tenía la particularidad de indexar el capital todos los meses mientras se pagaban los intereses. Los entonces deudores de préstamos pesificados, ajustados por el CER, no pueden evitar el recuerdo de la célebre circular 1050, emitida por el Banco Central, en enero de 1980, durante la gestión de José Alfredo Martínez de Hoz.
Esta circular del Banco Central instituyó un tipo de préstamo en el que las deudas se indexaban por la tasa de interés vigente en el mercado. Pero como esos intereses fueron durante años muy elevados en términos reales, el crecimiento de las deudas superó ampliamente la marcha de los ingresos y de los demás precios de la economía. De hecho, fue mayor que la suba de los precios de los inmuebles hipotecados, por lo que las deudas contraídas para comprarlos sobrepasaron el valor de las viviendas. Esto derivó en un remate masivo de viviendas que no pudieron ser pagadas en su totalidad.
El macrismo buscó una forma alternativa, con un índice de indexación basado en la suba de los precios al consumidor (que a los efectos prácticos se transforma en el Coeficiente de Estabilidad de Referencia o CER,
En el caso de los préstamos del BCRA, la circular “A”5945 establece que estos nuevos instrumentos de ahorro y crédito, denominados en Unidades de Vivienda (UVI) se ajusten por el CER. Para evitar el “efecto 1050”, las autoridades afirman que las cuotas no podrán superar en un 10 por ciento la suba del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), de lo contrario el banco está obligado a negociar una readecuación del plazo en hasta un 25 por ciento.
En cualquier caso, ninguno de estos instrumentos evitó la posibilidad de que las cuotas crezcan en relación a los ingresos, lo que se hace patente en un contexto en que la suba de tarifas y de precios de los últimos meses no se vio reflejado en el aumento salarial correspondiente. La mayoría de los tomadores cuando sacó el crédito, la proporción ingreso-cuota era de 25 por ciento y luego pasó a más de 50 por ciento.
El caso de "La 1050"
La circular 1050 de 1980 del Banco Central, cuando el ministro era José Martínez de Hoz y el titular del BCRA, Adolfo Diz, se transformó en un número grabado a fuego en la memoria económica de los argentinos. La circular fue una liberación de precios, particularmente dura y mal calculada, que sorprendió a miles de deudores hipotecarios en un momento particularmente difícil de la economía local.
En 1980 el Central dispuso la indexación de los créditos hipotecarios con una tasa acorde a la alta inflación de la época, cuando el plan de estabilización de Martínez de Hoz ya mostraba su fracaso con esta liberación de tasas del sistema bancario.
De un día para el otro, quienes tenían contraída una deuda hipotecaria se vieron frente a una indexación de sus cuotas que seguía, por encima, a la inflación en momentos en que los aumentos de los precios de la economía no daban tregua.
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Como consecuencia, durante varios años la tasa fue muy elevada en términos reales, por lo que el aumento de las deudas hipotecarias fue mucho mayor a la evolución de los ingresos y precios de la economía, hasta llevar a superar a la propia cotización de las viviendas. Aquella medida del Central derivó en que muchas personas perdieran su hogar y transformó al número 1050 en un símbolo de cataclismos que la resolución publicada ayer tuvo, como mínimo, la mala suerte de rememorar.
"La 1050" de Milei
Con una inflación que se ubica en el 287,9 por ciento anual y la mensual se ubicó en un número festejable para el Gobierno de 11 por ciento, el Hipotecario vuelve a la carga con un tipo de crédito que solamente es negocio en caso de una baja pronunciada de la inflación. Hasta el momento se aplicaron distintas recetas para bajar los precios: apretón monetario, regulación de precios monopólicos y retenciones, apretón monetario y así sucesivamente.
Los beneficios del esquema macrista fueron claros: mientras un préstamo tradicional con tasa de interés fija del 20 por ciento anual requería más de 60.000 pesos (de entonces) de ingreso demostrable y una cuota superior a los 15.000 pesos por cada 1.000.000 de préstamo, un préstamo UVA requiere tan solo un tercio de ese valor dado que la cuota (inicial) a pagar es de tercio que la de un préstamo hipotecario tradicional.
Esto quiere decir que para quien analiza hoy comprar una propiedad –respecto a su alternativa de alquilar–, el préstamo hipotecario UVA se presenta como una solución relativamente viable. De este modo, ante las opciones entre pagarle a un propietario un monto de alquiler y “perder la plata”, o hacer un esfuerzo extra y tener el sueño del título de propiedad y la casa propia, varios optan por la segunda opción. Así fue como se promocionó entonces. Pero la realidad fue otra.
El economista Ariel Setton detalló que, mientras en un préstamo tradicional el riesgo de devaluación y de inflación estaba del lado del banco, en los préstamos UVA es el deudor quien toma dicho riesgo y asegura al banco cobrar una rentabilidad real positiva (inflación más tasa de interés) por un préstamo a muy largo plazo. Esto lo llevó a especular que “tal vez ésta sea la razón principal por la que ahora los bancos quieren prestar, y durante muchos años entregaron préstamos hipotecarios de manera muy selectiva y a cuentagotas”. Desde el Centro de Economía Política Argentina también elaboraron un informe advirtiendo de los riesgos de los créditos UVA para el prestatario, al señalar que a diferencia de los créditos tradicionales, no sólo se actualiza el monto de los intereses y las cuotas, sino también el capital adeudado.
El mejor momento de los créditos hipotecarios tuvo lugar en el 2001, cuando la masa de préstamos representaba el 5 por ciento del PBI. El Hipotecario, que había sido oficial desde su fundación, tiene como accionista al grupo privado IRSA y por lo tanto es presidida por Eduardo Elsztain. Según se informó en redes sociales, actualmente al menos tres sucursales del Hipotecario en CABA están atendiendo público, que se acercó a preguntar por los créditos, y ya hubo colas.
Para que el financiamiento en pesos calce con el mercado inmobiliario que maneja las transacciones en dólares, el Banco facilitará la conversión mediante la venta puente de MEP en la misma sucursal. La línea empieza a partir de 40.000 dólares, por los que la cuota mensual inicial es de 202.400 pesos, de modo que podrán acceder quienes demuestren ingresos por 809.600 pesos. Este monto se encuentra casi 200.000 pesos por encima del promedio salarial RIPTE.
El comprador de un inmueble a financiar, cuyo costo sea de 50.000 dólares, tendría que poner inicialmente US$ 10.000 de su bolsillo, más unos 4.500 dólares por los gastos que devenga la operación. Este presupuesto daría como para un inmueble de dos ambientes en los barrios porteños de San Cristóbal o Boedo, según fuentes del sector.
Para una propiedad de US$ 125.000, el crédito a gestionar por el saldo de precio sería de 100.000 dólares, por los que la cuota mensual ascendería a 505.000 pesos, que requiere ingresos por 2.020.000 pesos. Y como los gastos rondarían los 11.250 dólares, el total a cubrir por parte del comprador ascendería a 36.250 dólares. Para los 250.000 dólares del monto máximo de la línea, se empieza con una cuota de 1.262.500 pesos, que requiere ganar 5.050.000 pesos, y cubriría una propiedad de 312.500 dólares o más. Los gastos estarían en el orden de los 28.125 dólares y no se incluyen en el financiamiento, por lo que hay que contar con 90.625 dólares netos propios para desembolsar.
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