La Cámara de Diputados se dispone a convertir en ley los cambios a la ley de Alquileres introducidos por el oficialismo en el Senado durante una sesión que podría tener lugar la semana próxima. En tanto, continúan las dudas acerca de si el proyecto impulsado con el Frente de Todos podrá terminar o no con la escasez de la oferta que gobierna al sector en la actualidad, mientras los inquilinos apoyan las modificaciones aprobadas por el oficialismo en el Senado y las inmobiliarias piden apurar la sanción de alguna nueva ley para frenar la incertidumbre del mercado.
Los proyectos del FDT y JxC sobre la ley de alquileres
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El último jueves, los bloques oficialistas de la Cámara alta lograron aprobar un proyecto con varias modificaciones al que había sido recibido con media sanción desde Diputados, impulsado por Juntos por el Cambio. Se trata de dos proyectos diferentes en espíritu. Mientras que el de JxC modifica las regulaciones actuales en favor de los propietarios, el del Frente de Todos plantea condiciones más favorables a los inquilinos, aunque con ciertas flexibilizaciones respecto a la legislación vigente.
En primer lugar, la ley actual establece tres años de duración del contrato, misma duración que el proyecto aprobado en el Senado por el oficialismo. En cambio, el impulsado por JxC proponía bajarlo a dos años. Por otra parte, mientras que la ley actual establece actualizaciones anuales, el proyecto del oficialismo propone que estas sean cada seis meses, y el de JxC las bajaba a cuatro meses.
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Además, el proyecto del oficialismo propone una fórmula de actualización guiada por lo que aumente menos entre la inflación y los salarios, a diferencia de la ley actual que establece una combinación de ambos ítems. Al contrario, el proyecto de JxC desregulaba este punto.
Tras su aprobación en el Senado, el trámite retornará a Diputados esta semana para ser debatido el miércoles en un plenario de comisiones, según pudo saber El Destape de fuentes parlamentarias del Frente de Todos. La expectativa es llegar al consenso para que sea tratado en el recinto en una sesión especial el miércoles 10 de octubre.
El Frente de Todos corre ahora con ventaja, debido a que, al haber sido aprobado el proyecto en el Senado con mayoría absoluta, JxC necesitará de otra mayoría absoluta para insistir con la redacción original o rechazar al proyecto actual total o parcialmente (ya que no es posible introducir nuevos cambios). Al contrario, al FDT le bastará con una mayoría simple para sancionar la ley.
El apoyo inquilino al proyecto del oficialismo
En este escenario, las asociaciones de inquilinos se manifestaron sin sorpresas a favor de las modificaciones introducidas por el oficialismo en el Senado. "Hemos logrado que el Frente de Todos y el Bloque Federal consensuen un proyecto con la mirada puesta en los intereses de 10 millones de inquilinos e inquilinas, y creo que ya ha quedado en claro que el Estado tiene que regular los aumentos de los precios de los alquileres y el plazo del contrato", afirmó en ese sentido Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados, en diálogo con este portal.
"El proyecto mantiene algo fundamental que es el plazo de 3 años, y si bien se pasa la actualización anual a semestral, en un marco defensivo y de avanzada del mercado inmobiliario y de la derecha, creo que es importante que se convierta en ley", agregó Muñoz.
La misma postura tiene José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, a pesar de entender que el proyecto impulsado por el oficialismo supone algunas flexibilizaciones respecto a la ley actual. "Me parece mucho más realista. Es bueno que se haya buscando el término medio. Aplaudo el ajuste semestral buscando un índice objetivo (el Índice Casa Propia) porque no iba a funcionar la propuesta de un ajuste cada cuatro meses sin índice objetivo como había salido de Diputados", afirmó Griselli al respecto, mientras que también celebró el plazo de tres años de contrato.
La preocupación de las inmobiliarias
No es necesario aclarar que las inmobiliarias suelen estar del lado de quienes les proveen del insumo con el que trabajan, es decir, los propietarios. En este caso, de hecho, la Cámara Inmobiliaria se mostró a favor de reducir os contratos al plazo de dos años con una actualización cada cuatro meses, tal como plantea el proyecto de JxC.
Aun así, en este caso las inmobiliarias tienen una preocupación mayor: la incertidumbre en el mercado ante la posible aprobación de una nueva ley, que pone en suspenso la firma de nuevos contratos.
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"Hoy no queremos generar expectativa en el mercado. La semana pasada no se superaban las 400 propiedades en oferta en CABA. Con expectativa de una reforma, estaríamos prácticamente llegando a cero, y esto no debería ocurrir", advierte a El Destape Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, y remarca que con los tiempos actuales seguramente quede en manos de la próxima administración la promulgación o no de la nueva ley.
Las dudas de los expertos
En cualquier caso, el proyecto del oficialismo aprobado en el Senado, más allá de favorecer a los inquilinos, genera incertidumbre sobre otra cuestión: la de si logrará aumentar la oferta, uno de los grandes problemas de la situación actual.
Los expertos dudan. "El dato novedoso es que el proyecto del oficialismo es que también reconoce la necesidad de flexibilizar, mínimamente, las condiciones de los contratos (con ajustes a 6 meses), aunque se insiste en la duración a tres años. El problema con esta última mirada es que 'beneficia' a los actuales inquilinos pero perjudica a los futuros, ya que difícilmente convenza por sí sola a los dueños de llevar más unidades al mercado", considera Federico Poore, magíster en Economía Urbana por la UTDT, aunque aclara que en la falta de oferta también interviene la situación macroeconómica actual.
Para Poore, además, el proyecto que regula los alquileres temporarios en plataformas como Airbnb (con dictamen en el Senado) "difícilmente incremente la oferta de alquileres permanente, porque el problema es el abismo, cada vez mayor, entre los ingresos en dólares y en pesos para los propietarios". "Obligar a listar las propiedades en pesos en un mercado que, casi por definición, apunta al turista extranjero, es una invitación a ignorar toda la regulación", añade el experto.
Cabe preguntarse sobre otro punto. El proyecto del oficialismo en el Senado estipula que, si la inflación del último año aumentó más que los salarios, los alquileres se rijan por estos últimos, lo que puede ser otro desincentivo para que los propietarios decidan colocar sus inmuebles en el mercado de alquileres en blanco.
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