A diez meses de la derogación de la Ley de Alquileres, punto central del DNU 70/2023, la situación de los hogares inquilinos no sólo empeoró en términos contractuales, sino que se agravaron aún más las condiciones generales de vida de esa población: 62% tiene ingresos por debajo de la línea de pobreza, el 40% destina más de la mitad de su salario a pagar el alquiler, el 60% está atrasado con el pago de servicios básicos, a la vez que el 70% se endeudó para poder pagar el alquiler y uno de cada tres hogares inquilinos (36%) vive en condiciones de hacinamiento. Se suma que el 10% de las personas inquilinas desocupadas están en riesgo inmediato de ser desalojadas.
Esta radiografía de la población inquilina evidencia que, la decisión de desregular totalmente el mercado de alquileres, no solo afectó los requisitos y condiciones contractuales que se exige a las familias que dependen de un alquiler, sino que volvió cada vez más frágil la subsistencia diaria de las y los trabajadores. “Este cuadro no puede disociarse de la decisión del gobierno nacional de quitar subsidios y habilitar aumentos de los bienes y servicios esenciales del sostenimiento de la vida. El costo total de los servicios se incrementó un 374% desde diciembre pasado, explicado principalmente por las actualizaciones de las tarifas del transporte, la energía eléctrica, el agua y el gas”, señalaron desde un conjunto de organizaciones que relevaron datos estadísticos sobre los hogares inquilinos del AMBA.
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Entre los principales resultados se observó que ya no existen plazos mínimos, ni moneda, ni frecuencia de actualización obligatorios por ley al punto de que el porcentaje que firmó contratos por tres años de duración se redujo del 40% al 20%, y casi la mitad de los hogares que alquila enfrenta una actualización trimestral o cuatrimestral del precio, sumado a que un tercio de las familias con algún grado de endeudamiento del alquiler recibieron presiones formales o informales de desalojo y, asimismo, un 15% de los hogares que están al día también recibieron este tipo de presiones. Todo lo que repercute sobre los marcos mínimos de previsibilidad con los que debería contar un sector cada vez más numeroso y que tiene cada vez más dificultades para acceder a una vivienda digna.
Cuando no alcanza ni para un alquiler
El proceso de inquilinización producto del encarecimiento del suelo urbano y de la escasez de crédito hipotecario, entre otros factores, se dio de forma acelerada en los últimos años. Por ejemplo, según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), entre 2017 y 2023 la tasa de hogares inquilinos en el AMBA subió del 15,8% al 18,4%. Si se tiene en cuenta solamente la Ciudad de Buenos Aires, el salto fue aún mayor: del 29,5% al 36%.
En el presente y a poco de cumplirse el primer año del gobierno de Javier Milei, las condiciones de vida de la población empeoraron a la par de que se sostuvo la recesión económica, cayó el poder de compra de los ingresos, aumentaron los despidos y se recortó la asistencia estatal. En ese escenario uno de los grupos más afectados son las y los inquilinos que enfrentan barreras que vuelven inaccesible un techo para vivir y una situación económica cada vez más deteriorada.
Según una encuesta que relevó la situación de los hogares inquilinos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) realizado por ACIJ, CELS, CONICET CEUR, IDAES-UNSAM, IGEO-UBA mostró que el 56% de los hogares reportaron ingresos totales por debajo de los $600.000 y sólo un 36% declaró superar ese monto. Así, si se contrasta con las canastas básicas definidas por el INDEC para la subsistencia básica, se observó que el 62% de los hogares inquilinos se encuentra por debajo de la línea de pobreza.
El esfuerzo que representa el pago del alquiler para las economías domésticas es muy alto: el 90% de los hogares que destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler es pobre. Esto, además, se traduce en mayores condiciones de hacinamiento: mientras que uno de cada tres hogares inquilinos (36%) vive en condiciones de hacinamiento, lo que en escala al 55% en aquellos por debajo de la línea de pobreza, sólo el 7% de los hogares no pobres está en esa situación. Por eso, “más allá del precio del alquiler que paga cada hogar, es clave ver la incidencia del alquiler sobre sus ingresos”, resaltó el informe al que accedió este medio. Según se advierte, la cantidad de quienes destinan más de la mitad de sus ingresos al alquiler creció del 32% al 38%.
Este panorama con ingresos pulverizados y mayor peso del gasto del alquiler tras la desregulación del mercado, tiene como otra cara de la misma moneda el creciente endeudamiento familiar. De acuerdo con el mismo informe, el 59% de los hogares solicitó dinero en bancos y financieras y/o a parientes y personas conocidas. Este número es similar al de 2022, pero aumentó la proporción de hogares endeudados que utilizan el dinero para pagar el alquiler pasando de 62% a 67%. Sin embargo, esto no evitó que aumente el porcentaje de hogares que debe el alquiler, proporción que subió por primera vez desde la pandemia (del 18% al 21%). Se suma a todo esto que el 60% de los hogares está atrasado con el pago de impuestos, servicios, cuotas de colegios, prepagas o repago de créditos y diferentes financiamientos públicos y privados.
Un dato no menor: las personas que quisieran trabajar más o están buscando empleo presentan mayor endeudamiento y más duradero. “Es importante tener en cuenta que, de acuerdo con el Código Civil, dos meses impagos son suficientes para el inicio del trámite de desalojo”, explicaron los especialistas, por lo que se puede concluir que “el 10% de las personas inquilinas desocupadas están en riesgo inmediato de ser desalojadas”. Asimismo, un tercio de los hogares con algún grado de endeudamiento de alquiler recibieron presiones formales o informales de desalojo en los últimos 12 meses por parte del propietario y/o intermediario e igualmente un 15% de los hogares que están al día también recibieron este tipo de presiones. En este punto, se alertó que “aquellos hogares con personas no binarias, varones trans o mujeres trans, como principal sostén económico, se encuentran en mayor situación de vulnerabilidad, dado que la presión por desalojo aumenta al 39%”.
Respecto de las condiciones específicas en las que se pautan los contratos los principales resultados mostraron que cerca de un 40% de los hogares inquilinos declaró alquilar sin un contrato firmado, en tanto que quienes sí tienen un contrato escrito en la actualidad no gozan de las garantías y derechos que otorgaba esa condición en 2022. De acuerdo con el relevamiento, casi todos los contratos con inmobiliarias (87%) son por escrito, mientras que esto sucede sólo con una minoría de los arreglos con familiares o amistades (35%) y en los casos en que se pacta con un dueño o dueña, el 46% tiene contrato escrito. Sin embargo, se advirtió también que si bien las inmobiliarias garantizan mejores condiciones “excluyen a hogares que no cuentan con garantía propietaria o recibos de sueldos” sumado a que el 42% de las viviendas alquiladas a través de inmobiliarias son las más caras.
Sobre la duración de los contratos, se destaca que la mayoría (70%) de quienes tienen contratos por tres años lo celebraron antes de 2024, es decir, previo a que se derogara la ley de alquileres por decreto. Lo inverso sucede con los acuerdos por dos años y seis meses o menos, ya que entre quienes firmaron en 2024 sus contratos esas condiciones predominan en un 60%.
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En el caso del periodo de actualización del valor del alquiler, desde la derogación de la ley, el índice de inflación es la referencia más elegida para definir el porcentaje de aumentos (47%). En cuanto a la moneda en la que están pactados, el 90% está en pesos y el 8% indica tener alquileres en dólares, a la vez que la actualización trimestral o cuatrimestral se impone en el 46% de los casos. “Es de esperar que, en la medida que se terminen los contratos firmados antes de la derogación de la ley de alquileres, estos períodos de actualización más frecuentes aumenten su participación sobre el total”, analizaron las organizaciones.
Se suma a este duro escenario la creciente inestabilidad habitacional ya que el 69% de los hogares inquilinos se mudó por lo menos una vez en los últimos cinco años. Para aquellos en los que hay personas menores de 18 años, este número alcanza al 76%. En el 45% de los casos, la mudanza se debió a que no le renovaron el contrato o a que no pudieron continuar pagando el alquiler vigente y/o la renovación solicitada. En este punto hay que considerar también que la gran mayoría de las familias inquilinas (71%) tuvo dificultades para acceder a un alquiler por no cumplir con los requisitos solicitados (ingresos comprobables o garantías inmobiliarias y obstáculos por tener menores a cargo). Los hogares con problemas para acceder al alquiler terminan alquilando en peores condiciones contractuales y habitacionales.
Los inquilinos no la ven
La profundización de la inestabilidad también se ve reflejada en que la mayoría (el 56%) cree que no va a seguir viviendo en la misma vivienda, a pesar de que sólo el 3% no quiere renovar en donde está.
En ese sentido, las expectativas de cara a los próximos seis meses muestran que aumenta la proporción de hogares que cree que deberá rescindir anticipadamente o que no podrá renovar (33%), a la vez que el 42% espera que la situación del mercado de alquileres empeore y el 22% que continúe “igual de mal”.
Además, crece el porcentaje de personas que considera que su próxima vivienda será similar o peor que la actual (de 43% a 53%), mientras que se contrae la de quienes esperan que sea mejor. Finalmente, a más largo plazo, la mayoría (43%) cree que en 5 años continuará alquilando o incluso no sabe si tendrá dónde vivir (24%).
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