Efecto DNU: los alquileres se aceleran por aumentos trimestrales, la presión dolarizadora y la carga de nuevos gastos

Esta semana el asesor presidencial (sin designación oficial), Federico Sturzenegger, aseguró desde Miami (Estados Unidos) que "en las tres o cuatro semanas posteriores a la emisión del DNU, el precio de los alquileres cayó 20%”. Según el exfuncionario macrista, a un mes y medio de que entrara en vigencia el DNU 70/2023 que derogó la Ley Nacional de Alquileres “se volvió a armar el mercado” lo que equivale a plazos, monedas y condiciones totalmente desreguladas para pautar un contrato. Sin embargo, estimaciones privadas contradicen sus dichos al reflejar aumentos récord para el mes de enero de 2024 (en torno al 21%) a la par de la inflación de ese mes (20,6%). Además el panorama se agrava si se tiene en cuenta que el 25% de los contratos firmados desde el DNU fijan actualizaciones de precios cada tres meses (solo tomando el primer trimestre de este año representaría una suba aproximada del 60% o unos 180.000 pesos más en ese lapso) sumado a que la familia inquilina ahora debe hacerse cargo también de gastos extraordinarios, recargos en el caso de finalizar antes el acuerdo y, sobre todo, enfrentar permanentes ofertas en dólares.  

Según la Encuesta Nacional de Inquilinos, los hogares destinan el 32% de sus ingresos a pagar el alquiler y las expensas (sin considerar impuestos y servicios públicos) porcentaje que tras la derogación de la ley y la desregulación general de precios impulsada por el gobierno de Javier Milei, subió diez puntos y se ubicó en 42%. Si se toma como referencia un salario mínimo al valor de enero 2024 ($156.000) y el precio medio de un monoambiente en CABA ese mes ($280.000) dicho ingreso representó solo el 56% de un alquiler y en el caso de uno de dos ambientes ($350.000) apenas el 44% del valor (contando solo el alquiler). 

Mientras este miércoles el jefe de Estado celebró en la red social X una noticia que indicaba que las y los argentinos tienen que “vender dólares” ahorrados para sumar unos pesos y así tratar de llegar a fin de mes, a la par que aumentó el peso del alquiler en el bolsillo laburante, también se profundizó la problemática del alto endeudamiento familiar: el 53% de quienes alquilan están endeudados y ese número creció solo en el primer mes de gestión libertaria hasta llegar al 56%. Asimismo, dentro del grupo de hogares inquilinos endeudados, el 33,2% no tiene sólo un acreedor, es decir que contrajo deudas con tarjeta de crédito, familiares, plataformas y otras modalidades informales.

Aumentos al ritmo de la inflación

Según expresó Sturzenegger en el foro norteamericano del que participo, el DNU sobre el que -como contó El Destape- no está claro todavía quien participó de su redacción, le da “un shock de libertad” al mercado inmobiliario ya que, a su entender, “de repente se libera que la gente haga el contrato por el tiempo que quiera, con la moneda que quiera, con la cláusula de indexación que quiera", pero ¿qué implicó en la diaria esa autorregulación del mercado? 

Los testimonios de quienes alquilan coinciden en la situación angustiante que enfrentan al momento de renovar o comenzar un contrato, con valores que hasta triplican el anterior y plazos cortos tanto de duración como de actualización de precios: “Extensión de contrato por un año, el precio pasa de $86.000 a $400.000 en Caballito”, “Veníamos de contratos a seis meses con actualización cada tres, pagando $180.000 por un tres ambientes en Palermo, ahora nos quieren actualizar a $600.000 con contrato por cuatro meses y actualización cada dos”, “En ciudad de Santa Fe nos actualizan un 200% el monto, y los aumentos serían cada tres meses, plazo de dos años”, “Casa de dos ambientes en Rosario para renovar aumenta de $85.000 a $300.000, por un año”  (son algunos de los testimonios relevados por las agrupaciones de inquilinos).

De acuerdo con el Monitor de Alquileres del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) en enero de 2024 los inquilinos se enfrentaron a “altos valores de entrada que, si bien con los ritmos de inflación actuales se licúan rápidamente, constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler", a lo que se suma "la incertidumbre sobre los precios futuros de las tarifas y la desregulación de los precios de los combustibles, que afectan el costo de vida de la población”. En detalle, la mediana de los monoambientes en Capital Federal fue de $280.000 (+12%), en el caso de ofertas de departamentos de dos ambientes de $350.000 (+16,7%) y de los de tres ambientes $500.000 (+6,4%), sin incluir expensas, que alcanzan en promedio el 9,7% del costo del precio. Esto representó subas del 305,8%, 337,5% y de 316,7% en los últimos doce meses, muy por arriba de la inflación mensual. El centro de estudios midió también lo sucedido en Rosario, con aumentos interanuales de 202,3%, 190,9% y 185,7%, según cada tipo de unidad e indicaron que “los jubilados que tienen un ingreso de $160.713 deben gastar el 80,9% del mismo en el alquiler de un departamento monoambiente medio, sin incluir expensas ni servicios y los trabajadores que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil ($156.000) destinan el 83,3% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente”.

Por su parte, un informe del portal del mercado inmobiliario Zonaprop, mostró que en enero “el precio de alquiler vuelve a registrar un incremento mensual récord desde el inicio de la serie en marzo del 2012: +21%”. Puntualmente, el alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en CABA se ubicó en $405.218, acumulando una suba de 308,1% en los últimos doce meses, por arriba de la inflación y del índice de locación que rige los contratos aún vigentes con ley anterior. Según esta fuente, el valor de un monoambiente fue de $327.295 y el de tres ambientes de $558.710, siendo “Chacarita y Núñez los barrios con mayor incremento interanual”.

Por otro lado, desde la agrupación Inquilinos Agrupados sostienen que “la actualización del precio del alquiler está siendo cada 2, 3 o 4 meses (el 87% tiene subas menores a seis meses)" y según la Encuesta Nacional Inquilina realizada en enero por la Federación de Inquilinos Nacional, también se redujo el plazo de duración de los acuerdos, que dejó de ser en torno a los 3 años (predominaba en el 72% de los contratos) para dar lugar a la imposición de contratos cortos con un lapso de duración menor a 6 meses (25% de los casos). De esa manera, a nivel general más de la mitad de los contratos se firman a un año o menos de plazo. “Transcurridos sólo tres meses de alquiler el precio aumentará alrededor de un 60%. Quien hoy paga $300.000 a los noventa días tendrá que pagar (si puede) $480.000”, ejemplificaron.

Alquileres impagables y condiciones precarias 

Los cambios en la regulación de alquileres afectan, al menos, al 20% de la población que depende de un alquiler en nuestro país. Este panorama se agudiza, a su vez, en los trabajadores de ingresos más bajos ya que según un relevamiento de ACIJ Y el CELS, en la Ciudad de Buenos Aires crece el número de personas que alquilan en asentamientos, hoteles familiares o pensiones: se estima que existen 30.656 hogares en tal situación, lo que representa el 2,27% del total de la ciudad y se trata de hogares donde el 53% destina más de la mitad de sus ingresos a pagar la vivienda, en tanto que el 25% registra algún tipo de deuda en el pago del alquiler. Se suma que casi un 30% identifica estar en riesgo de desalojo y el 66,6% de quienes han sido desalojadas, no recibió ninguna asistencia estatal, lo que se incrementa en hogares que tienen a mujeres como principal sostén económico y menores a cargo. 

Por su parte, el informe también dio cuenta de la situación en barrio populares del AMBA: el 61,9% alquila una vivienda completa, el 29,1% una pieza con baño y/o cocina compartida, y el 4,5% una cama en pieza compartida. Además, el 30% destinan más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler y el 43% de los hogares inquilinos se encuentra endeudado. El 22,7% de los hogares inquilinos relevados habitan en condiciones de hacinamiento crítico (más de tres personas por ambiente). La incertidumbre habitacional afecta particularmente a los hogares en donde el principal sostén económico es la mujer: en los alquileres pactados por un período menor a tres meses el 66,7% de los casos son mujeres, mientras que en los alquileres de más de un año representan solo el 36%. 

Reclamos por el DNU vigente

Tras la vigencia del mega DNU del gobierno libertario, la realidad cotidiana de quienes alquilan (más de 10 millones de personas en el país) se agravó dado la inexistencia de un marco regulatorio que evite quedar a merced del propietario. Los testimonios coinciden en que ya no existen plazos de referencia para firmar un contrato por lo que un trabajador se pueden encontrar ofertas que van de una semana a tres o seis meses, tampoco existe índice oficial para calcular el porcentaje de ajuste del precio ni tiempos que regulen cada cuánto puede pedir un aumento quien alquila y, un punto central, en la actualidad una familia inquilina puede tener que abonar el depósito y el pago mensual en dólares.

En esta coyuntura, organizaciones de todo el país nucleadas en la Federación de Inquilinos Nacional enviaron esta semana una nota a senadores y diputados nacionales exigiendo “el pronto tratamiento del DNU y que se rechace por su inconstitucionalidad”. Según argumentaron “las consecuencias de la derogación del decreto son dramáticas: los contratos de alquiler se firman por un plazo de seis meses o un año, las actualizaciones de los precios están atadas de forma bimestral o trimestral a la inflación, de la nafta, la carne, etc.” y alertaron que “no hay posibilidad de que esto no desemboque en una tragedia habitacional y social”.