Cómo se calcula el aumento de alquiler en Argentina

Tras la desregulación de los alquileres, la actualización de los precios se volvió un tema confuso para los inquilinos. Lo mismo sucede con los propietarios, que se preguntan cómo hacer el cálculo según la última ley vigente antes del DNU 70/2023, que derogó las normativas. 

Los contratos suscritos antes de la revocación de la controvertida Ley de alquileres siguen regidos por los principios de dicha legislación al calcular los ajustes, los cuales se efectúan de manera anual. La normativa fue anulada apenas tres meses después de que, en octubre de 2023, se le hicieran modificaciones mediante un proyecto debatido y aprobado en el Congreso. El 29 de diciembre del año pasado, al entrar en vigor el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por Javier Milei para desregular la economía, la Ley de alquileres perdió su efecto.

Cómo calcular el alquiler: las dos fórmulas

Así, aquellos inquilinos que lo hayan firmado entre el 1° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023, deben afrontar las subas calculadas en función del Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central (BCRA) sobre la base de la inflación y los salarios.

• Se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento.
• El índice se puede consultar en http://bcra.gob.ar/, luego hacer click en la pestaña “estadísticas” y después en “principales variables”. La opción "ICL" se encuentra en el final de la lista.
• El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. Primero se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste.
• Tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Por último, se debe multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler.
• Para finalizar, la fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. Ese valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.

Quienes celebraron contratos post 17 de octubre y antes del 12 de diciembre de 2023, deberán calcular su aumento en base al índice Casa Propia. Es un indicador desarrollado por el ex Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II. La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

• Para conocer cuánto costará el alquiler en el próximo contrato, hay que hacer una cuenta tomando los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.