El aumento de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires creó una carga financiera importante para los inquilinos sobre todo, cuando se los compara con los ingresos promedio y los costos de los alquileres. Según datos recabados por el software de gestión ConsorcioAbierto.com, las expensas en CABA experimentaron un alza de 122,36% entre enero y septiembre de 2024. Es decir, 20,76 puntos porcentuales por encima del nivel general de inflación acumulada. En ese difícil contexto, ¿qué sucede si no se pagan las expensas?
De acuerdo con el artículo 2.572 del Código Civil y Comercial de Argentina, el cobro ejecutivo de las expensas prescribe a los 2 años. Esto significa que si un propietario adeuda expensas y el consorcio no reclama el pago en ese plazo, pierde el derecho a cobrar las expensas vencidas correspondientes a esos meses. Sin embargo, si el consorcio inicia un reclamo formal mediante carta documento o juicio, ese plazo de prescripción se suspende.
En algunos casos, la deuda también puede reclamarse por la vía ordinaria, lo cual extiende los plazos, aunque el procedimiento es más largo y complicado. Es importante señalar que, si una deuda se acumula por más de 2 años y no ha sido reclamada, el consorcio perderá el derecho a cobrar los meses prescriptos, pero no el resto de la deuda.
En caso de no poder abonar las expensas, no existe una diferencia legal entre quienes tienen dificultades financieras y quienes no pagan de mala fe. No obstante, es común que las partes lleguen a un acuerdo extrajudicial para pagar la deuda en cuotas. Si el propietario tiene un historial de cumplimiento, es más probable que se llegue a un convenio para evitar acciones judiciales. Si no se llega a un acuerdo, el consorcio puede iniciar un proceso de ejecución judicial para cobrar la deuda. En casos extremos, incluso si el propietario fallece, el consorcio puede iniciar una sucesión para reclamar el pago como acreedor.
Cómo aumentaron las expensas en otras localidades
Sin embargo, el crecimiento de este ítem no es exclusivo del territorio porteño ya que también aumentaron de forma notoria en otras provincias:
- Provincia de Buenos Aires: Acumularon 132,33%, alcanzando un promedio de $87.886 en septiembre (un 7,07% más que en agosto).
- Córdoba: Sumaron un incremento de 145,93%, con un valor promedio de $84.299 en septiembre (8,74% superior a agosto).
- Santa Fe: Escalaron 142,93%, promediando $81.248 en septiembre (4,32% por encima del mes anterior).
Los factores que impulsan la suba de las expensas
El análisis de la composición de las expensas a nivel nacional arroja que los rubros con mayor incidencia son la seguridad, los servicios públicos, el mantenimiento, los abonos de servicios, la limpieza, los sueldos y cargas sociales del personal.
A propósito de este último tema, la Federación de Trabajadores de Edificio de Renta y Horizontal selló un ajuste salarial de 4,5% para agosto y 4% para septiembre. Bajo este nuevo esquema, el aumento acumulado asciende a 142,5% desde octubre de 2023.
En tanto, a medida que trepa el costo de las expensas, también lo hace el nivel de morosidad. En la capital del país, el 18% de las unidades funcionales de cada edificio presenta algún tipo de deuda acumulada que no se ha pagado en tiempo y forma.
A continuación, se detalla la distribución de morosidad sobre el porcentaje de las expensas en algunos barrios porteños:
- Balvanera: 53,62%
- Palermo: 29,15%
- Almagro: 25,96%
- Caballito: 22,55%
- Recoleta: 23,6%
- Belgrano: 18,47%
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